年报解读 | 美的置业：积极去化回款，营收增长40.4%

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2021年房地产市场政策极限施压、融资端持续收紧，高杠杆、高负债、高周转模式逐步走向终结，房地产企业更加重视产品力和居住功能，行业即将步入低杠杆和精细化运营的良性循环时代。美的置业保证现金流安全，优化聚焦深耕的城市布局和城市项目，快速调整，积极应对。2021年，美的置业营业收入为737.03亿元，同比增长约四成；合约销售额为1371亿元，同比增长8.7%。

销售：稳中有升，积极去化回款

图：2016-2021年美的置业销售额及同比增长率情况

数据来源：企业年报，中指研究院综合整理

2021年，美的置业实现合约销售金额1371.4亿元，同比增长8.7%。随着2021年房地产政策的持续收紧和快速变化的市场环境，美的置业销售增速持续放缓，并更加注重现金回款进度，而不是单纯追求销售额的高增长。企业回款率为78%，去化率65%，在行业内处于较高水平。

财务：营收稳健增长，负债处于低位

图：2019-2021年美的置业营业收入和净利润情况

数据来源：企业年报，中指研究院综合整理

营业收入增长率再创新高。2021年，美的置业实现营业收入737.03亿元，同比增长40.04%，核心净利润54.58亿元，同比增长13.6%，净利润表现弱于营业收入，出现增收不增利现象。

图：2019-2021年美的置业盈利能力情况（百万）

数据来源：企业年报，中指研究院综合整理

在行业盈利空间收窄背景下，美的置业核心净利润依旧稳步增长。2021年，美的置业实现营业收入737.03亿元，毛利同比增长15.8%至135亿元，毛利率为18.3%，较去年同期下降约4个百分点；核心净利润为54.57亿元，同比增加13.6%。

图：2019-2021年美的置业“三道红线”情况

数据来源：企业年报，中指研究院综合整理

依照“三道红线”融资新规，美的置业剔除预收款后的资产负债率为72.1%，较上年同期下降约6个百分点，已接近指标标准；净负债率46.3%，较2020年同期有较大降幅，下降约30个百分点，实现5连降；现金短债比为1.71，较上年同期逐步提升。因此，美的置业2021年度指标“踩一线”，与2019年保持一致，保持位列“黄档”阵营，预计2022年实现“三道红线”指标转绿档。

表：3月份美的置业融资案例

数据来源：企业年报，中指研究院综合整理

主要通过银行借款和发行公司债券等方式进行多元化融资，不依赖美元债。2021年，美的置业银行借款占比为61%，公司债券占比为19%。2022年3月，美的置业已与多家银行展开战略合作协议，其中包括招商银行(600036)、交通银行(601328)、农业银行(601288)和建设银行(601939)，累计获得390亿元的并购融资和保障性住房贷款，及360亿个人住房贷款。

投资：聚焦深耕，优化土地质量

2021年，美的置业共拥有土地储备总建筑面积达4051万平方米，涉及354个物业开发项目，覆盖61个城市，权益拿地金额为权益销售额的38%。美的置业主要布局长三角、大湾区等几大核心区域，并在一二线城市投入大量资金，一二线土地储备进一步提升至66%，坚定不移走城市升级道路。

业务：积极开展多元业务，租赁、物流板块表现亮眼

图：2021年美的置业发展模式

数据来源：企业年报，中指研究院综合整理

美的置业把握客户诉求，升级交付品质。2021年，美的置业以客户为中心，围绕用户生活创新场景，探索未来社区全景规划，强化智慧健康标杆。致力打造差异化产品，从研发、精装、智能化等方面形成独有IP和内在基因。

美的置业坚持区域深耕，践行精益化管理。坚持根据地原则，坚定不移的坚守深耕城市，聚焦长三角、大湾区等热点区域和城市群，提高占有率。并践行精益化管理，从销售策略、技术手段及管理措施等方面综合提升运营水平。

结语：

2021年，房地产行业经历了前所未有的考验，展望未来道路仍将险阻。人们对美好生活的向往一直存在，因此也会产生新机遇，房地产市场未来一定大有可为，行业发展进入新常态。在行稳致远的道路上，美的置业会继续坚定信念、保持信心，拥抱变化，决胜未来。

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