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今年想买房的,有4个“坏消息”,做好心理准备!

来源:大胡子看深圳微信号 时间:2022-03-30 06:21:42

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在深圳,最宝贵的就是购房资格了。

而如果想要用好你的购房名额,你买的第一套房就变得尤为关键。

很多小白买第一套房,优先考虑的是什么?是居住舒适度!

而他们往往忽略了2个更重要的点:房子未来的转手和房产升值。

有些不懂房产的人,总以为自己能守着一套房住一辈子,但房子一过十年,着急换房、痛骂房子不涨的,却又是他们。

真是买房一时爽,换房火葬场。

在深圳,买第一套房,如果不重视房子流动性和涨幅,以后置换出现问题,就算哭爹喊娘也没用。

今天这篇,我们准备给在深圳买第一套房的朋友做做科普。

郑重告诉诸位:

如果有的选,这波疫情之后,你的深圳首套房,千万不要买到以下这4类未来流动性极差又不好涨的房子!

第一,不要买深圳楼龄超过25年的老房子。

如果要给一个直接点的时间范围,2000年之前的房子基本都不用考虑。

这些深圳的老房子通常分为两类——没有好学位和有好学位。

先说第一类,没有优质学区的老房子。

这一类房子的特点是:

行情好的时候,哪怕在好地段也难大涨,行情不好的时候,下跌最猛。

就拿南山举例,去年9月份的时候,中原地产曾经整理过深圳各个板块的小区涨跌。

仔细看南山的数据,你会发现:

南山的南头片区,当时片区内跌幅最大的小区是荔芳村,跌幅达到7.2%,是1989年的小区。

南油片区跌幅最大的小区是京光海景花园,是1995年建成的小区。

西丽桃源片区跌幅最大的小区是桃源村二期,1997年的小区;

前海月亮湾片区跌幅最大的是月亮湾花园,1993年的小区。

各个片区跌幅最大的小区,都有一个定律:

楼龄都在25年以上。

像在南山这样核心的地段,片区发展成熟、项目又多,楼龄太老的小区,既涨不动,又不好住,往往很难成为多数人买房的首选。

南山尚且如此,龙岗、龙华、宝安这些区域同类型的老房子只会更难涨,流动性也会比核心区的老房子更差。

再说第二类,有好学区的老房子。

很多急着要学位又有资金实力的家长,会用第一套深圳名额买名校学区房。

如果放在2-3年前,这种做法还有性价比。

因为这些房子虽然楼龄老住起来体感很差,但起码在2021年之前,深圳的名校学区房还有在涨。

但如今,在大学区、名校集团化这些学区房的改革大招下,学区房的性价比只会越来越低。

过去一年的房价数据显示,几个名校片区中:

百花片区跌了20%;

南山第二外国语学区房跌了20%;

龙华深高北学区房跌了20%;

罗湖深中学区房跌了12%

名校的学区房都在跌,而且跌幅都在10%-20%。

去年深圳一系列的学区房改革,已经打击了学区房的确定性,接下来,我可以确定顶级学区房的价格再难上涨。

在学区价值被稀释的情况下,老小区就失去了它唯一的价值。

既贵也不好住,还没有多少上调空间,基本就是高位站岗,未来恐怕跌了20%还卖不出去。

第二,不买两类次新房

第一类,价格明显虚高的二手次新盘,这一类次新主要集中在西丽、前海、梅林关、布吉。

有一部分次新盘,仗着自己楼龄短,价格飘飘然,明显高出区域内其他二手房一大截,这一类次新盘你首次置业的时候要小心。

在西丽,大学城那一块的次新盘宝能城、博林天瑞价格上到15-17万/㎡,而其他楼盘稍微贵一点的均价只有11-13万/㎡左右。

这一看,前者贵太多了。

前海的佳兆业前海广场,也是同样的问题。

虽然是2017年的次新盘,但均价要到17-18万/㎡,离地铁还远,而前海南其他楼盘的均价,大概只在15万/㎡上下。单价一平米高了2-3万/㎡。

最有说服力的例子就是布吉的信义金御半山,在布吉遍地5-6万/㎡的二手房中,它去年最高成交价已经到了9.5万/㎡,报价上10万/㎡,比整个片区均价高了3-4万/㎡。

10万的价格,选哪里不好?为什么要选布吉的次新?买了未来还有多少升值空间?

上述这些价格高的次新盘,虽然都是片区内的天花板,但正是因为它们是天花板,上涨幅度就变得很有限,有些盘的房价甚至还会跌。

第二类,周边新盘比较多的次新盘。

这类次新主要集中上塘、光明、沙井、大运、坂田、坪山板块

当下深圳的新盘多而且限价,新房和二手有倒挂,买新盘比买二手次新盘更划算。

看看这些板块的新房二手房价格对比就懂了:

光明,次新盘价格8万/㎡,新房只要4-5万/㎡;

坂田,次新盘价格8-10万/㎡,新房6万/㎡

沙井次新价格6-7万/㎡,新房4-5万/㎡;

上塘次新价格9万/㎡,新房6-7万/㎡

如果要买新房供应量大的板块,与其选次新,不如选新房。

总而言之,在深圳买第一套房,不适宜选择价格高的次新盘,如果是改善需求,打新抢不过刚需,倒可以考虑次新房。

想知道深圳那些次新盘能买,哪些次新盘不能买,具体可以扫描下方二维码咨询我们的深圳房产置业规划师。

第三,不买离地铁太远的房子,无论是新房还是二手房。

具体什么叫离地铁太远,我给一个时间限定——15分钟。

以此为界,步行距离超过15分钟的房子,都不属于近地铁。

很多人在深圳买第一套房的时候,预算都会很紧张,所以有些人会愿意牺牲一下通勤,买那些离地铁远的楼盘,甚至考虑用公交代替地铁。

但深圳是一个把地铁当作生命线的城市,对于一个深圳买房的刚需而言,地铁是第一个考虑的配套。

你要搞清楚,你买的第一套房通常都是刚需房。

这也就意味着,未来你要卖掉刚需房置换的时候,你面对的买家,不是豪宅客、也不是改善客,而是刚需客。

当你的房子只有刚需接盘的时候,就算你不考虑你自己的需求,你也得考虑未来接盘侠的需求。

房子其他的配套再好,房子品质再好,刚需只要看到房子离地铁太远,都会有所犹豫。

而近地铁的房子,流动性肯定更有保障,就算不卖,出租也更好租。

与此同时,还要额外提醒一下:远离那些画大饼的地铁新盘。

这一类所谓的未来地铁盘,往往会在销售中心就给你画大饼,说楼盘附近未来会规划有某一条地铁线,就在楼盘门前经过等等......

但一问什么时候建成?

销售的回答就是疑问三连:不确定、还没有出规划,可能要很长时间........

在这里要给大家明确一下,深圳地铁的五期规划(2023-2028年)还没有出台,很多所谓要开通的地铁线,其实只是存在于开发商的想象中。

四期已经确定在建和开通的是以下这些线路:

上述这些是确定的,其他还没确定的线路,如果进入不了5期,那就得再等5年,一来二去这时间就是10年,10年之后才通的地铁,这还算地铁盘吗?

所以,但凡是还没有确定的地铁规划,就依然会有变数。

最后,我想你只要明确一点就行:

项目附近没有确定规划的地铁线和站点,都不能算作是地铁盘。

第四,不要买低价法拍房。

我知道,现在深圳有很多法拍房可以捡漏,有些房子能降到原价的50%甚至40%。

价格上,法拍房是真的笋,但低价法拍房的情况,真的很复杂。

我们之前写过法拍房的文章(点击看原文),已经提醒过大家面对法拍房要记得避雷。

法拍房交易中,最大的变数就是原业主。

因为法拍房是由法院委托拍卖的,买家不直接和原业主对接,很多原业主的信息你根本不清楚。

而这中间产生的信息差足以致命。

比如法拍房的原业主是否存在资金借贷纠纷,你可能不知道。

万一最后要拿法拍房抵债,买了就等于你陷入了复杂的纠纷之中,到时候就得和债主们打交道。

比如房子有没有带租约,你可能也不知道。

到时候买完房子想去收房,一看还有租客住在房子里,还拿着合同对你说“买卖不破租赁”,你想赶走他你还无凭无据。

比如还有房屋产权的属性,你可能也不知道。

万一这房子是离异夫妻共同持有50%或者是合资购买各持有50%产权,你买的时候没注意,以为是一方的产权,那后面另一方来找你怎么办?到时候就是一大堆破事等着你去解决。

在深圳,不止是50%产权,就连1%产权的房子都有,西乡的阳光海湾花园,曾经就挂出过一套1%产权份额的法拍房,起拍价只要8万。

所以我说法拍房是真的复杂,没有专业大神带你玩,别说深圳第1套,就算你是买深圳第10套房,也不要碰。

讲了这么多,其实主要想提醒的其实就是一句话:

在深圳买第一套房,不要只关注居住感,更要关注流动性、关注潜在的上涨空间。

刚需第一套和改善需求的要求完全是不同的。

刚需未来一定会有换房需求,流动性可以保障换房效率,上涨空间可以保障置换的资金需求。

我们现在所做的,都是为了未来7-10年后的自己。

我们现在考虑的稍微多一些,以后就会省心一些。

看完文章如果觉得这篇文章有用,记得关注我们公众号,我们会每天给持续给大家提供深圳的买房干货。

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以上为正文,来自湾区区长

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