新城悦服务扩张变奏丨资色·曝财报?

“从今年开始，要由区域公司来灵活地根据市场需要进行收并购”。3月28日，新城悦服务管理层在2021年度业绩发布会现场说到。改变过去由总部发起收并购的局面，培育区域公司收并购能力是新城悦服务为扩张规模作出的最新改变。

2021年，新城悦服务通过以收并购为主的方式不断拓展在管面积，公司管理规模达到新高点。为紧抓今年收并购机遇，除收并购权限下放外，新城悦服务还从资金安排等战略方向排兵布阵。一系列积极活动中不难看出其在未来规模扩张方面的想法以及未来发展的野心。

近几年，物业行业出台多项政策以及地产行业的流动性危机加速物管行业整合，物管企业频繁收并购是物业发展的共性之一。但也要防范靠收并购实现的规模扩张背后的诸多风险。

与一味追求规模的企业不同，新城悦服务将高质量发展和安全意识贯彻到底，优化业务结构、提升专业服务能力，以“大社区+大后勤”为核心业务板块建立公司发展壁垒，提升自主独立性同时保证营收。

“我们继续坚持业务协同、质量优先的原则，更加注重收购公司的质量，包括相应匹配度和目标公司的经营质量等。”新城悦服务董事长戚小明表示。

01

核心业务驱动业绩增长

2021年，新城悦服务收入43.5亿元，同比增长52%。核心归母净利润6.8亿元，同比增长55%。毛利率30.8%，同比上升0.1%。在已公布的上市物企中，营收及毛利率处于行业较前位置。

营收的增长主要来自于物业管理服务和社区增值服务收入的增长。

据新城悦服务2021年业绩公告，2021年，新城悦服务的物业管理收入约为21亿元，同比增长67.3%，占比48.3%，是公司第一大收入来源。社区增值服务收入约9.16亿元，同比增长84.0%，占21.0%。

同时，物业管理服务和社区增值服务也是新城悦服务毛利率最高的业务板块，分别为30.1%、42.4%，分别同比下降1.2个百分点和0.6个百分点。当前，该两大业务板块已经成为新城悦服务业绩增长的两大核心驱动。

由于整体收入增幅大于成本增幅，2021年，新城悦服务整体毛利率同比上升0.1个百分点。

需要注意的是2021年新城悦服务投资房地产美元债券可能导致的业绩损失。据摩根大通发表的评级报告显示，新城悦服务虽主营业务业务不俗，惟公司在房地产美元债券出现公允价值变动1.99亿元的未实现亏损。一旦实现，会导致公司今年净利润下跌16%。

首席财务官左卫对这一情况进行了细致的解说，“目前美元债的账面价值3300万美元，如果今年美元债继续出现浮亏，预计亏损额度也不会超过2000万美元”。同时，他认为，但美元债带来的减值亏损影响不是连续的，不影响核心竞争力。

受此影响，新城悦服务业绩发布会结束后，股价下跌。截至3月30日收盘，股价出现回升，收盘价9.400港元，上涨5.62%。

02

在管规模大涨外拓能力增强

自2020年，新城悦实现了上市后收购零突破，开始不断发力收并购，尤其是第三方规模拓展。当年，新城悦服务提出“三年三倍”目标，即到2023年，公司在管面积和合约面积要分别达2.8亿平方米、4.2亿平方米。

据2021年新城悦服务年报显示，2021年公司在管面积和合约面积分别约为1.54亿平方米、2.79亿平方米，分别同比增长67.3%、51.4%。距离目标值还有近一半的距离。

2021年，据新城悦服务管理层透露，2021年公司全年跟进超过100个机会，完成收购6家物业公司，截至目前还有20多个标的物在跟进。

为了从市场寻找更多标的，新城悦服务从收并购权限下放、资金安排、外拓组织架构等战略方向排兵布阵。具体为，打破过去由总部发起收并购的局面，由区域公司根据市场需要进行收并购，加强收购灵活度；适当降低分红比例，确保今年在收并购市场的投入，紧抓良机，新城悦服务规模扩张步伐正不断加快。

扩大规模是所有企业发展的诉求，收购后遗症也是普遍状况。新城悦服务在追求规模的同时不忘发展独立性和发展质量。例如，去年收购的项目中有5个与公司布局的重点区域高度重合，增强项目密度的同时夯实非居业态方面的物业水平。

同时，新城悦关联方依赖度不断下降。2021年第三方在管面积占比47.5%，同比增长76.7%；新增合约面积中有约27%来自第三方项目的拓展。

“我们继续坚持业务协同、质量优先的原则，更加注重收购公司的质量，包括相应匹配度和目标公司的经营质量等，我们不排除收购比较大的标的物可能性”管理层表示。

03

创新业务模式强化竞争壁垒

观察新城悦服务业务发现，大社区和大后勤一直是公司最核心的业务板块，助力公司实现2021年规模与营收稳增长。

新城悦服务根据自身发展节奏，笃定“大社区+大后勤”的战略选择，要在5年内实现大后勤和大社区收入规模相当。

“大社区”主要针对住宅类的物业管理及增值服务，其中以电梯为主的设施设备类服务和快递柜业务是新城悦服务社区增值服务创收主力军。2021年，设施设备管理服务实现收入约1.57亿元，同比增收112%。未来两三年，设施设备营收有望突破5亿元，管理数量翻倍。

“大后勤”包括团餐、智慧园区等后勤服务。2021年公司完成团餐业务的全业态布局。如果把学府去年将近2.3亿的收入合并进来，整体收入同比增加538%。不过学府正式合并后表是在2022年。

云柜业务的不断深耕，新城悦服务成为业内唯一一家拥有市场化快递柜业务以及实现盈利规模化的物业公司。

三大业务板块是新城悦服务战略核心板块。近年随着物企转型力度加大，增值服务得以快速发展，各项服务赛道也越发拥挤。冷静分析市场，不盲目进入热门赛道是新城悦服务铸造竞争壁垒的优势所在。

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