连平：本轮房价拐点可能在三季度

连平 受供求关系带来的销售波动，以及房地产宏观政策调控影响，2022年房价涨幅可能在上半年面临一定下行压力，阶段性拐点可能出现在三季度中下旬，总体可能呈现先抑后稳，重点城市房价下半年存在上行压力。

2022年初房地产市场景气度仍在惯性下降。3月全国30大中城市商品房成交面积同比下降47.3%。全口径出现下滑，商品房市场处于去库阶段。销售低迷主因是全国诸多地区房产销售仍旧受制于2021年地方政府监管政策偏紧的影响，包括购房门槛较高以及短期房价预期看空等因素，叠加疫情影响，导致原本销售不错的一线城市也出现了阶段性的下滑。相应地，房价总体延续了放缓的态势。从数据来看，截至2022年一季末，全国百城房价涨幅超过5%的城市仅徐州和西安，较2021年末减少了6座城市；下跌城市占比约25%，较2021年末增加了5个百分点；表明国内房价在一季度进一步趋弱。预计房企降价促销行为可能在上半年延续。

2022年调控政策明确“三稳”目标，突出“因城施策”。在稳增长的政策大背景下，今年房地产政策维稳信号将更为明确，主基调偏暖，以求各市场各方面维护行业良性循环和健康发展，对房地产行业重拾信心。住房金融政策将转为以呵护为主，从供需两方面给予购房者和房企足够的资金支持。地方政府也将积极发力，重点突出因城施策，积极落实稳楼市的举措。房地产政策调整将推动住房需求和供给回升，以释放合理的购房需求。

在需求端，2022年住房金融总体上将进一步回暖，个人按揭贷款增速有望回升。央行正进一步要求商业银行满足首次购房家庭的贷款需求，适度加快房贷投放力度，小幅下调房贷利率，推动个人按揭贷款保持稳定增长。年初央行下调了五年期贷款基准利率LPR，4月国常会再提降准，整体房贷利率短期重新回到下行通道，并可能在年内剩余时间内运行在相对偏低的水平，部分城市商业银行可能会小幅调降首套房房贷利率，适度降低购房者融资成本。公积金和首付比例等政策可能会进一步松动，以释放合理的购房需求。2022年初以来，一些地方政府相继出台了一系列政策，积极落实稳楼市的举措。北海、南宁、自贡等地方政府放宽公积金政策，下调公积金贷款首付比例、提高公积金贷款额度。济南和青岛则放松了公积金异地贷款的要求，简化了申请条件，放宽了户籍限制等。菏泽成为2022年首个下调房贷首付比例的城市，春节前后重庆、江西赣州的不少银行已经将首套房贷首付比例降至20%。有条件的城市取消限制性购房政策。郑州出台了“一揽子”政策，放宽限购限贷，取消认房又认贷，引导地区商业银行下调房贷利率，鼓励棚改货币化安置，激发购房需求。衢州、福州放松了限购和限售政策，非当地户籍家庭可以买房，秦皇岛、哈尔滨废止了过去几年发布的限购令，据不完全统计，截止4月初，全国已经有超过40个城市放开楼市调控政策。

参考过往表现，本轮房价低点可能在下半年到来。自2010年以来，国内房价运行的变化具有很强的周期性特征，几乎每2年半到3年会经历一次低点。如2012年三季度、2015年二季度和2018年一季度，合计3次，此轮房价下行周期的始点是2019年下半年，期间由于2020年疫情第一轮冲击对房价的中长期运行产生了阶段性的扰动，但在2021年三季度重新回到了下行通道之中并延续至今。历史表明，住房金融政策及地方政府调控政策阶段性回暖，有利于房价预期向好的方向发展，从“政策底”到“市场底”通常需要经过二到四个季度。经测算有理由相信，自2021年9月末房地产政策阶段性底部开始显现，政策基调转向维稳，伴随着央行和地方政府对房地产市场融资环境、购买行为和监管政策阶段性宽松，预计居民部门信贷融资增速有望在2022年二季度企稳、三季度回升。

在高基数和购房需求放缓的影响下，房价在上半年总体表现可能比较疲软。其中，仅部分一线和重点二线城市房价可能保持坚挺，未来房价的走势将延续分化态势。当前全国房屋库存仍处于阶段性高位，2022年前2月，商品房待售面积同比增长8.8%，增速为2016年二季度以来最快，三、四线城市商品房去化压力较大，楼市相对冷清。但大城市现房库存偏低，上海、杭州、深圳、重庆等商品住宅的去化周期不足1年，伴随着需求在下半年逐步改善，叠加地价在过去18个月持续上涨，热点城市房价在下半年有望回升。结合过去类似周期的房价表现，预计本轮房价的拐点大致在2022年8月左右，全年新房价格涨幅可能从2021年末的2%降至0.8%，二手房价格涨幅从1%降至0.1%。一线城市房价表现相对坚挺，到年末新房价格涨幅可能达到4.6%，略高于2021年的4.4%，二手房价格涨幅在3%左右，较2021年的5.3%有一定程度的回落。