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全国救市最猛的城市,房价却毫无起色!难道这就是2022年的宿命?

来源:大胡子说房微信号 时间:2022-04-26 18:17:06

开篇前给大家伙提个醒,记得关注我们的备用小号。

近期总有文章写着写着就会突然不见,为避免失联,大家记得先把备用号关注起来!

当下全国救市最猛的二线城市,是谁?

毋容置疑,郑州。

距离郑州发布最猛救市政策过去了一个多月了,大家最关心的是:

都做到这份上了,市场总该回暖了吧。

事实却是——

并没有。

不仅房价还没有起色,甚至下跌也还没止住。

郑州这个城市到底怎么了,今年到底还有没有逆转的机会?

先来盘一波我考察后的感受。

最强救市,似乎救不动?

郑州19条救市新政过后,大家伙都在嗷嗷等待市场反应。

结果这番考察下来,通通是:没涨,还跌了。

先说新房,基本都有折扣,多数新房价格比去年还低,市场仍然处于买房市场。

甚至,三环外的部分项目已经祭出首付分期的大招,首付10%,剩下20%分期半年或1年都可以,任君挑选。

但成交量确实上来了。

3月份郑州市新建商品房销售9680套,比2月份的6324套增加53%。

并且二手房的成交量也明显上涨,3月份全市二手房共成交5273套,较上月的3332套增加57%。

量确实涨了,但价却还没有动。

新房还在持续打折,哪怕核心区说是开盘当天去化80%的海马公园二期,也给出不小的折扣。

二手房你要是诚心买,价格还能比去年再便宜一点。

总之,当下的郑州,仍然是买方市场,买房人拥有高度话语权。

那为什么成交那么猛,我想当下成交量大涨的原因,主要2点。

1、郑州房贷利率大幅下调。

去年最高的时候郑州房贷利率去到6.125%,但经过多次下调之后,郑州现在最低可以做到4.6%,150万的贷款,每月月供能少还1400元,一年就是16800元,这可不是一笔小钱。

买房成本的直接减少,真正有需求的购买力自然会买单。

2、取消认房又认贷,释放了一批改善性买房者的需求。

此前,郑州取消认房又认贷。

对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。

这波政策,就是鼓励改善置换,有房的人也可以用首套贷款买房,利率又低,自然会有改善性客户趁这个机会出手。

从我们市场调研得到的信息,郑州这波主要购买力主要也是换房需求,且当下市场成交助力也以100㎡以上的改善户型为主。

也就是说,现在的购买力主要还是改善客户。

那为什么救市政策也出了,成交量也涨了,唯独价格还没涨?

本文因为篇幅关系,暂不做具体板块分析,要是你等不及想了解郑州市场,可以扫码下方二维码添加我们的微信,可以详细来聊聊。

“重病”4年多,想靠强药扎一针就活奔乱跳,不太可能。

郑州房价低迷已经4年多了,你想救市一出马上强势反弹,哪有这么强劲的特效药?

何况,郑州实力也不允许啊。

从城市调性来看,郑州不属于那种“一点就燃”的城市,一没有太多国家级重磅利好,二来缺乏强劲产业。

郑州虽然也有自己的宇通客车(600066)、富士康、思念食品、盾构机等,但都偏向制造业,收入水平比较低。

既没有互联网,也没有高新技术产业,能找到的工作主要是客服和销售,像研发、运营这样的高薪岗位基本是没有,兜里没钱,又哪来的钱买房,当接盘侠?

另外,教育也是郑州的短板,对于家长来说,为了孩子前途,有本事有钱的人也会选择往外置业,“有钱人”流失,郑州房价又靠什么来支撑?

所以哪怕放开了调控,调低了利率,也不是立马就能见到房价上涨的,别人或许是购买力被短期压制,郑州可能是真没多少购买力了。

当然,以上都是郑州的“顽疾”了。

说回当下,郑州这波猛招为何没达到预期效果?

一是几波疫情影响,经济受损,全国购房者信心都被打没了,还不止是郑州。

第二还是郑州人被房价下跌,跌怕了。

因为郑州房价都跌了4年多了,别人买房是抗通胀,恁是买着等贬值啊,房价不涨,置换怎么换,房价不涨,财富怎么增值,房价不涨,为什么不能晚一点再买。

第三,这几年的楼市低迷,郑州把买新房的刚需都整麻了,比起上涨,他们更担心的是烂尾。

这几年郑州的烂尾房真是出了名,这轮考察,几乎每个销售都和我们说他们现金流稳定,能准时交房,购房者一听是期房,也都犹豫。

中介还戏谑,在郑州,也就招保万金(招商、保利、万科、金地)的期房能让购房者稍稍安心了。

信心被打怕了,大家怕买到烂尾房,要么就买二手次新,要么就等基本封顶风险较小再买。

这下子房子可就不好卖,所以郑州库存也是越压越多,加上去年开始调控收紧,开发商又爆雷,房企直接躺平不拿地了。

不拿地之后,郑州经济可不好看了,因为郑州的土地财政依赖度不低。

前几年郑州的土地财政依赖度一直排在全国前列,2018年排在全国第6,超过武汉和成都,土地财政依赖达到124%,2020年也达到了100%。

卖地收入占了地方收入的大头,但这1-2年地不好卖,又靠什么提振经济呢,大家收入怎么提高,又怎么买房呢?

每一个看似都没有直接联系,但却都环环相扣。

现在的郑州,如果没有更猛的调控,或者全国经济面的好转,顶多是被奶了一口。

能趁着这波利好把之前的库存清一清,但还无法扭转根本性的局面。

那么郑州今年,还有希望回暖吗?

首先,不能只站在郑州看郑州,而是站在宏观经济面去谈。

因为经济问题不会是单个城市的问题,郑州能不能回暖的根本,在于大家的信心能不能回来。

而这个事,已经在解决。

昨天A股一片哀嚎,上证指数,大跌了158点,击穿了3000点,直接把大家悲观情绪拉满。

但晚上就传来了好消息,央行从5月15日开始实施降低外汇存款准备金率。

下调金融机构外汇存款准备金率1个百分点,即外汇存款准备金率由现行的9%下调至8%。

外汇降准,虽然是为了缓解人民币贬值的压力,但也是间接利好股市。

今天收盘会不会止跌,我们不妨看看。

这几天市场也都在传,还有更猛的救市组合拳,毕竟这轮疫情影响的都是我们国家的经济中心,再不想办法救市,今年2季度怕又是废了。

所以关于救市政策,等着就是了。

其次,回归郑州城市面。

郑州虽然顽疾多,但基本面不算特别差,不能暴涨,但买对板块还是能做到小涨甚至跑赢通胀的。

郑州作为河南省会城市,对省内人口的虹吸能力很强。

2020年河南省人口总量达到9936万人,河南常住人口增量,超七成增长在郑州。

城镇化速度、人口数量、小学生数量、建成区面积、产业基底、城市界面在河南首屈一指,在省内的吸引力还是足够强。

郑州10年来人口增长也达到了397.4万,年均增长近40万。

那么多的河南兄弟,都会成为未来郑州的主要购买力,郑州不缺购买数量。

最后,郑州发展的天花板不低。

郑州最大的优势就是有近1亿的河南人口优势,并且郑州的城市首位度不高,现在的发展阶段,郑州的GDP才只占全河南省的21.36%。

像宁夏的银川和吉林的长春占比都高达50%以上,四川成都36.4%、陕西西安36.14%、湖北武汉35.40%。

相比之下,郑州的经济增量还有空间,关键看此后的产业转型,包括我提及的顽疾能否一步步落实了。

所以对于今年郑州的楼市,我的预期是不会明显上涨,但成交会走强,稳定仍然是郑州今年的基调。

在郑州待了好些天,2个深刻感受:

1、被黄码整麻了。

落地黄码,3天2检,因为2次没有间隔24小时做核酸,连着做了3天,最后第4天才转的绿码,每次还得花26块钱自费检测。

不禁感慨,希望疫情赶紧结束。

2、郑州,有2个世界,北龙湖和其他。

这就有点开玩笑的因素在,但确实是体感感受。

北龙湖,清一色的小洋房+别墅,大平层低密度,这是一个集金融商务、高端酒店、高端住宅、人文休闲、医疗教育于一体,在整个河南都绝无仅有的高端复合区域。

毫无疑问,北龙湖是整个河南顶尖的富人圈。

至于其他板块,才是普通购房者的角逐场。

至于其他板块怎么选,今天这篇文章是写不完了,留在下篇文章吧,大家记得持续关注我们,了解最新鲜的城市考察文章!

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