年报观察 | 融信中国降负与拓储

观点网 3月31日晚间，融信中国2021年未经审核年度业绩坐着末班车到来。

根据年报数据，融信中国期内收益约达332.84亿元，较去年减少约31.09%；毛利约达36.28亿元，较去年减少约31.70%；毛利率由2020年约11.00%，下降至2021年约10.90%。年内溢利约17.27亿元，较去年减少约50.59%；公司拥有人应占溢利约达12.95亿元，较去年减少约46.66%。

与此同时，其全年合约销售额约达1555.20亿元，较去年增加约0.22%；合约建筑面积约为734万平方米，平均售价约为每平方米21,198元。

此次延期，对融信中国来说就如同一次“蝴蝶效应”，公布延期决定之后，穆迪、惠誉纷纷下调融信中国的信用评级。其中，穆迪将融信中国的公司家族评级（CFR）从“B3”下调至“Caa1”，将其高级无抵押评级从“Caa1”下调至“Caa2”，评级展望仍为“负面”；惠誉则将融信中国的长期外币发行人违约评级（IDR）从“B-”下调至“CCC”，并将融信中国的未偿美元高级票据的高级无抵押评级从“B-”下调至“CCC”，回收评级维持在“RR4”。

评级下调的主要原因也正是因为普华永道辞去融信中国的审计师职务以及推迟公布其2021年度的财报。穆迪分析师Alfred Hui表示：“评级下调反映出，因其更换审计师并可能推迟公布其2021年经审计的财务报告，从而增加了其流动性和再融资风险。”

惠誉也指出，未来，融信中国的流动性状况和融资渠道面临越来越大的不确定性。由于普华永道的辞职非常接近监管机构公布全年审计结果的最后期限（2022年3月31日），融信中国在财务透明度和公司治理方面的弱点更明显，这可能会降低市场对该公司及其为到期债务再融资能力的信心。

利润跌宕

从报告来看，期内融信中国收益约达332.84亿元，较去年减少约31.09%；毛利约达36.28亿元，较去年减少约31.70%；毛利率由上年度约11.00%，下降至2021年度约10.90%。年内溢利约达17.27亿元，较去年减少约50.59%；公司拥有人应占溢利约达12.95亿元，较去年减少约46.66%。

对于收益减少约31.09%至332亿元，融信中国解释，收益主要组成部分为来自中国物业销售、有关建设安置房而与中国地方政府订立若干建设服务及租赁投资物业所得租金收入、酒店营运及其他。其中物业销售减少31.93%，建设服务减少22.08%，租金收入酒店营运及其他减少了31.09%。其续指，收益减少是已交付物业的已确认建筑面积由2020年的285万平方米，减少约19.92%至截至2021年的228万平方米。

对比2020年大手笔拿下多宗地块，2021年的融信中国明显更加谨慎，也明确表示“不拿亏本的地”，去年的杭州首批集中供地，融信拿下了7块地，在集中供地形势不断变换的市场环境下，融信还是选择先消化好现有的储存。事实证明，融信中国2021年在长三角的销售情况并不差，甚至有多个楼盘开盘即售罄，但是杭州地块利润薄，整体项目增量的乏力也导致了销售增幅有限的结果。

专注于一二线城市的融信中国，去年依旧重仓在长三角的一线城市。和许多头部房企思路一致，一二线城市虽然拿地难度高，但是带来的高周转快去化是现在房企们都在追求的，去年融信中国也在业绩会上强调，一线城市仍旧是融信的第一选择。

年内，融信中国新增土地项目42个，总计容建筑面积为647.6万平方米（经计及本公司拥有人于相关项目中的权益后为288.7万平方米），地块收购的平均成本约为每平方米人民币11,259元（按计容面积计算）。权益金额约195亿元，占权益销售27%，当中78%是杭州、上海等一、二线城市。

截至2021年12月31日，融信中国在全国共计布局283个项目，总土储约2870万平方米。其中，长三角地区的土储占比达45%，一二线城市占比达82%。

虽然利润上全线下跌，不过融信中国还是完成了去年销售目标的97%，一直“在路上”的融信，在2022年，又将审时度势做出何种应对？

债务瘦身

对比2020年业务端的表现，2021年融信中国的负债率实现了不小的降幅。

截至2021年12月31日，融信中国有息借款余额为568亿元，净负债比率进一步优化为66%，扣除预收账款后的资产负债率为66%。这无疑成为了融信中国去年值得一提的亮点。

融信是打定决心要给公司“减负”。据统计，2021全年其累计回购1.24亿美金债券，包括8月、11月及12月的到期债券都提前偿还。于2021年12月31日，已发行境内公司债券总额约为85.97亿元，占集团借款总额约15.14%。2022年也先后偿还了2月和3月到期的美元债，年内债务压力进一步减轻。

于2021年12月31日，融信中国拥有现金及银行结余约220.55亿元（2020年约为299.02亿元），借款总额约567.78亿元（2020年约为718.6亿元）以及尚未偿还借款（包括银行借款及其他借款、境内公司债券、额外优先票据及资产支持证券）的加权平均实际利率约6.36%，2020年约为6.55%。

根据惠誉分析，融信中国拥有135亿元人民币资本市场债务将于2022年到期或可回售，包括2022年3月1日到期的3.94亿美元高级票据和2022年10月到期的6.9亿美元票据。同时融信于2022年2月20日宣布，注销6200万美元2022年3月到期的高级票据。显然，融信中国有足够的流动性来解决2022年3月到期的美元票据，但再融资风险正在增加，因为其进入资本市场的渠道仍然有限。

不得不提的是，扩储的减缓，未来或将进一步影响到2023甚至之后的资金流动性。用手头现金偿还债务可能会进一步影响到融信中国补充其土地储备的能力，正如惠誉所提及的，如果融信继续优先偿还债务而不是补充土地，2022年土地储备可用于开发年限将降至两年左右，2023年将降至1.5年以下。

如何平衡守业与发展的难题，这对于如今的融信中国来说，无疑是鱼与熊掌的得失抉择。