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中泰国际:央行明确房贷因城施策 政策有望逐步走出平台期

来源:新浪网 时间:2022-04-25 10:26:42

上周内房股表现回顾

过去一周恒生中国房地产指数下跌5.9%,跑输恒指2.5个百分点,其中表现较稳定的个股包括建发国际(1908 HK)、中梁控股(2772 HK),表现较弱的个股包括旭辉控股(884 HK)、新城发展(1030 HK)。2022年以来,中国房地产指数下跌10.5%,跑输恒指0.4个百分点。

央行明确住房信贷政策因城施策基调

4月18日,央行与外管局印发“关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知”,提出加强金融服务、加大支持实体经济力度的23条政策举措。其中对房地产行业,文件提出:1)因城施策,合理确定商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求;2)支持房地产开发企业、建筑企业合理融资需求,促进房地产市场平稳健康发展。我们梳理央行关于住房信贷的历史,最近的核心文件发布于2016年2月,其明确了在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首套房贷款原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点(20%),对2套房,最低首付款比例调整为不低于30%。2022年以来,菏泽、驻马店等低能级城市已在此框架内将首套房首付比例下降至20%,我们认为央行此次表态为更多非限购城市放松信贷政策明确了空间。4月19,央行与银保监会联合召开金融支持实体经济座谈会,对房地产提出“区分项目风险与企业集团风险”,我们认为此政策表态亦有助于融资渠道边际修复。然而,受多重因素影响,我们认为近期地方政府政策制定的复杂性有所增加,因此预计政策由上而下的传导时间亦将较以往有所延长。

3月房地产数据进一步走弱

据统计局月度数据: 1)3月单月住宅销售额同比-29%,vs 1-2月的-20%;2)住宅销售面积同比-23%,vs 1-2月的-14%;3)住宅新开工面积同比-20%,vs 1-2月的-15%;4)住宅竣工面积同比-15%,vs 1-2月的-10%;5)房地产投资同比-2%,vs 1-2月的+4%; 6)3月土地购置面积同比跌40.9%,vs 1-2月的-42.3%。此外,根据财政部数据,一季度国有土地使用权出让收入11958亿元,同比下降27.4%,其中1-2月同比降29%,3月同比降23%,财政收入仍面临一定压力。4月第三周销售按周回升。据Wind,4月11日-4月17日30个主要城市销售面积较上周环比上涨24.8%,其中一线城市/二线城市/三线城市销售面积环比分别46.1%/16.7%/29.7%;同时,四月平均每周销售面积较2021年同比下跌53.8%。

政策有望逐步走出平台期

4月以来房地产政策进入平台期、博弈期。我们认为随着宏观下行压力增加,以及前期政策逐步落地,行业政策有望走出平台期,方向进一步获明确。我们继续看好财务、战略稳健、竞争力较强的房企,个股推荐华润置地(1109 HK,“未评级”)、旭辉控股集团(884 HK,“未评级”),建发国际集团(1908 HK,“买入”,TP20.39 港元),时代中国控股(1233 HK,“买入”,TP4.33港元)。此外,我们认为物管行业在十四五将持续呈现较好的成长性,个股推荐碧桂园服务(6098 HK,“买入”,TP 62.91 港元),中海物业(2669 HK,“增持”,TP 11.20港元),滨江服务(3316 HK,“买入”,TP 33.26港元)。

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