解局 | 20億ABS融資與中交地産規模策

觀點網4月14日，中交地産開盤迅速拉升，再獲一個漲停闆，從當日收盤數據看，該公司報價22.2元，漲幅10.01%，換手率11.15%，成交量77.52萬手。

這是中交地産近段時間錄得的第12次漲停。

事實上，3月以來，房地産政策暖風頻吹，地産股亦出現了回暖的迹象。不過，類似中交地産這種快速提升的實屬不多。

而這次股價提升，也讓市場的目光再度聚焦到這家低調的央企身上。

日前，中交美好生活1-5期資産支持專項計劃的狀态更新為“已反饋”，該筆專項計劃的發行金額為20億元。

與此同時，今年以來，中交地産已經通過公司債、中期票據、信托貸款等多種方式進行融資，涉及資金額度超過280億元。

ABS融資

受海外融資擱淺影響，近兩年，房企海外債迅速減少，相比之下，信用債、ABS成為房企彌補資金缺口的重要方式。

有數據顯示，2022年一季度，房地産企業非銀融資總額2309.0億元，其中，信用債占比50.4%，同比提升21.5個百分點；ABS占比29.4%，同比提升7.7個百分點；而海外債占比僅為5.4%，同比下降15個百分點；信托占比14.9%，同比下降14.2個百分點。

最新消息顯示，4月13日，據深圳證券交易所披露，中交美好生活1-5期資産支持專項計劃項目狀态更新為“已反饋”。

資料顯示，該筆債券最早于2022年3月4日受理，債券類别為ABS，拟發行金額20億元，發行人為中交地産股份有限公司，承銷商/管理人為五礦證券有限公司。

不過，由于專項計劃處于交易所受理階段，並未真正發行，具體的底層資産及發行利率還未披露。

據了解，資産證券化是指以特定基礎資産或資産組合所産生的現金流為償付支持，通過結構化方式進行信用增級，在此基礎上發行資産支持證券的業務活動。

當下，供應鍊金融ABS、購房尾款ABS、類REITs和CMBS是房企較常發行的資産證券類産品。

“現階段，地産行業更加強調現金為王，ABS可以通過盤活存量資産或未來收益，來給企業提供現金流支持”，分析人士向觀點新媒體表示。

他續稱，ABS有一定的發行門檻，既要有公司信用也要有資産信用，中交地産作為央企，有較高的主體信用評級。

年内，中交地産已經拟定發行三筆ABS。

其中，2月11日，中交地産宣布，拟在不超過人民币30億元的總規模内開展供應鍊金融資産支持票據，各期資産支持票據存續期預計不超過1年，發行載體管理機構為交銀國際信托有限公司。

無獨有偶，3月24日，中交地産公告稱，公司計劃開展供應鍊金融資産證券化業務，涉及資金35億元。

上述供應鍊金融資産證券化業務的原始權益人/資産服務機構為深圳聯合保理有限公司，受托人為光大永明資産管理股份有限公司，初始債務人為中交地産股份有限公司及並表項目公司。

公告提及，上述資産支持計劃采取申請儲架額度分期發行方式，發行總額不超過35億元，每期規模以各期資産支持計劃實際成立時的公告為準，發行期限不超過一年，預計融資成本不超過我司年度融資計劃利率額度。

中交地産表示，通過開展非標供應鍊金融資産證券化業務，可以延長公司應付賬款的付款期限，有效緩解公司短期現金流壓力，優化負債結構。

事實上，近年來，供應鍊金融業務的資産證券化産品發展如火如荼。觀點新媒體了解，2021年中交地産已以AA+信用首次成功注冊儲架20億元，通過購房尾款ABS業務提前變現應收購房尾款，呈現明顯拓展融資渠道的方式。

觀點指數此前發布的報告提到，今年一季度，CMBS以及購房尾款ABS的發行規模均同比有所降低，個人住房抵押貸款CLO的發行規模也随着住房抵押貸款新增余額的降低而降低。

因這類非標融資受限，傳統融資渠道也不盡暢通，房企青睐的應收賬款融資規模可觀，使得供應鍊金融資産證券化發行市場保持一定的熱度。

不過，目前，供應鍊金融資産證券化在我國處于初步發展階段，依舊存在諸多難點。

回到中交地産本身，直至發稿，本次計劃發行的兩筆供應鍊金融ABS，還有待後續觀察。

中交規模策

不止是ABS，據觀點指數不完全統計，今年以來，中交地産已經通過公司債、中期票據、信托貸款等多種方式進行融資，涉及資金額度超過280億元。

其中，2月11日，該公司調用武漢、北京、廈門三家項目公司富余資金，合計17.7億元，期限從一年到三年不等，調用資金的年利率最高6%，最低4.18%。

這樣的内部資金支持動作還出現在3月30日，彼時，中交集團董事會審議通過，中交地産可在期限内向地産集團的借款額度新增至100億元，利率不超過10%。而本次借款金額為45.8億元，期限均為兩年，其中5.8億元借款年利率8%，40億元借款年利率7.5%。

此外，年内，該公司陸續發行公司債券兩筆、中期票據一筆、信托貸款一筆，同時于3月24日計劃分期進行債務融資，總金額不超過50億元。

數據來源：公開報道、觀點指數整理

除了關聯方借款、多渠道融資，中交地産還通過擔保方式獲取融資以保證資金彈性。年内，該公司為旗下項目公司提供近21億元擔保融資。

此外，截至2021年12月31日，中交地産為控股子公司及控股子公司之間提供擔保余額137.37億元，占2020年末歸屬母公司淨資産的448.73%。對不在合並報表範圍内的參股公司擔保余額為29.92億元，占2020年末歸屬母公司淨資産的97.72%。

數據來源：公開報道、觀點指數整理

對中交地産而言，近期行業政策有所回暖，利用窗口期快速成長是企業需要采取的策略。

據了解，早在2019年，中交地産宣布3年内做到500億元，5年做到1000億元，提出要做到“央企前三”的目標。

出于做大規模的策略，中交地産過去幾年積極購地，其中，2019年中交地産新增土地共15宗，計容建築面積為229.54萬平方米，土地購置總價款達181.59億元，其中權益價款達118億元。

2020年，中交拿地力度進一步加大，年内該公司新增30宗土地的購置總價款為535.80億元，超出當期533億元的全口徑銷售額，而拿地成本則由上一年度的7911.04元/平方米上升至8429.96元/平方米。

大闊步之下，中交地産獲得了快速發展，年内，該公司實現合約銷售額533億元，完成了全年銷售目標。

另據中交地産4月14日披露的年報，2021年全年，該公司實現簽約銷售金額560億元，銷售回款591億元，同比分别增長5.07%、56.35%。期内，該公司獲取新項目24個。