月销售额逐步下探年度净利首下滑！保利发展进入增收不增利通道？

2021年，保利发展营业收入同比增长17.20%至2850.48亿元，归母净利润同比下滑4.74%至275.77亿元，这是该公司自2006年上市以来，首次年度归母净利润出现下滑

《投资时报》研究员 吕贡

最近几个工作日，保利发展控股集团股份有限公司（下称保利发展，600048.SH）股价大涨大跌。

《投资时报》研究员注意到，2022年3月8日至10日，保利发展股价连续三个工作日下跌，时至3月15日午后，该公司股价突然大幅下跌至跌停，当日收跌9.98%，每股仅报价14.71元。次日开盘，保利发展股价曾一度跌超10%，午后跌幅有所下调，截至3月16日收盘，该公司每股报价14.99元，收涨1.90%，相较3月7日17.16元/股的收盘价，每股已缩水超2元。

在接下来的几个工作日里，保利发展的股价整体呈上涨趋势。截至3月24日收盘，该公司股价达到17.07元/股。

《投资时报》研究员梳理公司近日披露的经营数据注意到，保利发展的盈利能力渐显出乏力趋势。除2021年全年公司出现增收不增利、归属于上市公司股东的净利润（下称归母净利润）同比下滑的情况以外，保利发展2022年1月、2月实现的签约面积和金额同比也均出现下滑，并且2月的数值还在1月的基础上进一步下滑。

在此情况下，保利发展依然积极拿地，并在2021年下半年里频频发债融资。近期，保利发展发布公告称新增加7个房地产项目，分别位于广州、北京、佛山、南京及合肥，需支付土地价款合计约132.22亿元。

针对前述情况，《投资时报》研究员电邮沟通提纲询问保利发展相关部门，截至发稿尚未收到公司回复。

盈利能力下行？

保利发展是专注于房地产业务的上市公司。经过近30年的稳健发展，该公司已形成以不动产投资开发为主，以综合服务与不动产金融为翼的业务板块布局，综合实力连续多年稳居行业前五。

不过作为地产龙头，保利发展近一段时间交出的几份经营数据并不理想。据保利发展发布的2021年业绩快报显示，2021年全年，该公司实现营业总收入2850.48亿元，同比增长17.20%，该增速较2020年同期的3.06%有较大回升，但较2018年的32.66%和2019年的21.29%而言仍存一定差距。

营收增速的回升也未给保利发展带来利润的同步增长。数据披露，该公司2021年的归母净利润为275.77亿元，较上年同期下降4.74%，扣除非经常性损益后同比下滑4.78%至268.55亿元。这是保利发展自2006年上市以来，首次年度归母净利润出现下滑。

再来看保利发展同时期的销售情况。据简报数据显示，2021年前五个月，保利发展各月份单月实现的签约金额均同比高速增长，而从2021年6月起，该公司除8月销售额同比有6.76%的增幅外，其他几个月单月实现的签约金额同比均呈现负增长，其中6月份和9月份的单月销售额同比降幅均超25%。

进入2022年，保利发展的销售数据进一步下探，单月实现的签约面积从2021年12月的244.70万平方米，降至2022年1月的185.76万平方米、2022年2月的150.11万平方米。与此同时，保利发展2022年2月份单月实现的签约金额为239.78亿元，同比下降25.08%，相较于2021年12月的367.07亿元减少超百亿元。

保利发展各月销售情况（万平方米，亿元）

数据来源：公司公告

近九成募资用于偿债

2022年3月11日，上交所公司债券项目信息平台显示，保利发展2022年面向专业投资者公开发行公司债券项目状态更新为“提交注册”。据募集说明书显示，本期公司债类别为小公募，发行总额不超过98亿元（含98亿元），拟分期发行。

保利发展方面表示，上述公司债券募集资金拟用于偿还有息债务、补充流动资金、项目建设及运营和收购地产项目。

在偿还到期债务方面，保利发展拟偿还或置换的债券包括但不限于2023年1月15日到期的“16保利02”、2022年12月11日到期的“15保利02”证券，当前余额合计为21.90亿元。而拟偿还或提前置换的有息负债包括但不限于1笔2022年年末到期、4笔2023年到期的银行存款，合计为64.80亿元。

在住房租赁项目方面，保利发展计划使用本期债券资金3.50亿元，用于投资上海市静安区灵石路北侧地块、青岛市城阳区虹桥路北侧地块，和上海市浦东新区宝溪路南侧项目的保障房/住房租赁建设。此外，保利发展本次债券募集资金还将有一部分用于补充公司开展业务等日常生产经营所需要的流动资金。

综合上述情况可见，保利发展本次债券募集的资金，将有86.70亿元用于提前偿债，这部分资金占该公司本次募资总额的比重接近九成，为88.47%。不过截至2021年第三季度末，保利发展的货币资金多达1321.09亿元，在这种情况下该公司仍选择募资还债。

还需注意的是，2021年下半年，保利发展发债融资节奏加快。具体来看，2021年11月初，保利发展发行25亿元中票，年利率3.25%，期限3年；同月20日，该公司再度发行20亿元中票，年利率3.55%，期限5年；同月23日，保利发展抛出98亿元公司债融资计划预案。同年12月，该公司又提出自持物业“资产支持证券化”ABS产品拟发行100亿元。12月18日，保利发展上述两笔总规模合计198亿元的发债计划获得公司股东大会审议通过。

进入2022年后，1月15日，保利发展2022年第一次临时股东大会又通过了关于注册100亿元中期票据的议案。

《投资时报》研究员注意到，保利发展之所以会采取频频发债融资的举措，或与该公司积极拿地、规模扩张有较大关联。2021年2月至6月期间，在保利发展所获取的土地中，有不少溢价较高的土地。

对于高溢价拿地的情况，有业内人士分析认为，或会加大企业未来的去化压力，同时有可能压缩企业的毛利空间，从而进一步导致企业后续的业绩承压。