合景泰富：行业分化下服务型房企迎发展契机

《投资者网》谢亦楠

编辑 吴悦

冰冻的房地产市场终于回暖。4月18日，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖在国新办发布会上回应关于房地产市场未来走势时表示，当前房地产销售还在下降，随着多地适度放开限购限售、降低公积金使用门槛等，部分地区房地产销售降幅在收窄。随着房地产长效机制的完善，积极满足房地产住房需求，全国房地产销售下行态势会得到缓解。

市场下行的局面筑底之际，研究机构普遍认为，市场预期将发生一次重大转变，对于稳健经营的房企到来重大利好。行业从周期属性极强的金融股，逐步过渡到社会配套服务商的价值股。

高质量土储与财务结构优化

2021年，合景泰富销售金额1038亿元，同比增比为0.2%；按权益合并收入约442.83亿元，核心利润39.79亿元；核心毛利率及净利润率分别为21.2%及10.7%。

不仅如此，公司如期兑付债务，总借款规模下降，债务结构优化，融资成本略有下降。统计，显示，2022年第一季度，合景泰富兑付多笔债券本息达17.651亿元，境外美元债券达2.5亿美元。

2021年，累计兑付境内债券本金合计143亿元，及境外含子公司及合作公司层面共7.5亿美元债，顺利完成当年境内外债券到期及回售期的兑付，赋予了业绩极强的安全边界。

公司强调，针对目前房企面临的海外融资环境，准备了各种应对今年到期的海外债券的方案。 针对2022年9月到期的境外债券合计9亿美元，公司已经向发展改革委获得足够美元债务额；香港启德尚·珒溋项目已经交付，剩余商品价格将于今年内全部发售，届时预售资金将全部收回；香港鸭脷洲项目总商品价值较大，本公司股票占有率为50%，预计上半年上市。以上两个香港项目是公司境外资金的有力补充。

这也意味着，在融资新规的要求下，合景泰富坚持审时度势，积极改善财务指标，优化债务结构，且成效显著。

疫情对经济的冲击有目共睹。从合景泰富的具体实践看，土储优势在下行的市场环境将被放大。

根据年报，截至2021年底，合景泰富拥有土地储备共计权益建筑面积约1552万平方米，总建筑面积约2174万平方米。2021年，合景泰富销售金额为1038亿元，同比增长0.2%，预售面积544万平方米，预售均价约为1.9万元/平方米。其中，大湾区占比46%，长三角占比28%；一、二线城市占比91%。

随着近几年集中供地、三道红线政策的相继实施，地产发展出现窗口期，合景泰富以更合理的成本获取多个高价值项目。2021年集团坚持以合适的节奏拿地，多元化拿地夯实土储，通过产业勾地、收并购等模式获取了多个新项目。

2022年第一季度，房地产Top100同比跌幅在40-50%左右。而合景泰富第一季度预售金额达130.7亿元；根据中指院2022年第一季度广州地区销售榜单，合景泰富位居top5。

消费者需求 转向“健康生活”

而得益于前瞻性的战略布局，目前，集团在核心一、二线城市累计已开业45个投资性物业，包括10个商场、10个写字楼和25个酒店。

投资性物业将持续为其提供稳定的现金流入以及利润支撑，与地产业务形成双轮驱动，穿越经济周期。2021年年报显示，全年租金收入19亿元，同比大幅增长了31%，其中酒店增长47%，商场增长27%，写字楼增长17%。

后疫情时代，消费者的消费需求处于多种不确定性，价值观从“效率至上”向“健康生活”、“品质享乐”的需求转变。基于这种双向需求，部分房企寻求突破，减少人的需求在空间的“设限”。

以合景泰富为例，其产品覆盖了居住、休闲、商务、娱乐、旅行、艺述欣赏等全生命周期空间服务生态链，从城市综合运营商，升级为“城市空间服务共创者”。

住宅方面，合景泰富打造了臻系、峰系、悦系、四季系等优质产品线，形成特色差异及互补。2021年，合景泰富共推出广州臻玥、重庆天銮、成都瑧林、天津珒悦府、盐城汇悦城等全新项目，六大项目斩获“GBE地产设计大奖2021-2022”，其中，高端住宅项目臻林天汇大厦更是获得主办方最高荣誉年度设计大奖“铂金奖”，住宅研发的艺述美学的高端系列“臻系”大放异彩。

购物中心方面，合景泰富打造了“悠方”、“摩方”以及“悠方天地”三大商业品牌IP。“悠方”着力打造时尚、健康、精致的乐活生活方式，“摩方”精准地为年轻潮人们提供潮流的时尚生活体验，其中成都摩方开业1周年，出租率超96%；“悠方天地”以悠闲的户外空间，为社区居民提供更为优质、舒服的生活模式。

2021年，合景泰富购物中心同比2020年增长45%，零售额同比2020年增长51%。

酒店方面，合景泰富旗下已开业22个酒店，包括与国际酒管集团合作及自有品牌酒店。自有品牌“木莲庄酒店”已在全国8个一二线城市布局，累计已开业17家，孵化出四大IP产品线，包括五星级酒店“MORDIN”、商务型酒店“木莲庄酒店”、高端度假型酒店“木莲庄度假酒店”、潮流设计酒店“MUSTEL”。

不仅如此，合景泰富精准布局一二线城市核心商务区，成功打造了ifp（合景国际金融广场）、imp（环球都会广场）、icp（环汇商业广场）三大高端写字楼品牌，成为众多世界500强企业的长期合作伙伴。2021年，写字楼产品收获颇丰，北京通州的合景国际金融广场荣获由GBE办公建筑大奖颁发的“最佳建筑设计办公建筑奖”及美国MUSE DESIGN AWARDS金奖。2021年，合景泰富写字楼整体出租率为88%。

在购物中心、写字楼、酒店等多元化成熟化的IP跨界交叠，为合景泰富创造了超级商业案例。以成都交子大道CBD商业集群为例，短短1公里，容纳了总体量达80万㎡的商业集群，汇聚了购物中心、酒店、商业广场、高端服务公寓等复合业态，将合景美学与城市元素相交融，打造时尚体验生活走廊。

数字化转型稳中求进

同样被疫情放大的还有公司的数字化优势。早在2018年，合景泰富就作出前瞻性布局，启动数字化转型。2019年，合景泰富与国际科技巨头IBM签署协议，构建世界SAP系统。公司成功落地一套全面的SAP体系，集采购、计划、成本、财务、营销等10个重要领域于一体，完成从传统企业向数字化企业的转型。

2021年，合景泰富数字化营销业绩占比高达15%以上。2021年业绩数据显示，合景泰富全年实现综合提效13%，实现快速销售、快速建造；通过经营效率的提升和信息化手段的叠加实现定标成本下降2%，标准成本下降4%。

同年，合景泰富集团的供应链融资项目斩获“2021·「鼎革奖」数字化转型先锋榜”年度供应链转型典范奖，标志着数字化转型之路得到了权威认可。

基于合景泰富数字化优势、优渥土储及盈利能力，机构评级展望正面，国泰君安证券指出，公司毛利率有望在未来几年稳定在30%水平，考虑到其提升的效率，城市更新带来的高毛利收入，以及租金收入占比提高（未来5年30%以上复合增长），丰厚储备项目支撑租金收入2025年达60亿元。

对于公司未来前景，合景泰富方面表示，房地产行业已进入全新经济周期，新秩序正在形成，我们要适应新的变化，看到新的机会，集团一直保持创新意识和消费者研究，我们看到中国核心城市群、都市圈的人口流入和发展力量，并一直坚持一二线重点布局，我们也看到，中国消费者对空间需求越来越多元，也越来越超越空间的界限，无论是住宅、商业、酒店还是长租公寓，未来坚持深化多元化发展，保持美学的突破，产品的迭代，人居的多元化思考，逐步提升企业运营管理能力，有质量的可持续发展，将会是合景泰富持续努力的方向。?（思维财经出品）■