上海一季度房地产市场：季初需求延续强劲，疫情冲击下将短期承压

上海房地产市场在2022年开年整体保持强劲势头，但在三月份的疫情冲击下，市场活动按下“暂停键”，各物业类型受到不同程度影响。“今年一二月份，上海办公楼租赁需求保持旺盛，主要得益于市场上活跃的多元化租户，其中以制造贸易、生命科学、金融及专业服务企业最为突出”，仲量联行华东区董事总经理兼中国区商业地产部总监张静表示。零售物业市场方面，原计划于一季度入市的新项目受疫情影响面临延期开业，使得一季度整体空置率进一步下降。物流地产市场整体维持了强劲的租赁需求与租金增长势头。住宅市场方面，整体市场需求较为稳健，但疫情使一季度市场成交活动中断。投资市场方面，投资者对长租公寓、生物医药和物流板块依旧保持高度关注。

甲级办公楼

2022年第一季度全市净吸纳量仍录得29.5万平方米，其中全市中央商务区的净吸纳量录得4.4万平方米。尽管浦西地区不同行业的需求依然旺盛，但由于可租赁面积稀缺，市场整体净吸纳量有限。仲量联行上海商业地产部浦东团队负责人王岳表示：“一季度，上海中央商务区内，浦东净吸纳量贡献显著，内资金融服务和专业服务公司在陆家嘴(600663)和竹园板块的租赁需求尤其活跃。” 一季度非中央商务区净吸纳量达到25.2万平方米。制造贸易和生命科学行业的企业表现活跃。与此同时，部分内资金融和专业服务公司也正积极寻求高品质办公楼内的升级及扩张机会。然而，疫情的爆发将影响租赁活动以及地产决策，预计短期内新增租赁需求或将转弱。

在无新增供应的情况下，上海中央商务区的空置率持续下降。浦西中央商务区空置率环比下降0.2个百分点至5.8%，同时即将竣工的项目收到大量预租问询。在强劲租赁势头的带领下，浦东中央商务区空置率环比下降1.0个百分点至8.9%。一季度三个新竣工交付项目均位于非中央商务区，共计23.3万平方米。尽管有新增供应面积入市，但活跃的问询与租赁活动持续推动非中央商务区空置率环比下降1.0个百分点至23.9%。

新一轮疫情爆发前，租金持续增长。由于业主心态持续向好，浦西中央商务区租金环比增长2.4%。在浦东中央商务区，伴随着市场复苏，部分相对老旧楼宇的租赁活动也较为活跃，带动浦东中央商务区租金环比上涨2.0%。在非中央商务区，多个板块的复苏带动平均租金环比增长2.5%。但在短期内需求转弱的影响下，预计租金表现也将面临压力。

产业园区

一季度上海产业园区整体需求延续了2021年的活跃态势，净吸纳量录得8.2万平方米。生命科学、集成电路以及高端制造等战略性新兴行业的需求在园区中保持活跃。例如，海力士半导体在漕河泾科技绿洲三期租赁了3,300平方米的面积。大疆在张江畅星大厦一期扩租了4,000方的面积。得益于成熟的产业聚集及丰厚的人才基础，张江板块持续收到生命科学企业的租赁问询。同时，金桥及周康板块承接部分外溢需求，也受到更多生命科学企业的关注。

新增供应方面，一季度仅一个项目竣工交付，总建筑面积录得约5.1万平方米。同时，漕河泾等核心型产业园区的即将竣工项目收到大量租赁问询。活跃的租赁需求继续推动上海产业园区总体空置率下降至10.4%。一季度整体租金小幅上升，环比增长0.9%至4.6元每平方米每天。

零售物业

2022年前两个月上海消费需求和整体零售租赁活动保持稳定，但3月份上海疫情的爆发扰乱了市场正常活动。在此影响下，上海市区2022年一季度的净吸纳量为46,700平方米，低于2021年一季度的95,000平方米。仲量联行上海零售地产部总监庄棓琪表示：“一、二月份的新租赁面积主要来自于咖啡茶饮及甜品店、新能源汽车展厅、国际护肤香水品牌、和独立设计师时尚品牌。” 此外，品牌集合店等将销售与展示空间相结合的新兴零售业态也出现一定扩张势头。预计近期的疫情爆发和防疫措施将继续影响零售业务，零售品牌的扩张速度短期内将放缓，但长期扩张计划暂不会受到影响。

一季度核心商圈及非核心商圈没有新增供应交付。由于疫情影响，一些原定于3月开业的项目面临延期。一季度核心商圈空置率环比持平于9.0%。由于前一季度新开业的位于非核心商圈的项目迎来租赁新进展，本季度非核心商圈空置率从9.6%环比下降至9.2%。

由于大部分租赁交易已于2021年底完成，而2022年的新交易仍在谈判中，因此一季度的租金并无明显波动。核心商圈底层租金环比小幅上涨0.1%至51.1元每平方米每天，而非核心商圈租金基本持平于19.2元。疫情影响之下，租赁势头正在放缓，预计今年市场将面临空置率和租金方面的双重压力。

物流地产

尽管上海最近出现新一轮的新冠肺炎疫情，但第一季度上海物流地产租赁活动仍保持平稳。本季度上海物流地产净吸纳量共录得8.4万平方米，整体非保税物流仓储市场的空置率也从9.7%下降至8.5%。 具体来看，不同子市场的表现存在差异。虽然包括浦东机场在内位于上海东部的子市场空置率保持在低位，但部分位于上海西部的子市场由于短期内将出现较多的新增供应，空置率或将面临上升的压力。与此同时，受部分位于上海西部的成熟子市场租金不断上涨的影响，部分租户正考虑选择位于卫星城的高标仓储作为替代。仲量联行中国区产业与物流服务部联席总监黄晖表示：“第三方物流公司贡献了大部分的租赁需求，其中，我们观察到在奉贤和松江等子市场有单个体量较大的租赁成交。”本季度，来自电商平台的租赁需求也很活跃。例如，一家本地电子商务公司在青浦租赁了超过1万平方米面积。

尽管需求持续增长，但一季度新增供应有所放缓，未有新项目完工入市。然而，预计未来九个月仍有大量项目计划交付，或将推高市场空置率。据统计，年内将有七个项目竣工交付，总建筑面积达80.3万平方米。

在稳定需求的带动下，一季度市场整体租金继续保持上涨。一季度，上海物流地产租金环比上涨0.7%，达到1.54元每平方米每天。租金同比上涨3.8%，且大部分子市场的租金均出现上涨。

住宅市场

2022年开年上海住宅市场成交势头稳健，但受到两月春节假期及三月疫情爆发影响，整体住宅成交活动陷入滞缓。在一月份较高成交量的支撑下，一季度上海一手商品住宅整体成交量仍录得267万平方米，较上季度小幅上涨5.1%。高端一手住宅市场本季度共成交1,069套，较上季度环比小幅下滑3.3%。但高端住宅市场情绪整体仍然稳定，大部分高端楼盘都在认筹阶段获得购房者的追捧。

继去年四季度大批量供应释放后，本季度整体市场供应回归至正常水平，但大部分供应均在春节前入市。一季度整体商品住宅市场供应量达273万平方米，环比下滑10.7%。在高端住宅市场，一季度共6个高端项目合计1,482套高端商品住宅入市，平均售价在人民币11.5万元至13.2万元区间内。其中，有四个入市项目坐落于虹口区北外滩板块，一个颇具潜力的新兴商务及新兴高端居住区域。

在持续的限价调控下，本季度一手高端住宅价格与上季度基本持平，单价维持在人民币12.6万元每平方米左右。在货币端与信贷端放松信号明显的激励下，市场情绪小幅回暖，高端二手房价迎来初步止跌迹象，较上季度小幅增长0.4%至人民币10.5万元每平方米。

预计上海的楼市调控政策仍将保持紧缩。但在信贷端放松信号明显的利好下，首套房及改善型购房需求有望释放，而投资需求将继续被抑制。我们预计2022年全年一手高端住宅市场的成交将整体保持平稳，但近期上海疫情的冲击可能使今年上半年的成交活动延迟至下半年。我们预计在持续的限价政策下，一手高端住宅价格将保持平稳。在信贷放松的支撑下，在疫情得到有效控制后，预计上海二手房成交量及成交价格将有望继续复苏。但未来二手住宅项目表现将继续分化，因为人们会更倾向于升级购买品质更佳、物业管理更好的小区，这些要素在本轮疫情中显得尤为重要。

投资市场

自2021年四季度开始，随着利率降低、放款周期缩短及暂缓房产税征收等政策的出台，国内房地产行业出现了一系列积极缓和的迹象。此前机构投资者预期开发商将大幅减价出售其资产来换取资金流动性，在实际退出案例中其价格大多仍保持市场水平。预计机构投资者将保持观望态度，收购机会或向国有企业倾斜。

在当前上海等地新冠疫情冲击下，能提供优质服务的物业及社区受到了租房者的追捧。随之，拥有较强运营能力并能提供优质服务的长租公寓板块受到投资者的持续关注。

从行业来看，自2020年发生全球疫情以来，整个生物医药行业崛起并蓬勃发展，进一步带动了上下游产业的扩张需求，激发了投资者对生命科学园的积极布局态度。物流市场表现依旧强劲，仓储需求保持高增长。尽管受疫情影响短期内物流市场面临一定压力，物流项目的投资收益率有所缩减，但长期而言，投资者仍将持续追捧物流投资机会，预计2022年将有大量物流资产包的出售计划。

仲量联行华东区资本市场总监孙翎表示：“虽受到当前疫情及众多不确定因素的影响，投资者对长租公寓、生物医药和物流板块依旧保持高度关注。我们预计，随着前几年投资机构入市的标的投资周期接近尾声，今年下半年将会有大量资产退出市场，为市场带来更多投资机遇。”