二手房库存暴增，这些城市怎么了？

这个周末，有关二手房库存暴增的讨论声音慢慢多起来。

大家都在担心，如果二手房都卖不出去，那么买房还有意义吗？

这个担忧也不无道理，毕竟新房也只有进入二手房市场之后才能真正体现价值。

除了杭州之外，以下数据主要是以链家的在售二手房为主，不包含其他平台。

大家可以看看自己所在城市的二手房库存。

制图：城市财经；数据：链家网、媒体公开数据等

普通人看到上面动辄超十万套以上的库存，估计吓都吓死了，转头就说房地产没未来了。

数据是真的，但如果你不会看数据，那么数据也能“骗人”。

这话怎么说呢？

先看杭州的，这个数据是杭州本地机构统计的，统计的房源数量更加全面。

截止至3月中旬，杭州二手房总挂牌量已经达到166081套（数据来自透明售房网），接近17万套。

数据当然是真实的。

杭州二手房挂牌量大我觉得有好几个原因。

一是杭州的新房普遍比二手房便宜，杭州人买房都是优先买新房为主，除非是特别着急买房结婚、小孩读书之类的。

非必要情况下，杭州人都不会选择买二手房。

第二，很多杭州当地人都希望卖掉自己的老旧二手房去打新，有的是为了置换，有的是为了投资。

反正只要有名额，杭州人绝对不会浪费。

第三，这两年很多杭州新房逐渐开始交付了，不少投资客一交付就想要套现。

就今年吧，杭州还有130多个项目即将入市，预计将有12.6万套的房源。

下半年杭州的二手房挂牌量估计还会继续创新高。

不过因为很多房源都是这一两年交付的次新房，不满五年的话要交十几二十万的增值税。也不太好卖。

我总感觉杭州连续涨了五六年有点不正常，哪有这么多需求持续支撑呢？而且现在二手房价格也不便宜了，就看什么时候迎来调整了。

再来看看那重庆，二手房挂牌量排名第二。

但之前重庆的二手房挂牌量一直排名全国第一。

因为重庆太大了，一个城市顶一个省，那二手房挂牌量大也是情理之中。所以重庆二手房库存量多不需要过度担忧。加上现在重庆价格便宜，我觉得后面还是有上升空间的。

深圳的数据有点奇怪，在去年12月份挂牌一直都是3万套，1月7日后突然急降至1.6万套。

这里并不是说深圳的二手房热起来了，现在市场还是很冷淡。而是二手房挂牌规则发生了变化，现在深圳的二手房规定要单边代理，所以有很多房源链家也没法上架。

上海的二手房挂牌这么少也是不正常的，也是因为二手房挂牌规则发生了变化才导致的。

再来看一个数据，每万人挂牌量排名。

毕竟每座城市的人口和面积都不一样，单纯看二手房挂牌量并不能说明什么。

制图：城市财经

在这个里面，杭州依旧名列前茅。说明杭州的二手房库存确实多。

另外，不少北方城市排名靠前，包括沈阳、大连、哈尔滨、呼和浩特等。

虽然北方城市的挂牌总量看起来没有南方城市多，但是人口数量也没有南方多。

所以二手房去库存压力比南方城市要大，这些地方楼市的确应该警惕。

重庆，本来总量排名第二，在这个表单里面却排名靠后。

所以大家别单纯看重庆的挂牌量大，也别拿重庆的新房供应和其他城市对比。

重庆本来就是一个省的级别，人口三千多万，供应量大是很正常的。

如果不了解各个城市的具体情况，单纯看二手房挂牌量，很容易被数据“欺骗”了。

这就是分城市看各个地方的数据，很多人不懂楼市，不够专业的，一看这个数据马上就说房地产完蛋了，房子没人要了。

去年下半年，楼市都那个鬼样子了，二手房库存高，居民中长期贷款压缩，房企暴雷都是整个房地产这个链条上的连锁反应，都是去年积累的一个结果而已，代表过去。

对于二手房库存暴增这件事情，应该怎么理解？我们来点专业解读。

首先，目前除了一线城市，大部分的二线和三四线城市还是以新房市场为主的。

市场还没有轮到二手房。

比如福州的房产成交，2021年，福州五区新房成交5.46万套，二手卖了3.03万套，新房占大头。

青岛新房成交12.8万套，二手房成交6.6万套，新房是二手房的两倍。

成都新房成交18万套，二手房成交4.95万套，基本都被新房市场抢走了。

杭州新房成交20万套，二手房仅有7.8万套，新房成交都是大于二手房的。

大家发现没，除了一线城市，其他大部分城市的房产成交都是以新房为主的，甚至一线城市里面的深圳，也第一次新房成交超过二手。

这并不说二手房不好，主要是现阶段来说，买新房性价比更高，原因有三：

1、有限价红利；

2、去售楼处可以直接买，交易流程简单；

3、可以省税费中介费。

另外就是很多普通购房者都有新房癌，还有一些个别为了买房结婚的刚需，认为二手房户型过时，是别人住过的，不吉利，风水不好之类的。

大家别不信，各地有各地的新房癌习俗。

其次，还有一个更重要的原因，全国各地的新城还在发展建设中，这些新城还有不少新房供应，这些新房供应一天没卖完，二手房的市场就会被挤压。

况且，新房是直接跟土地出让直接挂钩的，支持新房销售，一定程度上也是支持土拍。

以上是二手房库存逐渐暴增的关键原因。

但是这并不意味着，将来二手房就没有未来了。

核心区域的新房终于有一天会卖完，比如去年我去苏州调研的时候，就记得科技园板块仅剩一两块住宅地供应了，还有就是园区，基本没有什么新地块了。

等新房的库存逐渐减少，供需达到平衡，就会回归二手房市场。

因为在当前的新房限价红利之下，市场会经历三个阶段：新房为主，二手房为辅 ------ 新房，二手房平衡------新房为辅，二手房为主三个阶段。

尤其是针对新城，新区，新的板块；对老城和核心地段，则仍然以二手房成交为主。

大家去看看一线就知道了，为什么深圳的业主总爱抱团涨价，上海核心区的业主怎么就那么豪横，不就是因为市区缺少新盘嘛，市场主要以二手房为主。

大家明白这个逻辑了吧？所以目前二手房库存暴增这个现象，大家要客观来理解，没必要太过担忧，现在这种行情，根本还轮不到二手房的天下。

如果是一二线城市的刚需想上车的话，二手房库存大也是好事，选择面广，还可以砍价。

如果是投资客的话，你手握城市核心的二手房，还是有价值的。

当然如果是老破小，建议还是趁早置换。

很多买房的逻辑，我也会在视频号给大家说一说，我尽量会一周做一次直播，大家可以来直播间聊聊。大家一定要关注下视频号不会错过。

BTW: 今天视频号上换了个新造型，大家觉得怎么样？给点建议.

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