李宇嘉：政策纾困从三四线进入省会弱二线城市

来源：和讯房产时间：2022-03-24 21:26:21

3月23日，据哈尔滨市人民政府网站消息，鉴于《哈尔滨市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》已完成其阶段性调控使命，拟予以废止。

实际上，去年四季度至今，楼市调控基调由冷转暖，而哈尔滨一直冲在调控适度放松的前列。去年10月份，哈尔滨市住建局便联合多部门发布“救市”政策。

哈尔滨之外，愈来愈多的城市加入到松绑楼市调控之列。值得注意的是，2022年以来几乎所有松绑调控的政策都平稳落地，没有出现撤回的现象。对于这种现象，地产资深人士李宇嘉认为：

1、政策宽松进入2.0阶段

政策宽松从三四线城市蔓延至弱二线城市，基本逻辑是，一季度经济、投资、各产业要“开门红”，楼市销售不达预期，抗疫花费巨大，卖地即将开启，要为卖地和经济开局创造良好的环境：一是企业有良好市场预期，也有能力买地，二是居民对未来有良好的预期，不再悲观。因此，政策纾困从三四线进入省会弱二线城市。

2、从央行货币层面，转到地方取消限制性措施

两会提出，因城施策促进房地产良性循环，这意味着调控政策可以根据本地情况做实施调整。无论是郑州的19条，还是南宁启动“认房不认贷”，还是哈尔滨退出限售，本质上都是因城施策，在地方可以决策的范围内，做出调整。几个城市的共性就是库存大（超过20个月）、销售下跌明显。

因此，调控从央行宽货币转到地方因城施策，央行连续两月未降低LPR。当下，货币和信贷环境比较宽松，关键是银行、居民、开发商信心不足。需要在供给需求两端，多个主体上提振预期。

3、限制性措施进入新一轮“退出潮”

限售、限购、限贷等，本来就是行政色彩极强的干预措施，调控是短期行为，逆风向行事，相机抉择。当楼市热了，限制性措施就要启动，或强化（比如限售从3年调到5年）；反之，限制性措施就要弱化或退出。没什么大惊小怪的。当下，各地楼市下滑明显，已经影响到了全链条的正常循环，从卖地、开工、到销售，到竣工，都受到极大冲击，行业良性循环不畅，影响到了地方财政的可持续性，在保持房住不炒的前提下，部分城市退出限制性措施是必然的。

4、限购或将松绑

当前高房价、新房大户型化和豪宅化的倾向下，无论从收入来看，还是预期来看，刚需购买力比较弱。要释放和启动需求，就必须将改善型需求激活。因此，非热点城市的限购政策或将迎来调整。限售和限购调整，在促进住房消费、合理需求，促进行业良性循环的语境下，有更强的合理性。

但要看到，除了少数热点城市外，其他城市的限制性措施比较少，或集中在中心区，也不要对限制性措施退出有太大的效果期望。当下，高房价、居民高杠杆，预期不稳，收入前景看淡，疫情冲击中产等等，这才是制约楼市最关键的因素。而这些问题，短期内无法解决。

5、利率降低还是趋势

配合限售取消，激活改善型需求以及其他合理需求，利率还有下降的趋势，直到达到最低利率水平，比如首套房降至LPR，二套房降至LPR+60。但不可能再低了，这是底线，就如同首付比例非限购城市最低20%，限购区域最低30%，也是底线一样。

6、调控有所为有所不为

目前来看，调控松绑城市，都是销售大幅度下滑，库存压力山大的城市。对热点城市，目前还是保持调控连续稳定，至少在未来一段时间，还将保持这种态势。下一步的政策走势需要看一季度的楼市运行情况。当然，企业风险处置是一个参照物，如果房企风险超出预期，不排除还会有更大的动作，比如并购贷加速投放，需求端进一步激活市场购买力等等。

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