年报解读 | 万科：净利润下滑，“稳开发，强经营”穿越周期

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2021年国内宏观经济依然复杂严峻，外部不确定因素较多，房企也受到三道红线、集中供地、监管扩容、信贷额度收紧等政策叠加影响。2021年，万科销售额为6277.8亿元，同比减少10.8%；归母净利润下滑，财务状况保持良好；投资量入为出，聚焦二线城市；多元业务成果初显，物业板块谋求上市。

销售：销售额6277.8亿，同比减少10.8%

图：2017-2021年万科销售额及同比增长率情况

数据来源：企业年报，中指研究院综合整理

2021年，万科销售额为6277.8亿元，同比减少10.8%。自2012年首次提出“白银时代”论断以来，万科销售额从1412.3增长至2020年的7041.5亿元，复合增长率达22.2%。在2021年房地产开发投资增速回落、下半年房地产市场明显降温的背景下，万科2021年销售金额与2020年相比有所下降。

图：2020-2021年万科各区域销售额及增长率情况

数据来源：企业年报，中指研究院综合整理

各主要区域销售额均出现下降，上海区域仍是最大销售贡献区域。从各区域的销售额增速来看，南方区域、上海区域是销售额降速低于公司降速的区域，销售额分别同比下降3.4%、5.6%。北方区域、中西部区域和西北区域在2021年的销售额分别同比下降19.0%、12.0%、40.0%。从各区域的销售额占比来看，南方区域、上海区域、北方区域、中西部区域、西北区域的销售贡献占比分别为23.1%、35.8%、19.4%、16.2%、4.4%，上海区域仍是第一大销售贡献区域。

财务：归母净利润下滑，负债处于低位

图：2019-2021年万科营业收入和净利润情况

数据来源：企业年报，中指研究院综合整理

营业收入保持增长，净利润出现下滑。2021年，万科实现营业收入4528.0亿元，同比增长8.0%；归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，同比下降45.7%，时隔13年来首次出现下滑。

图：2019-2021年万科盈利能力情况

数据来源：企业年报，中指研究院综合整理

在行业盈利空间收窄背景下，万科盈利能力下降。2021年，万科房地产业务的结算毛利率为21.6%，较去年同期下降1.1个百分点；净利润率、加权平均净资产收益率分别为5.0%、9.8%，较去年同期分别降低4.9、10.4个百分点。

图：2019-2021年万科负债情况

数据来源：企业年报，中指研究院综合整理

总体负债率持续改善，现金流比较充裕。2021年，万科的资产负债率为79.7%，较上年末降低1.6个百分点，基本保持稳定；净负债率为29.7%，较上年上升11.6个百分点，仍处于行业较低水平；剔除预收账款后的资产负债率为68.4%，较上年下降3.4个百分点。此外，现金短债比为1.5，“三道红线”维持“绿档”。有息负债总额2659.6 亿元，以中长期负债为主，占比提高至78%，短期借款和一年内到期的有息负债约586.2亿元，占比为22.0%。2021年，万科实现经营性现金净流入41.1亿元；期末持有货币资金1493.5亿元，远高于一年内到期的流动负债。

公司主要通过发行公司债券、中期票据等方式进行多元化融资，提升抗风险能力。2021年，万科共计发行三期公司债券，发行总金额为75.66亿元。

投资：投资量入为出，聚焦二线城市

图：2020年、2021年万科新增土储情况

数据来源：企业年报，中指研究院综合整理

坚持量入为出的投资策略，2021年权益规划建筑面积同比减少7.6%。2021年万科获取新项目148个，权益地价总额1401.5亿元，同比增加1.4%，权益规划建筑面积1901.4万平方米，同比减少7.6%。截至2021年底，万科土地储备总建筑面积约1.0亿平方米，权益建筑面积6428.4万平方米。其中，规划中项目总建筑面积约4521.7万平方米，权益建筑面积约2910.1万平方米。此外，万科在全国多个城市参与了旧城改造、老旧小区改造等不同类型的项目实践，积极探索城市更新模式。

图：2021年万科新增项目权益建筑面积前十城市

数据来源：企业年报，中指研究院综合整理

聚焦二线城市。2021年，按权益建筑面积计算，新增项目68.0%位于二线城市，一线城市无新增项目，58.9%位于五大城市群。前十大城市为长沙、西安、兰州、中山、武汉、天津、沈阳、成都、长春和郑州，其中九成为二线城市。

业务：积极开展多元业务，物业板块谋求上市

2021年，万科开发主业之外的经营业务在增速、收益、运营效率等方面保持发展势头。其中，万物云收入首次超过200亿元，同比增长32.1%，业务从传统住宅服务拓展到社区、商企和城市空间服务“三驾马车”协同驱动。2021年，万物云新增合约面积中外拓业务占比超七成，形成了较强的市场竞争力，其中商业、写字楼服务领域外拓楼盘占比近八成。2022年4月1日，万物云在港交所递交招股书。

在物流仓储方面，2021年，万纬物流收入31.6亿元，同比增长68.9%，近三年收入复合增速52%。其中高标库营业收入20.6亿元，同比增长59.8%；冷库营业收入11.0亿元，同比增长89%。物流业务实现NOI合计17.85亿元，同比增长54%。泊寓方面，租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入28.9亿元，同比增长13.9%，截至去年底开业15.95万间，布局全国33个城市。印力管理的商业项目营业收入52.3亿元，同比增长23.9%。

结语

房地产市场确已进入深度调整阶段，行业优胜劣汰趋势将加剧。万科在保持财务安全的情况下，一方面通过开发经营本部加强对开发主业的管控和统筹，提高投资效率和产品力，另一方面非开发业务经营与盈利能力逐步提高，多元布局成果初显。随着房地产环境逐步转暖，万科凭借优秀的管理水平和多年的业务沉淀，开发主业和经营业务有望保持稳定，稳中有升。

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