丁祖昱：政策利好下，哪些城市正在回暖？

2022年以来，伴随楼市下行压力加剧，全国各地政策暖风频吹，但从CRIC监测数据来看，3月，全国百城成交同比跌幅仍有扩大趋势，降幅高达51%。

从项目开盘去化情况来看，3月，全国重点32个城市项目的开盘去化率仍在低位徘徊。CRIC调研的数据显示，重点32城平均去化率仅为35%，其中上海去化最高，达到90%以上，3月上海单项目最高去化率也达到了100%，最低去化率为86%。

项目去化高于平均值的城市有14个，但开盘去化率超六成的城市只有5个。在市场尚未全面回暖的情况下，各城市的市场热度分化在加剧。

表：全国部分城市2022年3月开盘去化率变动情况

数据来源：CRIC调研

郑州积极修复，福州、南宁行情平淡

随着政策逐渐落地，各个城市政策效应显现出差异化。

当前，作为较早出台楼市利好政策的郑州市，进入了政策引导下的积极修复期，而福州、南宁整体延续了平淡行情。

郑州新房市场项目来访量和销售流速稳步提升。CRIC数据显示，3月单项目月均到访量和月均流速分别达到325组，合计20套，较1月低点增长超1倍。二手房市场恢复速度明显快于新房市场，客户购房信心稳步提升，3月二手房带看量高达5万余组，环比2月上涨140%，成交近2000套，环比2月上涨80%。

与郑州不同，福州、南宁政策放宽并未带来预期中的回暖，市场反应平淡。调研显示，福州多数项目认购率不足20%，市场并无实质回暖。而南宁则表现出供需疲软态势，以价换量营销方式层出不穷。

显然，政策利好的落地效果不仅与政策宽松程度密切相关，更主要取决于各城市行业基本面的好坏。

此外，随着政策深入，城市内部也显现出分化迹象。以最近发布楼市新政的苏州为例，3月，共有9个项目推售，开盘去化率达到60%，但单项目最高去化率为100%，最低去化率只有7%。苏州市内部区域板块分化行情持续加剧，核心板块去化表现最好，园区更是有两个倒挂项目成受追捧的“日光盘”；新城板块去化率保持在60%~80%之间。但苏州相城区去化堪忧，即便是项目在8.5~8.8折的基础上，同时附加赠送物业费、车位抵用券等措施，整个区域去化率仍然较低。

上海、北京热度维持，苏州、西安分化

3月，市场表现火热的城市主要集中在上海、北京和杭州。苏州、西安等区域板块表现“冷热不均”，分化加剧。

自3月中旬以来，上海疫情暴发，但开盘去化率依然居不同城市之首，高达90%以上。据CRIC监测数据，3月，上海在9个已入市项目中，5个项目触发积分摇号，认筹率200%左右，入市项目平均去化率在90%以上，即便销售最差的项目去化率也高达80%，市场热度可见一般。

再如北京，在供应持续放量的情况下，市场活跃度稳步提升。

据CRIC监测，3月，北京虽然整体开盘去化率仅为36%，但仍有部分单项目热销。二手房带看量明显提升、成交周期缩短，成交量随之攀升，市场呈现整体修复态势。

在热点二线城市中，杭州整体的去化率高达63%，主城区市场热度较高，而西安市场受疫情影响，表现两极分化，主城区热度显著高于西咸新区，且两个区域内部各项目间分化差异也很明显。

广州、成都、武汉市场仍在“筑底”

一线城市广州和成交热度较高的成都、武汉两地，目前整体表现仍较为低迷，市场观望情绪相对浓厚。

以广州为例，3月开盘去化率为20%，仅为2021年同期的一半，部分项目认购率不足10%。

事实上，广州、武汉均表现出供应量的大幅萎缩，房企推盘积极性普遍不高。

比如武汉，按推货节奏来看，一季度仅供应260万平方米，这与其高库存、低迷的开盘去化率密切相关，一方面广狭义库存去化周期分别达到了22个月和5年，另一方面项目去化率持续走低，新盘去化率由1-2月的30%腰斩至3月的14%，成为近一年来的低点。

3月，成都开盘去化率为58%，但供应和成交量仍处底部运行，显著低于2021年上半年的月均值。目前，成都相关政策从严，首套房贷利率高达5.6%，购房者当前承担的购房压力仍较大，一定程度上导致购房者对后市信心不足。

整体来看，尚有多数城市处于筑底阶段，市场修复仍需时间。

一季度，尽管有各种利好“托市”政策频出，但市场效果尚未达到预期。疫情多地集中暴发的影响下，购房需求或将递延至4、5月份释放。

可以预见的是，各地市场分化格局仍将延续。待政策利好持续发酵，市场发展基本面较好的城市势必率将先回暖，诸如深圳、惠州、珠海、南京、无锡、常州等有望在二季度率先迎来转机；武汉、郑州、厦门等或将轮动传导而筑底企稳；对于昆明、南宁、重庆、福州、青岛、济南、长春等城市而言，短期内市场下行压力依旧较大。