仲量联行：一季度广州甲级办公楼市场租赁需求释放受挫 持续低迷

受新冠疫情波动影响，2022年一季度广州甲级办公楼市场租赁需求释放受挫，延续低迷。保险企业相对活跃，两家保险公司入驻琶洲租赁过万方。全市整体空置率升至约13.6%，租金较上季度下跌约0.9%。投资市场方面，本季度录得两宗办公楼大宗交易，成为市场最大亮点

2022年一季度，国内部分城市新冠疫情出现反弹，各类经济活动受到影响，经济下行压力显著加剧。许多跨国企业和外资企业在中国的区域总部所在地面临疫情，众多商业活动陷入停滞，外企信心受到严重打击，导致他们的扩张计划不得不推迟或暂停。

二月中及三月底广州市同样遭遇了疫情波动，一方面，部分租赁活动因严格的疫情管控政策而受到影响；另一方面，新冠疫情未能完全消退，各类企业调整其对于经济环境的短期预期，对自身发展前景持更为谨慎的态度，这抑制了租赁需求的稳定释放。

此外，由于去年下半年政府颁布的各类宏观行业调控政策效果仍在持续，互联网及房地产行业的租赁需求在本季度仍未见明显回暖迹象。

仲量联行华南区商业地产部总监马炜图表示：“在此市场背景下，金融机构，尤其是保险企业相对活跃的表现，成为了市场为数不多的亮点。值得关注的是，随着琶洲片区项目设施及周边配套的日益成熟，该新兴市场开始赢得部分保险企业的青睐，本季度录得两家保险公司进驻琶洲，合计租赁面积超11,000平方米。”

一季度小米大厦入市为本地甲级办公楼市场带来约86,000平方米新增供应，与此同时，珠江新城个别项目空置率有所上涨，市场整体空置率亦升至约13.6%，环比上涨约0.6个百分点。

在租金水平相对较高的珠江新城片区，个别项目流失核心租户，业主压力日益上升，加上当前各类经济环境不确定因素的叠加，导致承租能力强的租户更偏向于保持观望态度，这些业主唯有通过调整租金策略推动空置去化。因此，珠江新城租金在一季度环比下滑约1.4%，并带动全市整体租金较上季度下跌约0.9%。

投资市场方面，本季度办公楼投资需求总体保持活跃，投资者积极布局广州市场。机构投资者持续看好广州产业升级对办公需求的正面影响，以及核心地段优质办公楼物业的中长期发展；其中两宗办公楼大宗交易尤其值得关注，即位于珠江新城片区的太平洋(601099)金融大厦以及位于琶洲片区的小米大厦副塔楼整体出售。

市场展望

今年以来，外部不确定、不稳定因素增多和国内疫情多点散发，我国经济运行面临着多重考验。对于广州而言，如何科学统筹、平衡疫情防控和经济社会发展，将会是决定全年“稳增长”目标能否实现、市场信心能否稳定复苏的关键因素。

今年年初，央行颁布了旨在进一步刺激经济增长的一系列政策，包括下调长期贷款市场报价利率、存款储备金比率以及短期贷款市场报价利率。近期召开的“国常会”针对当前形势变化，鼓励拨备水平较高的大型银行有序降低拨备率，并采用降准等政策工具加大对实体经济的支持，以降低综合融资成本，向实体经济合理让利。仲量联行华南区研究部总监曾丽表示：“今年下半年，随着上述宽松的货币政策所释放的流动性逐渐传导至实体经济，宏观经济基本面预计较现阶段将有一定改善；以大型国企及金融机构为首的各类企业有望在租赁市场保持活跃，为‘遇冷’的广州办公楼租赁市场提供一定承托。”

短期来看，充足的流动性供应将支撑社会消费需求，而逐渐恢复的需求端则将调动本土企业的生产积极性，加快经济社会“复工复产”，并在一定程度上缓解这些企业因广州四月疫情爆发对于经济前景的忧虑。但对于外资企业而言，其信心的修复以及租赁需求的复苏预计仍需时日，很可能将转向采取以续租为主的租赁策略，削弱扩租的需求。

供应方面，2022年是广州甲级办公楼市场的“供应大年”，未来三季还有超80万平方米的新增供应陆续入市。曾丽指出，年内逐步恢复的租赁需求短期内恐怕仍难以消化大量的新增供应，导致空置率进一步上升。去化受阻将为办公楼业主带来租金下调压力，同时也意味着今年广州甲级办公楼租赁市场租金将持续承压。