美国楼市开始告别黄金时代?
2021年,美国收获了15年来最红火的楼市。2022年,蓬勃发展的美国房地产市场正面临迄今为止最大的考验:抵押贷款利率飙升。
房地美公布的最新数据显示(截至4月21日这一周),美国30年期抵押贷款利率已经从去年12月的3.11%上升至5.11%。
“随着美国国债收益率持续上升,抵押贷款利率连续第七周上升。”房地美首席经济学家卡特(Sam Khater)表示,“虽然春季通常是最繁忙的购房季节,但房价上涨导致需求出现一些波动。目前仍是卖方市场,但仍有兴趣购买房屋的买家可能会发现争抢程度已经适度减弱。”
上周五(4月22日)的美股表现,令人担忧美国经济的走向。受到企业盈利放缓与美联储“鹰派”加息消息影响,当天三大指数全部暴跌,道指更是下挫近1000点,创下2020年10月底以来最大单日跌幅。美股房企板块投资者也在质疑:美国目前是否正在重复2000年开启的房地产泡沫时代,并最终导致了美国经济在2007年的大衰退;是否美国楼市已经开始告别这一轮“黄金时代”?
但第一财经记者采访的多位美国房地产业内专家和投资者并不这么看。在他们看来,决定房价最重要的因素,仍是供求关系;而当下美国房地产市场仍是卖方市场,这一基本盘并未发生变化。
美国金鹰房产投资公司执行合伙人陈跃武对第一财经记者表示,“目前的情况与2018~2019年美联储加息的情况类似,房价的上涨速度会放缓,但仍然持续上涨。待美联储加息结束后,房价会加速上涨。”
美联储越来越鹰是利空
1年多之前,美国30年期抵押贷款利率还在“2时代”;疫情期间,这也成为美国房地产市场火爆的催化剂。
伴随美联储越来越鹰派和抵押贷款利率继续上升的前景,普通的购房者陷入了困顿之中:究竟是否要继续接受快速上涨的价格迅速买房,还是选择观望?
第一财经记者使用美国房贷公式计算,即便假设一位借款人以2021年12月时已经高企的利率(3.11%)获得40万美元(约合260万元人民币)抵押贷款,假设首付20%,在30年的贷款中,他们每月将还1703美元(约合11080元人民币)。如果以目前最新的5.11%抵押贷款利率计算,每月还款额升至2074美元(约合13500元人民币),每月将多还371美元。
同时,需要指出的是,更高的抵押贷款利率不仅使一些潜在的购房者因总体贷款价格过高而放弃,而且还意味着一些借款人将失去抵押贷款资格,因为在美国如需贷款,必须满足贷方严格的债务与收入比率。数位接受第一财经记者采访的专家均表示,美国目前在贷款方面一直没有放松条件。
抵押贷款利率带来的经济冲击,让一些房地产行业人士预测,火热的房地产市场将会失去一些动力。
房地产研究公司CoreLogic认为,美国房价增长将大幅放缓。根据最新数据,美国房价在2021年1月至2022年1月期间飙升 19.2%。但CoreLogic认为,在未来12个月内,房价将仅上涨 5%。
CoreLogic认为房价增长放缓的另一个原因是:负担能力。过去一年,美国房价的上涨速度是美国收入增长速度的五倍。这无法再继续下去了。该企业对美国400个大都市区域的市场风险做了评估,旨在找出当地收入水平是否可以支撑房价。
在计算之后,CoreLogic认为美国65%的地区房地产市场被高估了。这包括纽约、迈阿密、西雅图、拉斯维加斯和达拉斯等主要大都市区域。
同时,亚利桑那州、佛罗里达州、得克萨斯州和内华达州的房地产市场也符合CoreLogic对“高估”的定义。
与此同时,该机构表示,只有26%的美国房地产市场是“正常的”,只有9%是“被低估的”。
CoreLogic副首席经济学家赫普 (Selma Hepp)表示:“随着疫情暴发以来房价强劲增长,许多市场现在可能被认为估值过高,尤其是在将价格增长与当地收入增长率进行比较时。”
美国全国房地产经纪人协会(NAR)数据显示,2021年美国房屋销售价格中位数为34.69万美元,同比增长16.9%;2021年美国共售出612万套房产,同比增长8.5%。
BCA Research美国资产部首席策略师唐克尔(Irene Tunkel)对第一财经记者表示,美国房地产市场面临着多个方面的影响。
“今年迄今为止,30年期抵押贷款利率已经上升了两个百分点,再次回到十多年前的水平。房地产是经济中对利率最敏感的部门。”她表示,“从历史上看,抵押贷款利率的上升对地产开工和住房销售都造成了压力。不过,虽然抵押贷款利率的飙升使房屋的可负担性降低,但NAR的房屋可负担性指数表明,虽然可负担性已经恶化,但相对于其长期平均水平,这一指数仍然处于高位。”
供求关系决定黄金时代是否远去
仅仅因为美国房价被高估,并不意味着房价即将掉头下行或暴跌。
事实上,第一财经记者查阅了目前美国抵押银行家协会、美国银行、房利美和 Zillow (房地产估价服务网站)的预测模型,都仍预测美国房价将在未来一年上涨。
同时,根据美国城市规划咨询机构Demographia发布的2022年国际住房可负担性调查,与澳大利亚、加拿大、爱尔兰、新西兰和英国等市场相比,美国是可负担性最高的国家。在大多数主要经济体中,房价在过去几年蓬勃发展,买家们不得不将自己在疫情中积攒的储蓄都投到房地产中。
陈跃武则对第一财经记者表示,房货利率的快速上升对房价肯定有负面影响,具体表现为房价的上涨速度会放缓,“我预测从目前的近20%下降到10%至15%,虽然放缓但仍然是在强劲上涨。”
同时,“决定房价的是供求关系。现在美国的房产库存不足两个月,是历史最低点,短缺极为严重,房价会继续上涨。”陈跃武解释道。
NAR数据显示,3月美国待售住宅环比增加,但仍比2021年同期少9.5%。照目前销售速度,库存在两个月左右。同期,3月美国房屋售价中位数同比上涨15%至3753万美元,再次创下纪录。
通常,房地产供应不足5个月销售时,都表明市场供应紧张。
总体来看,尽管美国楼市因房贷利率飙升而降温,但市场普遍预计今年仍有望小幅上涨。美国银行表示,美国家庭资产负债表是有史以来最强劲的,净资产攀升,偿债比率接近历史低位,劳动力市场也在蓬勃发展。美国的“千禧一代”(年龄与中国的“80后”“90后”相仿)现在正处于购房的高峰时期,人口结构也对楼市有利。
房利美(Fannie Mae)乐观地认为,消费者对新房的需求在将来还会超过供应量,这将为2023年之前美国保持高房价和刺激经济成长带来动力。
唐克尔对第一财经记者分析了几个因素——“房屋供应不足,房屋开工率低于家庭需求,新房和现有房屋的库存也很低。”
“因此,即使抵押贷款利率上升对住房需求是不利的,但由于供应量低,建筑和销售活动可能会保持下去。这些动态表明,今年住宅投资不太可能崩溃。”她解释道。
标签: 美国房地产
相关推荐:
精彩放送:
- []三峡能源、龙源电力、新天绿能,谁是盈利能力最强的风力发电企业?
- []关于储能标准,你想知道的都在这里了
- []山东将从用户侧收取电力市场容量补偿费用,0.0991元/kWh
- []云南力争全年原煤产量6000万吨以上
- []承诺2035年实现碳中和,汉朔持续践行社会责任
- []四川批复3个动力电池材料生产加工项目 均为磷酸铁锂加工项目
- []为什么雅化集团Q1利润超过去年一年?
- []河北省邢台市生态环境局“五项机制”推动空气质量持续改善
- []1890kW/2236.2kWh!宜宾时代汇商业储能站招标
- []今年欧洲海上风电装机容量将打破纪录
- []突破1太瓦,全球光伏进入“T”时代
- []重磅!海南年产百万千瓦级海上风电装备基地项目开工!大唐、东方电气、中国电建联合建设
- []闷烧5天,冒烟近一周 美国储能电站发生火灾
- []港口煤价涨跌两难 导火索何时出现?
- []优势凸显 成长可期,晶科能源2021年年报解读
- []国际油价4月22日下跌
- []面临的电池供应链挑战 美国该如何推进?
- []国机重装以极限制造打造国内首套新型1000MW核电汽缸
- []城市“气质”大考核 陕西省西安经开区多举措改善城市空气环境
- []华北油田采油四厂警企联动多维度筑牢“反诈”防火墙
- []美财长:欧盟对俄能源禁运可能弊大于利
- []国产光伏“出海”将遇风浪
- []甘肃:庆阳革命老区加快亿吨级煤炭基地建设
- []一季度光伏压延玻璃行业库存较高 部分企业限产减产
- []厦门公路首次安装太阳能自发光设备
- []一季度宁夏规上原煤产量2231.2万吨 同比增长9.1%
- []倒塔、起火事故频发的背后!风机设备安全问题如何破局?
- []天津城投集团10亿元超短期融资券发行完成 利率4.3%
- []苏州恒泰菁英公寓公募REITs项目暂停开标
- []苏州工业园区跟上市区公积金新政策 个人首贷额度提高到60万
- []万通发展:一季度合同销售总金额3155.51万元
- []国家税务总局等三部门:规范涉税中介服务行为 促进行业健康发展
- []越秀集团15亿元超短期融资券将于5月6日兑付 利率2.38%
- []年报速递|金地集团去年营收约992亿,归属股东净利94.1亿
- []江西:一季度社会消费品零售总额2907.3亿 同比增长8.9%
- []万通发展:一季度归属股东净亏损3695.72万元 同比降48.72%
- []美凯龙拟以自有或自筹资金回购A股股份 资金总额为1.5亿-3亿元
- []德必集团:2021年归属股东净利润1.04亿元 共运营管理57个文创产业园区
- []苏州高新:取消发行8.5亿元“22苏州高技MTN002”
- []华润置地拟发行3年期20亿元中期票据 利率区间为2.65%-3.65%
- []金地集团2021年营收同比上升18.16% 净利润94.1亿元
- []和讯曝财报丨金地集团2021年营收增长18.2% “三道红线”连续6年保持绿档
- []恒大人寿联合华融资本成立昆明恒融投资 前者持股99.9667%
- []梦天家居2021年营收15.2亿元 净利同比增长7%
- []烟台高层次人才住房公积金贷款新政 硕士最高可贷80万
- []万科:20亿元中票将于4月29日付息 债券利率3.52%
- []绿城集团:拟发行3年期不超过15亿元中期票据
- []雅特力推出全新开发软件工具,打造更完善的AT32 MCU开发生态
- [][厂房鉴定找都市检测] 注意!工业厂房屋顶加装光伏,承重检测必不可少
- []和讯曝财报丨金地集团2021年持有型业务租金增长52%,产业园业务优势明显
- []和讯曝财报丨金地集团2021年新增土储111宗,持续深耕高能级城市
- []朱一鸣:地产业利润规模负增长,行业利润率加速探底
- []和讯曝财报丨金地集团:手持货币资金648亿元,2021年净负债率创新低
- []大连金普4宗地块恢复挂牌出让 总面积约14.3万平米
- []烟台发布高层次人才住房公积金贷款政策 硕士最高可贷80万
- []青岛城投集团10亿元超短期融资券申购区间为2.0%-3.0%
- []深圳福田今年推进280个重大项目 总投资将超7500亿元
- []雅生活联合明华物业等于河北共设城市运营服务公司
- []济南城建10亿元超短融资券将兑付 本计息期债券利率为2.73%
- []重庆南川城投将对3.1亿中票付息 债券利率6.5%
- []广州奥林匹克置业投资法定代表人由郭梓宁变更为林显团
- []吕振星退任北京绿地京津商管公司经理、执行董事职务 张宗光继任
- []蜂亿健品牌赵娟:让事业与生活不断发光发亮
- []超硬核!云南长水实验中学强基计划强势来袭
- []武汉公积金中心:一季度新增归集额137.46亿 同比增幅达14.8%
- []哈尔滨公布首批400个市重点项目 总投资3341亿元
- []武汉直仓装饰探讨:如何应对不可抗力导致工期延误
- []多省份影院逐步恢复营业 全国影院营业率超50%
- []福清市50.97公顷土地成片开发方案获批
- []长春新区发展集团拟发行不超过5亿元公司债 利率5.00%-6.00%
- []华辰房地产持有上海浦东新区北中路等地房产法拍2.82亿成交
- []四川绵阳:可申请提取本人及配偶住房公积金用于电梯增设
- []恒宇集团1.57亿摘得福州连江县23亩商住用地
- []绵阳住建委:明确住房公积金和住宅专项维修资金申请方式及范围
- []河南:2025年拟新增省级经开区35个以上 超千亿元至少6个
- []广州地铁12号线烈士陵园站拆迁项目招标 最高投标价434.69万元
- []湖南:文旅部门要落实落细普惠性减税降费政策 落实普惠金融政策
- []美联工商铺:香港核心区商铺租售价全年有望上升10%-15%
- []河南:做好普惠政策落地服务 争取将文旅行业列为金融优先支持行业
- []常州滨湖建设10亿元中期票据将付息 票面利率3.35%
- []哈尔滨公布首批400个市重点项目 总投资3341亿元
- []北辰科技园完成发行2.7亿元中期票据 利率8.00%
- []海航集团:重整计划执行完毕 风险处置工作基本结束
- []兰州:调整二套房认定规则 取消再次申贷时间限制
- []南宁经开区1宗住宅及商业用地预出让 面积约24亩
- []市场加速调整 后期有望迎来一波超级反弹行情
- []泰禾集团收深交所关注函 因修正业绩称利润亏损35亿元至46亿元
- []合肥肥西19.37亿元挂牌4宗地块 涉及重点项目建设
- []兰州:至今已办理公积金按月冲还贷款2.51亿元
- []南京溧水城建9亿元中期票据将付息 利率4.28%
- []尚福林:资管行业不能脱离服务实体经济的根本目标
- []银行理财首季降温 行业“大考”下中低风险产品仍表现稳健
- []周一券商板块集体大挫 财达证券、长城证券等概念股跌幅超5%
- []深圳前海一宗地块规划调整 增加15亩商务公寓面积
- []股市陷入僵局 未来走向或将取决于宏观基本面变化
- []腾讯智慧零售联手京东物流 将助力中小品牌商家打造零售生意阵地
- []开发商回应深圳沙井海岸城被查封:系审批预售中的正常流程
- []美丽田园递交港交所招股书 2021年营收17.8亿同比增18.5%
- []投资渠道增多!个人养老金入市或将影响账户投资回报预期
- []山西建投10亿元超短期融资券完成发行 利率2.5%期限180日
- 公募基金一季度加仓银行 商贸、综合等行业配置比例较低
- 无需对汇率波动过度忧虑 年内人民币双向波动稳定性较强
- 4月超30城调整楼市政策,部分城市首套房利率可降至4.6%
- 国家税务总局等三部门发文:规范涉税中介服务行为 促进涉税中介行业健康发展
- 早读拾光(4.25)丨泰禾业绩预告修正:2021年预亏35亿元至46亿元 杭州首批集中供地今日开拍
- 坪山区全口径税收突破140亿元 2021年税收收入增速达31.12%
- 福田区派发3000万元消费券 单人最高可获“168+200”惊喜红包
- 美国楼市开始告别黄金时代?
- 一季度广东规上工业增加值增长5.8% 期内汽车、石化、医药等工业增加值增速较快
- 杭州首批集中供地25日开拍,总起价797.9亿元
- 8家新三板川企营收净利两极分化 期内东方水利净利上涨近三成
- 泰禾集团收关注函:要求说明存货跌价准备计提金额的合理性
- 成都鼓励企业挂牌北交所 欧康医药、优机股份等或将率先登录
- 全球农产品涨价 农林牧鱼等资金净流入规模靠前
- 长春城发集团15亿元票据将付息 债券利率3.8%
- 大连高新区一宗3.9亩商业用地中止挂牌
- 上海:1-3月商品房销售面积412.17万平方米,增长4.0%
- 和讯曝财报丨房多多2021年收入9.42亿元 同比降61.57%
- 泰禾集团业绩预告修正:2021年预亏35亿至46亿元
- 上海一季度生产总值10010亿 消费价格同比上涨2.2%
- 广东:1-3月房地产开发投资0.31万亿元,同比下降2.7%
- 统计局:一季度上海固定资产投资同比增长3.3%
- 因开发商无力偿债 上海浦东金桥一别墅以1.27亿司法拍出
- 房多多2021年归母净亏损11.71亿元 闭环GMV下跌超五成
- 广西云天实业中标南宁江南平阳片区城更项目熟化人
- 统计局:一季度上海商品房销售面积412.17万平方米
- 黑龙江1季度地区生产总值2976.6亿元 同比增长 5.4%
- 2021年物企行业大洗牌,在管规模翻了四倍的合景悠活或成最大赢家
- 大秦售电贵州公司开除员工邓龙裕的公告
- 临沂城投4亿元绿色超短期融资券完成发行 利率2.5%期限270日
- 成都市一季度GDP同比增长5%达4894.99亿元
- 惠州博罗县4215万元挂牌2宗商住地 限售13407元/平米
- 无锡产发集团发行10亿元短期融资券 利率2.54%
- 重庆:“十四五”期间新筹建保障性租赁房40万套 市场租赁房15万套
- 华润置地:拟发行10亿元公司债券
- 厦门安居集团30亿元公司债券已获上交所受理
- 普洛斯租赁绿色ABS项目状态更新为“已反馈” 拟发行1.29亿元
- 巅峰对决,名茶竞秀,首届重庆(巴南)斗茶大赛与炒茶大师赛来了!
- 景瑞控股:再次延迟刊发经审核年度业绩至5月6日
- 中原城市领先指数CCL报179.36点 按周跌0.16%
- 南国置业拟开展商业物业抵押贷款资产证券化 发行总额度30亿
- 蓝光发展新增到期未偿还债务本息27.4亿,累计328.22亿
- 京东收购中国物流资产:80.22%已发行股本已获接纳
- 天房发展:"22天发01"完成发行 票面利率为7.0%
- 佛山建投17亿元小公募债项目状态更新为“已反馈”
- 物业股低潮期 东原仁知服务招股超购0.6倍
- 长沙市集中挂牌出让6宗地块 1宗商服用地、5宗产业用地
- 市建局下周一就西营盘崇庆里/桂香街发展项目邀请合作发展意向书
- 壁纸电视再受企业青睐,这一次它会为彩电市场带来哪些机会?
- 珠海万达商管再次递交招股书,截至去年末在管项目417个
- 珠海大横琴集团发行7亿元公司债券 票面利率3.57%
- 河南省一季度GDP达14228.79亿元 房地产开发投资同比增长5.1%
- 深交所深化公司债券发行注册制改革 发布债券审核及监管四项规则
- 奥园美谷聘任张健伟担任公司董事会秘书
- 合景泰富的现金安全底色和增长潜力丨资色·曝财报
- 世茂股份2021年报发布,全年销售签约288亿元
- 万达电影:法院已取消对曾茂军的限制消费令
- 中洲投控董事王道海辞去职务 辞呈即日生效
- 北京华润新镇置业100%股权挂牌转让 目前底价未知
- 南国置业拟为3家参股公司提供不超过17.15亿元资助
- 产业园区的思与变:产业生态社区构建
- 我emo了!不是说好了,房贷转经营贷更省钱吗?
- 大湾区文旅招股书四度失效
- 东莞2022年第二季度42个重大项目集中开工 总投资529亿
- 欧派家居2021年营收204.42亿元同比增38.68% 净利增29.23%
- 广宇集团为控股子公司景阳置业提供2.5亿元连带责任担保
- “三区”之外的上海商住楼
- 丽水莲都区12亿元挂牌1宗商住地 以“双限+摇号”方式出让
- 石家庄公布8个“烂尾楼”处置进展 一项目停工近10年复活
- 中交以17.47亿元摘得金华1宗地
- 南国置业一季度营业收入4.7亿 归母净亏损5855.79万
- 福建漳州发展:第一季度实现营业收入超6.67亿元 同比增4.09%
- 违反上市规则 德信服务间接全资附属公司与平安银行解除质押合同
- 一线丨2021年杭州首批土拍地块现状:仍有地块未开发或暂停施工
- 北京:受疫情影响突出的行业企业首贷贴息比例提高至40%
- 时代中国:本月到期两笔美元票据偿还资金已完成汇款
- 南国置业计提资产减值准备1.14亿 影响归母净利润7340万
- 税务总局等十部门:扩大境外旅客购物离境退税政策覆盖范围
- 港规划署不反对3宗活化工厦申请
- 珠海金湾挂牌出让一宗商业、旅馆用地 起始价为1亿元
- 上海1-3月房地产开发投资同比增2.6% 商品房销售面积412万平米
- 众安集团分拆众安智慧生活港交所主板上市获聆讯通过
- 冠城大通:一季度归属股东净利润2734.57万元 同比增长42.84%
- 解读《北京市保障性租赁住房建设导则(试行)》| 租住资管
- 南通出台购房补贴新政 买房最高补贴房款总额2%
- 沙河实业2022年第一季度营业收入约1.42亿元 净利润1569.68万元
- 南京首批集中供地揽金约191.45亿元 6宗地流拍
- 冯毅成:时隔两年武汉再现日光盘,对稳定楼市有何借鉴意义?
- 众安智慧生活服务通过港交所聆讯,在管建筑面积1180万平方米
- 爱丽家居2021年度实现营业收入10.78亿元 净利润同比下降92.59%
- 中国绿发发布“青绿山水”换住平台,涵盖旅居、康养
- 天津第一批集中供地15宗因故停牌 占原供应量一半
- 合肥百货2022年第一季营收19亿 归母净利润同比减少15.57%
- 楼市下行压力倒逼刺激加速,8大省会城市接连放出“大招”
- 深圳盐田区出台55条惠企扶企新政 企业落户最高奖励6000万
- 消息越来越明确!今年这个城市又将迎来一轮上涨?
- 广西2022年一季度全区生产总值约5915亿元 同比增长4.9%
- 中房置业股东天津中维累计被动减持579万股 占总股本1%
- 一季度数据比较:重庆、成都谁更胜一筹?
- 蚌埠市挂牌2宗宅地出让面积16.91万平 总起价7.07亿元
- 证监会发审委:上房物业服务A股首发申请4月28日上会
- 上海基础设施建设公司拟发行4亿元中票 用于归还金融机构借款本金
- 苏州楼市再迎利好 公积金贷款额度上调至90万元
- 浙江国大计划继续减持嘉凯城不超过1800万股
- 中天金融同意解聘执行副总裁张亦农
- 受房地产和零售贷款业务影响 招行一季度不良率抬升
- 天德地产预期2021/2022财年税前亏损将减少4.04亿港元
- 珠光控股2021年总收入29.85亿港元 同比减少54.9%
- 利润规模负增长,行业利润率加速探底
- 伟业控股拟向海南易企出让广东磊鼎全部股权 代价1.12亿