南京：房价连涨3个月、土拍规则放松 南部新城等三片区房源供不应求

每经记者 陈荣浩 每经编辑 魏文艺

“确实能感受到新盘的到访量明显好了起来，尤其是去年下半年一些由热转冷的传统板块明显升温。”南京本地房产中介张平告诉《每日经济新闻》记者，3月以来南京楼市回暖信号明显。

而从过去一年南京的房价走势来看，据国家统计局数据，自去年12月底止跌回暖后，南京新房价格已经连涨了三个月。在信贷层面，南京房贷利率也迎来了普遍下调，目前主流房贷利率在5.4%~5.6%，相比年前下调了10~30个基点；

就在3月24日，南京今年首批集中供地出炉，共出让20宗土地。除了地块本身质素较好外，本批地块竞买保证金比例下调至起始总价的20%，切实降低了企业竞买的资金压力。同时，房地价差的适度调整加大、租赁住房配建的取消也为企业增加了利润空间。

市场回暖信号明显

“3月确实能感受到新盘的到访量明显好了起来，尤其是从去年下半年一些由热转冷的传统板块，到了3月份有明显回暖现象，比如江宁、六和、浦口等片区，都有了显著升温。”张平告诉记者。

据南京网上房地产数据，去年12月南京共有新房库存7.53万套，而截至今年3月22日，该数字变成了7.20万套。克而瑞统计显示，截至今年3月10日，全国各城市去化率大于70%的项目有19个，其中南京的长江华府、金基嘉玥分别以开盘100%和90%的去化率排在前列。

据同策南京咨询研究中心统计，今年1~2月，南京一手住宅供应量连创新低，分别仅为29.4万平方米和22.08万平方米，但成交量均超过90万平方米，远超2021年8月至11月的月均成交量。

此外，记者注意到，根据国家统计局统计的南京商品住宅销售价格变动情况，在过去12个月，南京新房价格仅在去年11月环比下降了0.5%，其余的10个月均为正向增长，尤其是近三个月，南京新房价格呈现连续上涨态势。

南京楼市行情回暖，与相关政策的调整不无关系。据记者了解，目前南京四大行的首套房贷利率基本在5.4%至5.6%之间，二套房贷利率基本在5.6%~5.9％，这一房贷利率与年前相比出现了显著下滑，下调了约10~30个基点。

记者向南京地区的工商银行(601398)、广发银行、江苏银行等银行询问了当地的房贷利率情况。工商银行工作人员表示：“房贷利率确实降了，此前房贷利率在5.6%，我们现在首套房利率能做到5.4%；二套房的房贷利率现在是5.9%；整体贷款额度充足，只要资料齐全、手续完备，基本上当月都能放款。”而广发银行、江苏银行的首套房利率则更低，首套房利率可做到5.2%。

三个片区成交旺盛

“当下南京比较热门的片区主要集中在河西、南部新城、江北核心区这几个片区。其中河西已经是南京最头部的区域，是南京居住与就业兼顾的中高档居住区，配套更为成熟。而南部新城是随着南京城区规划扩大，有意打造的‘第二个河西’。此外就是江北核心区了，这是江苏唯一的国家级新区，可以说是在举全省之力打造。如果资金充足建议您优先考虑河西，其次是南部新城和江北核心区。”

谈及购房者置业比较热门的区域，张平向记者推荐道。因目前河西并无可售房源，而江北核心区与南部新城对比，张平更看好江北核心区的发展潜力。

记者梳理张平提供的江北核心区多个楼盘信息发现，这些楼盘均价在3.4万~3.95万元/平方米。

以晴翠府项目为例，含装修包精装均价约3.95万元/平方米；越江时代的高层住宅含装修包精装均价约3.5万元/平方米；保利江汇的全装修销售均价约3.4万元/平方米。

据张平介绍，以上房源都比较热销，就算现在买，可供选择的房源也比较有限。“现在保利江汇和晴翠府仅有少量高层房源在售；而越江时代目前一期基本已经卖得差不多了，马上有第二期加推，可以等等加推的房源。”

从张平提供的江北片区的加推房源情况来看，3~4月该片区累计有15个楼盘超过1270套房源入市，其中有5个已经售罄的楼盘预计在“金三银四”期间进行加推。

而据南京网上房地产消息，截至2022年3月25日，南京全市累计推盘436个项目，其中主要分布在江宁区、浦口区和栖霞区，分别有95个、91个和48个项目。

南京另一位房产中介许恒瑞也表达了类似观点。在他看来，虽然这些核心片区的成交较为火热，但相对来说门槛也会比较高，主要体现在价格和购房资质上。

“比如河西，今年仅有少量新房入市，基本上开盘就日光了。而南部新城现在在卖的基本是大户型，起步总价也得700万起。江北核心区去年这个时候单价在3.6万，现在已经涨到了4.1万。”

许恒瑞告诉记者，这些置业热门的片区对首付比例要求极高。“只有首房首贷才能享受三成首付比例，但因为摇号的人太多，还不一定能买到。而如果是名下有房子且贷款未结清的话，首付比例直接升到了八成，贷款结清了也需要五成首付。”

因此，许恒瑞向记者推荐了位于南京栖霞区的部分房源。“栖霞区主城区的房子相对来说比上述几个热门片区要更便宜，该片区的紫东新港经济区是国家级的经开区，产城众多。这边的兴智中心以科技创新城为定位，将打造南京经开区的创新高地，整体来说未来还是很有发展潜力的。而且这边的项目更具性价比，比如都会紫京均价3万左右，最小面积89平米，总价260万左右。江月润府均价2.9万，最小面积76平米，总价220万左右。”

另据克而瑞数据，上周南京新房成交（含溧水、高淳）990套，较前一周减少342套，环比减少24%。一方面因疫情影响，新房认购、看房人数骤减且新房上市量明显不足，导致市场成交下滑；另一方面，市场观望情绪依旧存在，市场信心未完全恢复，导致市场成交处于低位徘徊。

（应受访者要求，文中张平、许瑞恒为化名）