窝趣公寓杨稷：品质租房时代的到来 可能还要5年丨长租·探索者

窝趣公寓联合创始人杨稷

编者按

长租房具有显著的民生特点。今年政府工作报告明确提出：探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场。

租赁企业所做出的努力和探索，尤为珍贵。为此，和讯房产将推出《长租·探索者》专题策划，系列报道那些为长租这项民生事业做出贡献的企业，传递正能量。

租房选择逐渐增多，这可能是大部分普通租客当前租房的感受，相对于用户端的体验，长租行业当前更大的变革发生在供给侧。

今年的政府工作报告中提到“加快发展长租市场”，底层资产入市、社会资本和银行资本涌入、税收优惠……都是这种加速的体现。不过，这种加速更多指向的是保障性租赁住房。

“原来提到发展长租市场，更多是偏向于用市场手段，但去年到今年，国家比较重视发挥国企的力量。” 窝趣公寓联合创始人杨稷认为，随着底层逻辑不断打通，保障性租赁住房正在形成自身的发展体系，国企就是这种体系背后的隐性力量。

杨稷进一步表示，跟原来不一样的地方是，除了市场手段要加强，对国企资源的调动要加快。作为租房市场的一部分供给，通过规范保障性租赁住房，可以引导租赁市场逐步规范化发展。

积极参与保租房市场

“从品质、供给再到价格，保障性租赁住房最大的一个好处就是给消费者一个确定性的东西。”谈及对市场的影响，杨稷表示，保障性租赁住房显著增加了核心城市的房源供给量。

不仅如此，由于政府鼓励由规模化的企业来运营，原来市场上零散的经营管理模式得到改善。此外，每年租金涨幅不能超过5%，这对于消费者来说，是租房体验的定心丸。

以广州为例，截止到2025年，广州市将完成保障性租赁住房60万套，规模居于前列，相对于广州市五百多万的租赁房源来说，保障性租赁住房占比大概10%左右，北京、上海的占比可能更低。

杨稷表示：“保障性租赁住房由于体量不高，对租赁市场而言，更多是承担压舱石的作用。”

窝趣正在配合政府参与保障性租赁住房的运营。目前，已有部分门店纳入保障性租赁住房，或是处于申请过程中。杨稷表示，窝趣参与保障性租赁住房，一方面是因为资产方是国企，他们希望保障性租赁住房的管理可以更加健全规范，因此需要公寓运营商提供成熟专业的管理体系；另一方面，窝趣自身的项目，只要符合要求，都会积极配合政府来提高保障性租赁住房供给量。

对于年涨幅5%这样的租金规定，杨稷表示，站在消费者角度来看，是一个比较大的确定性保障，可以避免出现租金的大幅上涨，保护消费者权益，这是很必要的。不过，对一些要求投资回报较高的物业来说，可能会造成比较大的财务压力，这些物业可能会选择纯市场化发展的路径。

“薄利只是反映了行业的一个基本特性，任何一个薄利行业，只要用心去做，还是大有可为。”杨稷表示，运营机构是市场的重要参与者，更是保障民生的支持者，企业可以通过精细化运营，提高科技化水平，通过降低成本、提高附加值的方式对利润做提升。

不断提升租房体验

市场化供给是主体，保障性租赁住房是重要补充，杨稷表示，这两方面，窝趣都会去做。“我们的打法没有太大的变化，窝趣始终以企业稳健经营作为战略目标。”

窝趣希望能够持续有效服务客户，这是第一位，规模增长放在第二位。只有服务好客户，才能形成良性循环，这样的规模才有价值。截止目前，窝趣的房间规模超过4万间，在规模增长方面，窝趣强调的是合理地快速增长。

在杨稷看来，长租不是一个像互联网那样可以快速发展规模再去变现的行业，它更多应该是属于一个稳健发展的行业，大家应该沉下心来，做好每个企业所想做的那部分的商业价值。

对窝趣来说，研究产品和用户心理，把服务做到细致，体现的是窝趣“客户第一”的价值观。“为客户提供了价值，才有你的商业价值。”杨稷表示，服务行业的核心在于客户运营，商业价值必须建立在为客户创造价值的基础上。

作为一家酒店系出身的运营机构，窝趣的差异化服务体验融合了酒店行业的特色，并在服务细节上做了很多尝试。

据杨稷介绍，租客对窝趣满意度最高之一的部分是床垫，因为窝趣是行业里唯一一个使用五星级酒店床垫的公寓品牌，成本付出很高，这一项尝试源于对租客需求的洞察，租客在相对比较小的居住空间里睡眠时间较长，能否休息好很重要。

在服务的标准化方面，窝趣在行业里首次推出线上评估体系，租客可以直接在上面点评，新租客在选择租房时可以看到其他用户的租住点评，这样的反馈机制将随着租客的增加而逐渐完善，有利于提高租客的体验。

会员体系是窝趣的另一个优势，一般来说，会员在酒店行业比较常见，长租行业还比较少见。窝趣从创立至今一直坚持做会员体系，截止目前，窝趣会员总数超过260万，预订房源的贡献超过40%。

除此之外，窝趣持续性的做社群活动，希望给租客提供增值服务体验，类型包括聚餐、户外活动、相亲活动等。

静待品质租房时代到来

虽然人们逐渐重视居住体验，不过，从生意逻辑来看，租房服务的商业价值还没有进入最佳发展阶段。

实际上，虽然从行业发展角度来看，长租的发展最近几年才正式进入快车道，但事实上，在人口流入的大城市，租房一直是最常见的居住方式。

比如，根据去年底深圳发布的《深圳市政府关于深圳公共住房情况的专项工作报告》，深圳去年的租房人口大概占了总人口比例的70%，广州占比大约30%至50%，上海跟北京差不多是40%。

“把租房比例提高到30%以上，国家的房地产市场应该会有一个根本的变化。”中国建设银行(601939)董事长田国立表示，房地产不是一个特别理想的资产买卖，随着中国市场成熟化，依靠租赁这个时代肯定很快就会到来。

对此，杨稷比较认同，他认为，无论投资人还是消费者，租赁时代真正到来最主要的一个标志是人们租房的时候，有超过15%的人愿意将租房作为长期选择，并且首先想到租住品牌公寓，这也意味着在需求层面，租客想要更好的服务，从单纯的追求价格便宜到兼顾价格和品质。

长租需求提升有一个前提，那就是收入水平的增长。杨稷表示，老百姓(603883)的收入越高，对品质生活的要求就越高，由于疫情的发生，导致很多人收入水平下滑。

按照目前经济发展势头，杨稷估计，可能需要5年左右的时间，才能形成一个比较好的转变。