“长期价值主义者”招商蛇口：以稳健谋发展 以转型开新局

房地产市场发展至今，运行逻辑已经发生了根本性变化，房企也迎来了前所未有的挑战。

据克而瑞统计，2021年百强房企业绩增速持续放缓，近4成百强房企业绩出现了同比降低的情况，销售规模负增长的企业数量明显增长。也因此，与以往房企争前恐后抢发“成绩单”的热闹不同，今年的财报季格外安静。

作为千亿级别房企中的一员，招商蛇口(001979)于近日交上一份“稳中有进”的期末答卷：2021年，招商蛇口实现营收1606.43亿元，同比增加23.93%，增速高于行业平均水平，签约销售金额3268.34亿元，同比增加17.73%，优异的指标直接将招商蛇口送进行业TOP10行列，排名跃升至第七位。

这份答卷也得到了资本市场的积极反馈，3月23日，招商蛇口股价一度冲高至14.93元/股，涨幅达6.26%，不仅如此，多家券商机构对招商蛇口财务稳健、融资优势突出、拿地投资积极给予了积极肯定，并表示持续看好公司中长期表现，维持“买入”评级。

销售额逆势大涨 可持续增长韧性十足

数据显示，2021年全年，招商蛇口实现营业总收入1606.43亿元，同比增加23.93%，销售面积1464.47万平米，同比上升17.8%，实现销售金额3268.34亿元，同比上升17.7%，虽然受行业整体下行影响，并未完成3300亿元的销售目标，但业绩增幅仍居行业前列，是行业内为数不多实现销售量价双位数增长的企业。

企业发展很大程度上是凭借战略致胜的，优异的销售业绩背后正是企业持续深耕的成果。财报显示，2021年，招商蛇口在深圳、上海、苏州、南京等7个城市的单城销售规模位居当地前三，并有16个城市销售规模于当地排名前十。这些城市，历来被房企视为必争之地，具有购买力强，项目去化快的优势，能够为房企保留足够的增长空间。

行业增量空间已触顶，但企业间的分化还在加剧，市场亦在分化，高能级城市仍具备发展潜力，对优质区域的战略坚守和深耕，将持续深化企业可持续增长的韧性，是托底业绩稳健增长的重要前提。显然，招商蛇口深谙此道。

年报数据显示，2021年，招商蛇口新增土地113宗，计容建筑面积合计1559万平米，强心城市资源投入比例达到90%，其中长三角和粤港澳投资比重超70%。

分能级来看，2021年招商蛇口持续深度聚焦一线城市，投资额高达400.6亿元，同比大幅上升94.4%，投资占比从13.5%上升至19.6%。其中，招商蛇口在上海斩获颇丰，全年竞获10宗地块，为四城之首；广深则均拿下4宗地块，北京市场上，则将2宗地块收入囊中，新增土地储备15.98万平米。

在招拍挂以外，招商蛇口同样注重多渠道投资发展，通过产城联动、收并购及参与城市更新等途径积极储备核心城市项目资源，预估货值超1200亿元。

年报显示，2022年，招商蛇口可售货值约6200亿，其中2022年新增的超过3500亿。从城市的能级来看，一线城市占比28%，二线城市48%%；从业态来看，住宅占比78%。丰厚优质的土地储备无疑是销售规模增长的动力源(600405)，将持续助力企业的销售业绩规模提升。

尽管在业绩发布会上，招商蛇口董事长许永军坦言，行业整体承压，去年很难，今年也不会轻松。但基于对“外部环境不确定性”的判断和战略布局的信心，他提出，2022年的业绩目标是，力争实现签约销售金额3300亿元、新开工面积1400万平方米、竣工面积1400万平方米。

财务稳健 招商蛇口的安全密码

优质的项目储备是企业发展的根基，良好的财务状况则是助力企业腾飞的丰厚羽翼，财务安全正是流淌在招商蛇口血脉里的基因。

处于严苛调控之下的房地产行业，“三道红线”可谓是房企头顶上的“紧箍咒”，降杠杆、降负债给企业发展带来“刮骨疗毒、猛药去疴”的阵痛。而在债务方面，招商蛇口一直处于可控的低位状态。

数据显示，2021年末，公司剔除预收账款后的资产负债率61.67%，未剔除预收账款后的资产负债率68.94%，净负债率42.82%，而2021年上半年行业加权净负债率平均值为66.54%，招商蛇口可谓是“绿档”行列中的优等生。

而在现有的1777亿元有息负债中，企业1年之内的有息负债为434亿元，占比24.4%，短期内偿债压力小；1-2年之内的有息负债为490亿元，占比27.6%；2-3年之内的有息负债为533亿元，占比30.0%；3年以上的有息负债为320亿元，占比18.0%。债务期限分布合理，按时还款压力较小。

此外，招商蛇口能灵活使用的资金充裕。从年报来看，截至2021年末，招商蛇口货币资金总额达795.3亿，其中，货币资金及结算备付金的受限货币资金为1亿元，具备较强的风险抵御能力。

除债务可控、资金充沛之外，融资方面，招商蛇口也具备明显优势。一方面，融资渠道丰富，根据年报，2021年期末，公司共有1亿元票据、1174亿元银行贷款、389亿债券和213亿其他途径融资；另一方面，融资成本低于业内平均水平，2021年公司平均融资成本进一步降至4.48%，从2021年融资情况来看，融资成本多在2.5%-3.8%之内，预计未来还将进一步优化。

不断优化自身财务水平，保持稳健的财务风格，为招商蛇口在融资市场的发展带来的诸多助益，使得招商蛇口成功参与首批公募REITs试点、第一个发行并购债券，及第一批递交融资注册申请。

行业深度洗牌，对于融资通道丰富的优质房企来说，这无疑是一个并购整合的时机。

对此，招商蛇口财务总监黄均隆坦言，房地产行业的变化给公司提供了并购机会，公司在秉承稳健并购策略的基础上，充分考虑利用并购贷的可能性。“但收并购项目信息较杂，公司会秉承着积极寻找、谨慎出手的原则，着重考量项目资产质量和风险控制。”

业绩发布会当天，合肥15宗竞品质地块被摆上拍卖席，招商蛇口参拍了其中8宗。业绩会上透露，对于招商蛇口而言，拿地和并购都很重要，但是否出手最终还是要考量如何投资能够保证对股东的回报率。

尽管招商蛇口并未明确透露2022年的拿地计划，但招商蛇口董事总经理蒋铁峰表示，招商蛇口根据市场情况，在拿地方面做了一些优化，整体要满足公司现金流安全，三道红线的要求，中长远的战略目标是希望净负债率逐步下降，优化资产结构，2022年要以销定投，量入为出，发展更聚焦，有进有退。

可以预见的是，优质的土储、稳健的财务水平、及畅通的融资渠道，将互为支撑，助力招商蛇口走出一条“高质量良性循环”的发展道路。

转型创新 “三个转变”成增长引擎

房地产行业规模见顶，高毛利红利不再，招商蛇口业绩发布会上，蒋铁峰预计，未来行业规模会从顶部逐步下降。

面对行业的重大变局，招商蛇口也在寻找新的发展路径。在许永军看来，时代潮流浩浩荡荡，唯与时俱进者胜，唯改革创新者赢。

根据招商蛇口的规划，将从开发为主向开发与经营并重转变，把握好规模与成长的关系；另外也将从重资产为主向轻重结合转变，加大轻资产业务的发展力度；最后则是从同质化竞争向差异化发展转变。

许永军表示，“三个转变”的内核是转型创新，遵循了当前房地产行业“规模在开发、价值在经营、效益在管理、竞争力在创新”的商业逻辑。

从业绩完成情况来看，从开发为主转向开发与经营并重在2021年取得了不错的成绩，提升明显，社区开发与运营金额约1279亿元，同比增长26.32%。

其中，持有业务方面，招商蛇口坚定推进百亿收入、百个项目的双百战略，2021年，于国内一二线城市核心地段拿下4个商业项目，2022年，上海、成都、常熟等均有项目计划开业。

在向轻重资产转型的道路上，招商蛇口也在不断加大轻资产业务的发展力度，推动公司的可持续发展。2021年，招商蛇口新增轻资产项目有71个，业务涉及代建代管、商业运营、园区运营、会展运营、养老运营和酒店管理等多个业务类型。

“招商积余”作为招商蛇口轻资产的重要载体，2021年，实现营收105.91亿元，同比增长22.42%；归属于上市公司股东的净利润5.13亿元，同比增长17.25%，管理面积同比增长47%至2.81亿平方米；各项指标的稳健增长彰显了招商蛇口轻资产运营的不俗实力。

差异化发展路径上，招商蛇口认为，各项业务都有差异化发展的空间，围绕向城市和园区科技集成服务商转型。

企业自身优势及战略定力带来的稳健增长，汇聚成招商蛇口大手笔分红回馈投资者的底气。据悉，招商蛇口以2021年度公司归母净利润的40%进行现金分红，总共派发约42亿元现金。上市至今，招商蛇口累计派发现金股利已326亿元，超过了上市时118亿元的配套融资。

可以预见的是，随着企业价值的不断释放，招商蛇口将成为地产股中具备强抗风险能力的标的，吸引更多看重长期价值的投资者的目光和选择。