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超八成流拍VS近四成触顶,津、杭首拍热度两极分化

来源:克而瑞地产研究微信号 时间:2022-04-26 09:15:52

杭州和天津的22年首轮土拍热度呈现出明显的两极分化,主要还是在于两城楼市表现差异显著。

◎ 作者 / 马千里、邱娟、周奇

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4月25日,杭州、天津迎来2022年首场集中土拍。和其它城市首拍试水大幅缩减规模不同,杭州和天津首批次供应规模仍维持在相对较高水平,分别有60宗和29宗涉宅用地出让,供应量分别达583万平方米和318万平方米。

从最终土拍表现来看,两城首轮土拍结果冷热差异显著:杭州60宗地仅有1幅遭遇流拍,成交的59宗地中有23幅地触顶摇号,整体竞拍热度虽不及去年第三批次但仍然处于较高水平;天津推出的29宗涉宅地中,则仅有5宗地顺利成交,余下地块或提前撤牌、或遭遇流拍,流拍率高达83%,土拍热度明显降至冰点。

杭州:22年首拍技术性抬门槛

整体竞拍热度稳中有热

在去年第三轮集中土拍显著回暖后,杭州此次集中供地更倾向以稳为主,包括减少中心城区优质宅地供应,抬高房企参拍门槛。在此影响下,杭州首轮土拍热度较去年第三批次明显平稳,触顶成交地块幅数比例降低,同时地块流拍现象也并未明显恶化。60幅地仅1幅遭遇流拍,其余地块全部顺利成交,23幅地触顶成交,占比接近四成。

一、首轮供地减少优质地块供应,并取消预申请、抬升参拍门槛

从土地供应端就能看出,杭州此次集中供地更倾向于稳。首先,在供地区域结构方面。与多数城市加大热点板块供应力度不同,杭州此次供应则更偏向萧山、余杭、临平等外围城区。以幅数来看,西湖、上城、拱墅及滨江等核心城区仅有11幅地推出,占比不足20%,外围城区的土地幅数占比超过八成;而在去年第三批次中,核心城区的供应量多达20幅,占比接近六成,其中拱墅申花、运河新城等板块更是推出了压箱底的优质地块。由此可见,杭州2022年首批次集中供地质量并不如去年第三批次。

在土拍规则方面,杭州此次集中供地也有较大的调整。土地出让规则由直接摇号改为一次性报价+摇号,并且首次提出“次高者得”的规则。更值得一提的是,杭州取消了预申请的出让模式,竞拍保证金比例重回20%,而在预申请出让模式下仅需缴纳最高5000万元的保证金即可参拍优质用地。此举变相抬高了房企的参拍门槛,仍意在降低土拍热度。

二、触顶成交地块集中于楼市成交热点板块,利润空间比较充裕

在59幅成交地块中,有23宗触顶成交,占比接近四成。结合区位分布来看,这些进入一次性报价区间的地块基本均在杭州楼市成交热门板块,如钱江新城二期、奥体、未来科技城、运河新城、三墩、南部新城、宁围等板块均有地块触顶。如位于钱江新城二期的四堡七堡单元JG1404-47地块,尽管该宗地起拍价高达38亿元,是杭州此次出让地块中起拍总价最高的土地,但据市场消息称,项目仍吸引了近二十家房企参拍,经过38轮竞价火速触及中止价。再如奥体板块的奥体博览中心单元BJ1707-06、07地块,正式开拍前就已经触顶,有多达34家房企进入一次报价区间,最终由大悦城(000031)幸运摇中,成交总价达15.57亿元。

联系新房限价来看,这些地块也多保持着较为可观的盈利空间,23宗触顶成交地块的平均地房比约为0.57,房地价差也均在1万元/平方米之上。以本轮成交土地单价最高的当属钱江新城二期的四堡七堡单元JG1402-22地块为例,该地块平均楼板价达45321元/平方米,精装限价约6.6万元/平方米,地房比接近0.7,但房地价差却高达2万元/平方米,利润空间十分充裕。

三、远郊地块多一轮成交,楼市冷清成为主因

低溢价及底价成交地块可分为两类。一类是地块性质较为复杂的商住用地,如江干科技单元地块、萧山区新街北单元地块、闻堰地块等,商办占比相对较高,房企运营资金占用时间长,因此最终均为底价成交。

另一类则为区位较为偏远的住宅用地。这些项目集中于萧山、余杭、临平、钱塘等区域的乡镇板块或临安、富阳等距离主城较远的区域,楼市成交热度显著低于热点片区,如临安、富阳等区域的商品住宅去化周期显著高于其他区域。楼市表现冷淡也导致地市遇冷,因此这些片区的地块基本仅经过一轮报价就成交,竞拍热度相对较低。

四、本土房企持续深耕,滨江表现最为亮眼

在企业拿地方面,杭州本土民企表现仍然活跃,滨江、绿城、众安、德信等多家房企均报名参拍了多宗土地。从最终拿地结果来看,本土房企表现亮眼,尤其是滨江,截止发稿前,已独自或联合拿下了11幅地块,拿地金额超过180亿元,是本场土拍的最大赢家。绿城表现也同样亮眼,拿地金额接近150亿元,共有7幅地入账。

外来参拍房企主要以资金实力充沛的央企、国企为主,如大悦城、保利、招商、越秀、华润、中铁建、建发等均积极参拍,深耕杭州多年的万科、龙湖等实力房企也均现身本场土拍。其中,大悦城最为幸运,在34家房企中成功夺得本场竞拍热度最高的博览中心单元BJ1707-06、07地块,建发也以81亿元的总价成功斩获钱江新城2.0的两宗优质宅地。

天津:流拍率升至83%

首轮集中土拍热度跌入“冰点”

天津本轮集中土拍挂出的29宗涉宅地仅有5宗成功出让,其中有1宗封顶摇号成交,整体溢价率仅有0.6%,依旧保持去年第三轮的清冷趋势;从成交情况来看,本轮集中土拍更为萧条,流拍率升至83%,高于以往任意一次集中土拍。

具体来看,5宗宅地总成交建面仅54万平方米,总成交金额仅有38亿元,其中滨海新区大港地走出了独立行情,经过多轮竞价触及最高限价,最终被景明房地产摇中,成交价15960万元,溢价率为15%;相比之下,而东丽、西青、武清、北辰的地块或底价成交,或流拍,市场热度处于低位。

一、超半数地块遭“停牌”,首轮集中土拍实际供地规模腰斩

从规模上来看,天津2022年首轮集中供地仅涉及29宗宅地,用地面积191.5公顷,总建筑面积318万平方米,较去年首轮、二轮均偏少,较去年第三轮偏多,为去年全年集中土拍总建面的三成。

从区域分布上来看,与多数二线城市供地向中心城区倾斜不同,天津本轮集中供地大部分地块集中在西青、北辰、武清等环城和远郊区域,主城仅有河西体院西和河北志成道两宗。规则上来看,本轮土拍规则基本保持不变,基本延续2021年三批次“限地价+摇号”等方式出让,溢价率上限依然在15%。

值得注意的是,开拍前三日,天津自然资源和规划局发布公告:29宗涉宅地中有15宗停牌,其中就包含了主城区仅有的两宗宅地,这样一来,天津首轮集中土拍就金余下14宗涉宅地,实际总供应建面仅有166万平方米,总起拍价仅有95亿元,供地规模较原供地公告规模近乎腰斩。

不仅如此,与厦门、福州、宁波等城市一致,天津本轮集中土拍的“回炉”地块起拍楼面价还有所下调,意在优化项目房地价差空间,向房企进一步让利,提升房企参拍积极性。

二、城投平台托底意愿不高,本轮流拍率高达83%

但就实际土拍结果来看,天津本轮集中土拍结果并不理想,除去中止出让的地块外,余下的14宗地仅有5宗成功出让,合计流拍率高达83%。成交方面,仅有滨海新区大港1宗地块触顶摇号成交,其余地块均底价成交,整体溢价率仅有0.6%,市场热度延续低位。

从房企参拍情况来看,与其他大部分城市本土国企托底一致,天津本轮集中土拍拿地房企依旧以本地城投为主,譬如天津城投、武清城投等,均底价拿地。民企方面,表现比较突出的是景明房地产,其以15960万元摇号竞得滨海大港地,该地也是本场土拍中唯一溢价成交地块。

值得注意的是,央企金茂在本场土拍表现也比较突出,以19亿元的底价竞得津东丽沙(挂)2022-005号地块,该地也是本场土拍成交总价最高的地块。

三、疫情长期反复叠加楼市下行,去化周期高企致土拍持续降温

造成天津土拍市场如此冷清的原因涉及多方面,既受疫情长期反复的客观影响,还受到天津楼市下行的影响。CRIC数据显示,近期天津商品住宅去化速度明显变慢,尤其是去年四季度以来,商品住宅月均成交量仅有80万平方米,而去年二、三季度月均成交量高达120万平方米,对比之下,月均成交量降幅高达33%。

受此影响,天津近期商品住宅去化周期大幅拉长。截止2022年3月底,天津商品住宅去化周期已达28个月,较去年同期拉长了68%,尤其是武清等远郊区域库存量更是居高不下,去化艰难。楼市表现不佳的大背景下,天津地市热度自然也难出现回温势头。

当然,除了这两方面原因,天津土地市场的萧条还受到人口持续外流的影响。2021年天津统计公报显示,天津2021年常住人口1373万人,较“七普”天津常住人口(1386.6万)再度减少13.6万人,人口流失依然在延续,这进一步导致天津房地产需求规模的减少,土地市场热度跌入冰点也在意料之中。

总体来看,杭州和天津的22年首轮土拍热度呈现出明显的两极分化:杭州多达23幅地触顶,仅1幅地遭遇流拍,平均溢价率达6.4%,是已完成土拍的城市中触顶成交幅数最多的城市;而天津八成以上地块遭遇流拍,成交的5幅地平均溢价率也仅有0.6%,是已完成首轮土拍的城市中流拍率最高的城市。

究其原因,主要还是在于两城楼市表现差异显著。截止2022年3月底,杭州全市商品住宅去化周期仅为4.2个月,虽然临安、富阳等远郊片区当前去化速度放缓,但整体楼市表现仍然好于多数二线城市;而天津楼市则深陷高库存危机,当前去化周期长达28个月,楼市成交明显疲软,企业在拿地时会更多的考虑流量指标是否可以达到预期。因此在当前房企资金压力仍处于高位的背景下,同日开拍的天津与杭州也出现了两极化的冷热差异,天津首拍基本无品牌房企参与,仅金茂拿下一宗地;而楼市去化更佳的杭州,则成为多数有实力房企增储的首选,本地企业滨江更是在本轮重仓拿下了11宗地块。

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