大数据报告|2022首轮集中供地里的各城冷暖
4月25日,杭州2022年首场集中土拍落下帷幕。
60宗地,32宗溢价成交,多家房企竞相争夺热门板块,直到深夜10点才最终“鸣金收兵”,杭州这场土拍带来了久违的喧嚣和火药味,火爆程度令人震惊。
与其形成鲜明对比的是,天津首轮土拍也在同一天收官。30宗地,仅成交了6宗,拍出了80%的流拍率。尽管前天刚刚发布了公积金贷款额度将提升的政策利好,土地市场却不给面子躺的很平,空气中充满了尴尬的气息。
两城土拍表现,可谓是冰火两重天,这种表现背后,是全国城市楼市分化。
截至4月25日,首轮集中供地,已经有13个城市完成集中出让。整体来看,除表现最亮眼的杭州外,北京、青岛、厦门、重庆、长沙等城市热度回温,溢价成交宗数占比较去年三批次有不同程度提升,福州、南京、天津等城市土地市场表现惨淡。
-01-
供应、成交规模双双下滑
先来看整体供应情况,根据诸葛找房数据研究中心监测国土局数据显示,19城第一轮集中供地共计推出443宗涉宅地块,较去年第三轮供应下降33.38%,较去年首轮下降45.04%;19城第一轮集中供地供应规划建筑面积为4412.35万㎡,较去年第三轮下降41.34%,较去年首轮下降56.20%。
供应规模大幅下滑,一方面是由于市场处于恢复阶段,不止购房者和房企在观望,部分城市也在观望,因此不少城市对供应力度的把控也多持谨慎态度。另一方面,也不排除是受部分城市今年增加供应频次的原因,如厦门、重庆、武汉、青岛等城市明确将全年“三批次供地”调整为“四批次供地”,因此在一定程度上使得每批次的供应规模稍有减少。
从成交结果上看,13城第一轮集中土拍共成交272宗涉宅地块,较去年第三轮成交下降24.86%,较去年首轮下降50.46%;13城第一轮集中供地成交规划建筑面积为2450万㎡,较去年第三轮成交下降39.58%,较去年首轮下降64.58%。
备注:数据用地性质仅统计涉宅地块;成交数据仅包含13城,分别为成都、宁波、长沙、北京、合肥、青岛、重庆、南京、福州、厦门、武汉、杭州、天津
成交规模下滑,一方面受供应规模缩减的影响,另一方面,疫情反复给市场接下来的销售状况增加了不确定性,房企在土地市场的投资仍持谨慎态势,这轮不拿地可以等下一轮,万一拿到错的地,让本就不富裕的现金流雪上加霜,成为压垮骆驼的最后一根稻草,就得不偿失了。
从溢价及流拍情况来看,与去年第三轮集中土拍表现无明显差异,依旧是呈现溢价率低位运行、流拍现象稍有好转的特征。今年第一批次土地溢价率与流拍率表现不及去年同期,但较去年第三批次有所好转,不过好转幅度不大。
-02-
规则阀门继续松动 城市分化明显
尽管从结果来看,第一批次供地成交规模大幅下降,但供地规则实际上是更加松动的。
多数城市土拍规则适度放松主要包含取消配建、延长土地出让金缴纳周期、放松限价三个方面,切实从房企资金流角度入手,适度降低房企开发成本,给予其一定的利润空间,以提升房企拿地热情。
如南京取消租赁住房的配建要求,重庆延长房企付款周期,长沙多宗地块不再设置最高限价等。以重庆为例,本次重庆调整拍地规则,严控地价让利房企,最终不负众望,13宗地块全部成交,交出零流拍的完美答卷,也给市场传递出一定信心。
但比起土拍规则,当地的楼市热度更能决定房企的拿地积极性。
土拍热度是当地楼市成交的真实反应,杭州之所以房企拿地积极,是因为杭州的房子整体来看不愁卖。克而瑞数据显示,杭州3月整体去化率高达63%,其中热度较高的主城区93个项目价格倒挂,一房难求,主城外围第二圈层去化率也在90%左右,大江东、临平等来访、成交量仍在上升,仅外围区域富阳、临安去化不理想。
对比来看,南京、天津受疫情影响,供需疲软,库存积压情况显著,也在一定程度上造成企业拿地积极性不高。
此外,城市内部各区域的热度也存在明显分化。如合肥出让32宗地块中有15宗触顶成交,另有8宗无人关注提前终止出让,冷热分明。南京首批集中土拍的流拍率高达31.58%,流拍地块大多位于“次核心”板块,区位欠佳且区域内竞品较多,未来可能会面临去化压力较大的困扰,房企的拿地谨慎性再次被印证。
-03-
国企继续保持拿地热情
从房企表现来看,国央企、城投公司依然是本轮集中土拍的成交主力军。根据诸葛找房数据显示,今年首轮集中土拍房企权益规划建筑面积TOP20中有中海地产、保利发展、建发房产等17家企业是具备国央资背景的,民营房企的身影依旧较少,尽管也有个别民企如滨江、旭辉、龙湖崭露头角,但也均为资金流较为充裕者。
同时,地方城投企业的活跃度也较高,为自身城市的土地市场贡献一份力量,如成都城投置业、武汉城建等。其实,本轮集中土拍依旧是国央资背景的房企较为活跃也是意料之中,毕竟当前房地产市场仍处恢复期,尽管多城积极松绑楼市政策,但政策传导至市场端仍需时日,况且除了销售端成色不佳外,部分房企仍面临着偿债压力大的困扰,市场环境变化以及资金承压等,不少资金流受阻的民营房企不得不在土地投资端收敛锋芒。
备注:数据统计时间截止至2022年4月25日,用地性质仅统计涉宅地块。
从具体城市来看,13个城市今年首轮集中土拍均是国央企及地方城投类企业拔得头筹。以长沙为例,4月12日,长沙完成2022年第一批次集中土拍收官之作,22宗地块全部成功出让,华润、中海、旭辉、招商、运达、金地等知名房企持续深耕,且有半数以上房企均是国央资背景,同时城投企业的积极也较高,如雨花城投、开福城投等。
从杭州土拍现场来看,其本轮土拍最为突出的亮点在于本土房企冲劲较足,滨江集团(002244)豪掷超百亿拿下11宗地,在一定程度上提振杭州房地产市场信心。
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