卢大彪：加速推进保障性租赁住房REITs试点

中新经纬4月17日电题：加速推进保障性租赁住房REITs试点

作者 卢大彪 上海证券交易所党委委员、副总经理

自2021年6月首批基础设施落地以来，基础设施REITs共上市11单，市值447亿元。首批REITs项目上市即将迎来一周年，近期，首单央企REIT中交建项目也将在上海证券交易所上市。总体来看，基础设施REITs试点整体符合预期，试点工作取得了阶段性成效，主要体现在以下四个方面。

一是在现有法律法规供给条件下找到了可落地、可操作的实施路径和方案。自试点以来，各项配套制度和规则陆续推出，搭建了一整套制度体系。在国家发展改革委和证监会及各方共同推动下，通过“公募基金+资产支持证券”的创新产品结构，实现了中国基础设施公募REITs的成功落地。

二是挖掘出优质的试点项目，聚集效应初步显现。基础设施公募REITs比商业地产、租赁住房等运营结构复杂，中国灵活务实地走出跨越式发展道路，已上市项目具有较强的示范性和代表性。以上海证券交易所的产品为例，中关村(000931)产业园、张江产业园、苏州产业园都是知名的科技创新园区；中交高速是重要的交通网络主干道；首创水务是污水处理领域的优质资产。

三是REITs市场运行平稳有序，投资者认可度相对比较高。截止到目前，REITs项目上市以来的平均上涨幅度大约是30%，平均流通换手率是2%，整体比信用贷换手率高，投资结构比较合理，主要是以配置型机构投资者为主。

四是基础设施运营稳健，业绩表现超预期。从首批REITs年报来看，基础设施资产业绩表现优异，形成了稳定的可供分配现金流和分红收益。实际可供分配金额合计约18亿元，均超预期值。

关于REITs市场建设的几点思考

公募REITs市场建设刚刚起步，发展空间大，需要各方合力支持。

第一，REITs是资本市场的大类金融产品，在服务国家经济建设方面可大有作为。REITs本质上是资产上市，不同于股票和债券；又兼具股票和债券的特性，具有稳定的收益回报，与股票债券类资产价格走势相关性较低，尤其是2022年一季度REITs和股票债券的价格走势一致性较小，与股票的互补性很强。因此，有必要从新的大产品的角度看待REITs的发展。当前，我国基础设施领域规模庞大，沉淀了大量优质资产，REITs产品在盘活存量资产、畅通投融资循环方面大有可为。

第二，REITs市场建设很难一蹴而就，需要各方协同推进。REITs试点的成功落地，离不开方方面面共同努力。在试点过程中，我们也体会到，每一单项目、每一个细小的改革，都不容易，需要监管机构统筹协调，相关政府部门大力支持，优质企业积极准备，中介机构履职尽责，投资者理性参与，共同建设好REITs市场。最近，国家财政部和税务总局发布明确了相关税收配套制度，就是对市场建设很大的支持。

第三，REITs市场的下一步改革还须保持开拓进取、主动创新的拼搏精神。基础设施REITs是个新事物，仍在试点阶段，还有很多问题需要探索，市场长期健康发展任重道远，仍须保持改革创新的勇气，主动作为。例如，在REITs的治理结构、二级市场建设方面还有诸多的工作要做。上海证券交易所将积极发挥市场组织者的作用和功能，和各方一起，立足国情，借鉴国际最佳实践，推动REITs市场向纵深发展。

上海证券交易所下阶段在REITs方面的重点工作和考虑

一是围绕服务国家战略，抓好重点项目、示范项目落地。充分发挥上海证券交易所资本市场枢纽功能，推动优质项目资源持续供给，加速推进保障性租赁住房REITs试点，大力发展清洁能源等方面的REITs项目，科技产业园等创新驱动领域、文化旅游等民生保障领域也是我们的工作重点。

二是以制度建设为牵引，持续完善REITs配套机制。在证监会的指导下，上海证券交易所正抓紧制定扩募规则，已经向全社会公开征求意见；健全适配的业务系统和交易系统，做好扩募储备工作；同时，持续完善治理机制，优化信息披露，提升REITs运营效率；适时推动相关方面就REITs开展专项立法。

三是不断提高审核的质量和效率，坚持开门办审核，送服务上门，倾听市场的意见，吸纳各方智慧，抓紧完善审核流程和标准，不断增强市场主体的满意度和获得感。

四是做好市场监管和投资者教育，包括持续优化日常监管体系，督促规范运营，提高信息披露和风险揭示的针对性和有效性，保持中小投资者的合法权益，优化做市商制度，做好投资者教育，引导投资者正确认识REITs的金融属性和风险特征。

中国REITs市场已经成功起步，相信在各方努力下REITs市场一定会行稳致远。(本文根据卢大彪在2022清华五道口全球金融论坛上的发言整理而成。)(中新经纬APP)

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