专家：房子过剩了，居民应减少住房投资，4类人群还能买房吗？

当前房地产处在一个什么阶段？未来还能有投资机会吗？新的时代房地产逻辑是怎样的？其实，大家都在经历房地产从高速发展向高质量发展转变的过程。在这个发展过程中，需要探索新的发展模式。

这一点国家已经强调过太多次。新的模式是什么？在弄清楚这个之前，我们有必要对当前房地产市场形势做一个梳理和判断。

近日，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁表示，虽然住宅新开工面积增长率为负，不过绝对量依然很大，老龄化趋势下，中国住房过剩趋势越来越严重。

基于以上判断，“非常建议我们的民众，能够减少一些住房投资，去投资其他的资产。”甘犁认为。

听到这里，大家一定有自己的想法了，但我想说，千万不要误会。

这些年房地产投资越来越难，随着房子是用来住的不是用来炒的这个定位逐步落实，房子回归居住属性成为共识，这就意味着过去躺着都能赚钱的时代过去了。

因为房地产正面临着许多指标的改变，正酝酿着一场巨大的深层次变革。比方说，人口出生率下降，老龄化越来越严重，虽然城镇化还有潜力，但不会大幅增长，加上很多城市库存较大，人均住房面积也达到了近50平，虽然是人均，但可看出总量已经饱和，需要的是如何重新进行市场机制分配。

这些方面都标志着房地产正在触及天花板，传统老路行不通了。国家倡导探索新的发展模式，新的模式到底是什么？

中国的房地产从高歌猛进的以开发为主的增量时代转向了存量时代。以后不仅有住宅，还有商业、城市综合体等，都需要有更好的运营增加效益，当然，服务也是很重要的一项。

探索新的发展模式，俨然已成为房地产新常态下的新主题。首先，“高负债、高杠杆、高周转”的开发经营模式不可持续，因为不仅浪费大量资源，同时还积重难返，隐含着重大的问题，不符合新发展理念，无法迈向高质量发展。

对于新模式的探索，重要在于如何推进新时代存量运营主导之下的供给侧结构性改革，其实，除了商品房市场，还有保障住房，市场和保障两条腿走路。除了刚需，还有改善需求，特别是3亿左右新市民的住房需求，这里既有买房也有租房需求。多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度也是新模式的一部分。

再回到市场中来，人均住房面积虽然不少了，但是仍有很大空间，特别是存量市场中，如何将较饱和的市场通过新的机制和手段进行再次分配，让更多的人获得人均住房幸福感，而不是总让人觉得被平均。城镇化率也是如此，未来不会大涨，但依然有较大的发展空间。目前中国的城镇化率逼近65%，有的发达国家城镇化率已达82%甚至94%。

我们再回到甘犁的话，“非常建议我们的民众，能够减少一些住房投资，去投资其他的资产。”投资其他资产，什么资产呢？他没有说，只说减少一些住房投资。还有比房地产投资更好的吗？肯定有，但似乎不属于普通大众。

我反对炒房，但不反对投资，只是这些年投资逻辑改变了，变得不再那么容易，而更需要专业和持久的态度。其实甘犁还说了一句话，“虽然住房现在看起来是一个很好的资产，但资产不兑现，就无法支撑家庭支出，比如养老、子女教育、医疗等，也无法使家庭消费品质得到提升。”

这话到底该怎么理解，其实不同的人可以对号入座。他也承认房地产依然是较好的投资标的，而且是看起来，但因人而异，如果不兑现那么就无法转变为消费升级。这应该是对我们的刚需来说的。

很多人买了房，一辈子可能就那一套，虽然眼瞅着房价上去了，财富大涨，但是却与自己的生活改善影响不大，适度投资者反倒是还有更多的获利机会。因为可以从房子转化成资产。这位专家认为，房地产依然是家庭重要资产，占比70%以上。这个占比在低收入人群中占比较高，高收入人群中，会低一些，但住房在资产配置中作为主要资产的状况在短期内是不会改变的。

所以，2022年还能买房吗？这个问题抛出来答案就已经有了。

房地产的重要地位仍在，只是不会成为过去拉动经济快速增长的火车头，但依然是稳定经济的压舱石。对于购房者，我们要区分集中人群。分别是刚需改善购房者、投资人群、炒房者和资产配置人群。

对于刚需和改善购房者，国家三番五次倡导，要保护刚需、满足改善等合理购房需求。这类人群，房价是很重要一方面，但不是影响他们的决定性因素。如果是，那就是不够刚。虽然也有投资的心态，但买来是用来自住，且一住就是很多年，一味等房价降到合理价位根本不现实。

楼市在多重利好政策下，整体上有回暖的迹象，但是全国是严重分化的，不同城市、不同区域甚至不同的项目都是有很大差别的。需要购房者认真考量，重在选择优质开发商优质项目及好地段。

投资人群或许就不一样了，在寻找买房项目的同时，也要更加注重对手中多余房子的处理。甘犁指出，未来房地产占总资产的比例会逐渐减少。先将多余的房产兑现，将住房资产转化成可供消费的资产的人，他的财富积累过程会更顺利。“否则，等以后当大家都想卖房子的时候，你就很难卖动了。”

资产配置人群则要审时度势，更要知道该坚持什么放弃什么，房子永远是他们资产配置的重要形式，特别是高品质的优质项目。甘犁表示，住房在资产配置中作为主要资产的状况在短期内是不会改变的。

而炒房人群就不用多说了，炒房时代过去了，未来生存空间会越来越小，尽快处理多余房产。

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