房价回暖城市调查·长沙｜房价15连涨，成交仍处低位，长沙多数楼盘为何不愿“降价营销”？

不经意间，长沙房价已经连涨了15个月。

国家统计局最新数据显示，2月长沙新房价格环比上涨0.2%，同比上涨6%。如果把时间周期拉长可以发现，长沙新房价格已经连续15个月环比上涨了。

进入3月份，长沙房价上涨行情仍在延续。据诸葛找房统计，3月的前3周，长沙6城区中都至少有4个区房价出现了环比上涨，其中开福区和岳麓区均价环比涨幅最为明显。

不过从长沙的新房成交量来看，相比去年仍处于低位。据湖南中原研究院数据，今年以来长沙内五区商品住宅周均成交812套，成交面积11.16万平方米。而2021年长沙内五区商品住宅周均成交1718套，成交面积22.91万平方米。对比来看，今年的周均成交量相比去年相差了一半还多。不过进入入3月份以来，长沙楼市成交明显回升，上周新房成交1126套，成交面积15.24万平方米，环比分别上涨20%。

长沙开福区房产置业顾问刘敏向《每日经济新闻》记者表示，“因为疫情反复，其实长沙楼市今年的火热程度跟去年相比是有所下降的。至于成交均价拉升，主要还是近期万科瑧湾汇、城发恒伟洋湖映2009等改善大平层的入市拉高了片区的整体均价。”

长沙住宅建筑 图片来源：摄图网-501598649

整体去化率明显回升

根据长沙之前发布的限购政策，如果想要在长沙买房，目前外地户口需要缴纳两年社保，本地户口在长沙落户满两年方能 享有长沙的购房名额。长沙本地置业顾问黄玲也告诉《每日经济新闻》记者，“目前长沙在这块查得也挺严的，基本没有其他办法，只能按政策执行。”

数据来源：安居客根据国家统计局数据整理

“3月长沙整体入市的新盘项目挺多的，有将近40个，主要集中在岳麓、雨花、开福几大区域。如果您优先考虑配套的话，可以考虑市中心、滨江新城等热点板块，推荐阳光城(000671)檀府、世茂璀璨风华、轨道中建麓江府等项目。”

黄玲告诉记者，“湘江新区南岸的洋湖新城、大王山和谷山也是最近的热门板块，目前已开通地铁2号线和4号线，还有6号线在规划中。这几个区都是在经历配套兑现期，从2017年开始各种商业配套就在不断完善，还是很有想象空间的，可以考虑城发恒伟洋湖映2009、招商雍山湖、新城观山印、梦想麓隐桐溪等项目。”

数据来源：湖南中原研究院

从黄玲发过来的楼盘项目资料来看，整体售价区间相差较大，其中岳麓区、雨花区、开福区部分楼盘的均价已经超过1.4万元/平方米，但也有不少楼盘均价仅1万元/平方米出头。相对而言，望城区和长沙县的房子价格要更低，普遍均价在8000元/平方米左右。

如位于芙蓉区的世茂璀璨风华，均价为1.6万元/平方米，该项目距离长沙火车站、长沙市八医院均在1公里范围内；位于雨花区的润和星河玥，均价1.1万元/平方米，据黄玲介绍，“作为高铁会展新城少有的毛坯产品，对比周边房价，性价比还是挺高的”；而位于岳麓区的城发恒伟洋湖映2009，均价1.44万元/平方米，黄玲认为，“该项目是目前整个洋湖核心区域位置很好的一块低密居住区。”

据湖南中原研究院数据，从3月份开始，长沙楼市的去化率有所回升，楼盘项目去化率整体维持在6-7成的水平，今年以来的周度平均去化率为61%，已经与2021年的周度平均去化率持平。

其中，有包括岳麓区的绿城招商桂语雲峯、雨花区的金茂智慧科学城、芙蓉区的南益名士豪庭等项目开盘去化率超80%。

数据来源：湖南中原研究院

记者注意到，长沙市场销售额排在前面的仍是全国头部房企。据克尔瑞数据，今年前2月，长沙9区县房地产销售额排在前五的房企分别是旭辉集团、万科地产、恒大地产、碧桂园和保利发展。

多数楼盘优惠力度不大

“现在长沙的开发商基本都有买房优惠和让利措施。”刘敏告诉记者。

不过，从刘敏发过来的部分楼盘优惠信息来看，记者发现，长沙开发商整体让利的幅度似乎并不算大，主要表现在各楼盘项目比较常规的折扣。

如位于岳麓区的万科森林公园项目，3天之内签约的话可享9.9折优惠；位于岳麓区的碧桂园博萃梅溪项目，成交送2万元的车位券；还有不少楼盘则是送电饭煲、茶具等礼品。而折扣幅度相对较大的，也仅有位于长沙县的紫鑫中央广场项目，部分特价房可打8.8折。

大部分开发商不搞“降价营销”，或许跟长沙目前的市场环境有系。记者梳理发现，虽然长沙新房价格连续15个月环比上涨，但与周边其他省会城市相比房价还不算高。

据中国房价行情网数据，目前湖南长沙的新房均价为1.12万元/平方米。与长沙相邻的省会城市中，湖北武汉新房均价为2.0万元/平方米，河南郑州为1.56万元/平方米，江南南昌为1.25万元/平方米。可见，目前长沙房价在中部省会城市中并不算高。

虽然目前长沙楼市整体表现平淡，不过黄玲向记者表示，“我最近带看的项目，还是有不少楼盘现场比较火热。比如位于雨花区的轨道万科悦府、位于岳麓区的绿城招商桂语雲峯等项目，现场看房的人就很多。不过这也并非普遍现象，主要集中在一些热门楼盘，跟项目的地段、配套有极大关系。”

中原研究院统计的长沙上周成交量排在前10位的楼盘中，雨花区占了4个，天心区、开福区、岳麓区分别有2个楼盘上榜。其中成交均价最高的是万科半岛国际，全装修均价15215元/平方米；成交均价最低的是丽发新城，毛坯均价为8276元/平方米。

长沙商品住宅周成交榜单（3月13-19日） 来源：湖南中原研究院

值得一提的是，长沙的房贷利率也不断下调。长沙招商银行(600036)的刘亚飞向《每日经济新闻》记者透露，“目前长沙房贷利率已经到了近年来新低点，首套无房无贷的话利率最低可到5.45%，无房有贷已结算的话可到5.60%。个人流水没啥问题的话，基本一个月左右就可以放款。”

在土地市场，3月10日长沙公共资源交易中心披露的今年首批集中供地信息显示，共出让22宗地块，总面积约119.23公顷，起始价总额约169.54亿元。土拍规则方面，仍以“限地价竞自持租赁面积摇号”和“限房价摇号”为主，其中采取“限地价竞自持租赁面积摇号”的方式挂牌出让地块数量占总数量的81.82%。此外，挂牌条件设置严格落实“出让最高价”制度，单宗住宅用地溢价率不超过15%。（应受访者要求，文中刘敏、黄玲、刘亚飞为化名）

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封面图片来源：摄图网-501598649