年报观察 | 中渝置地重心仍在海外市场

观点网 3月22日晚间，中渝置地公布了2021年度业绩。

据观点新媒体查阅，2021年该集团录得综合收入6.48亿港元，较2020年的5.89亿港元增加约10.1%，主要受年内英镑兑港元升值约7%推动。其中，租金收入为5.12亿港元，占总收入的79.0%。

毛利6.27亿港元，同比增长7.18%；年度实现净盈利4.9亿港元，年度股东应占盈利为4.9亿港元，同比减少16.67%。

公告指出，净盈利下降主要是由于投资组合已变现亏损及未变现公平值亏损总额4.09亿港元，惟部分与集团于之前年度战略性出售的物业项目有关的税项拨备拨回5.996亿港元所抵销。

自2015年清仓内地资产之后，中渝置地的重心便一直在海外市场。财报显示，“国际化企业”中渝置地的收入贡献主要源于英国的写字楼出租。分地区看，英国地区收入为5.12亿港元，占总收入比重79%。

英国的租金收入来自于伦敦的两幢商业大楼，分别为利德贺大楼及One Kingdom Street，可租赁总面积约87.5万平方呎。

其中，利德贺大楼目前的年租金收入为3980万英镑。年报显示，于2021年12月31日，该大楼96%的楼面已租出，租金收益率约为每年3.5%。One Kingdom Street现时年租金收入约为1540万英镑，相当于年租金收益率为5.3%。

年报中指，尽管疫情导致与业务中断有关的不确定性，但集团于疫情期间的租金回收一直强劲，2021年度租金收回率为97%。

此外，中渝置地已将其资产基础布局扩展至澳洲墨尔本。其年报指，澳洲市场的布局将进一步丰富集团的业务，并为未来的额外增长提供机遇。

据观点新媒体了解，中渝置地于2019年收购墨尔本85 Spring Street，收购成本为1.12亿澳元，占其41.9%实际权益。该项目占地面积为1.34万平方呎，计划发展为可出租面积约30.7万平方呎的甲级商业大楼。

值得一提的是，中渝置地并未完全放弃内地市场。相反，从2019年开始，其便释放回归的信号。彼时该公司管理层曾于业绩会表示“寻求内地发展商机”。

从收入构成来看，中渝置地2020年中国内地收入贡献为129万港元，占总收入比重0.22%；2021年为512.5万港元，占比0.8%，营收比重有轻微的上涨。

于2021年12月31日，中渝置地拥有七个透过合资企业营运的物业项目，其中两个项目位于伦敦，应占开发面积逾110万平方呎，两个项目位于香港，约40万平方呎，三个项目位于中国内地，共约940万平方呎。

内地的三个项目分别为重庆璧山项目、江苏盐城项目及广东江门项目。据了解，中渝置地拥有重庆璧山项目33.33%权益，该项目已于2020年开始预售，开发将包含700万平方呎的商业、零售及住宅空间，预计于2022年9月竣工。

江苏盐城项目拥有29.4%权益，计划投资总额为人民币4.96亿元。该项目占地面积约为68.7万平方呎，待全面开发后，将包含145万平方呎的住宅及商业可销售面积。建筑工程已于2021年6月动工，预售已于9月展开，预计将于2023年底竣工。

于2021年度，中渝置地订立协议承诺投资于一间合资企业的34%权益，该合资企业持有位于广东省江门市的开发项目，总投资成本为人民币7.03亿元。该项目占地面积约为1550万平方呎，定位为商业及住宅项目开发，提供总建筑面积约1960万平方呎。该项目位于粤港澳大湾区西岸，地处台山滨海度假区的核心地带。

此外，2021年，中渝置地投资一间合资企业的15%实际权益，该合资企业以约104.8亿港元的收购成本持有九龙湾国际展贸中心100%所有权权益。该项目总建筑面积约为1.8百万平方呎，将定位为商业开发项目。预计未来几年商业空间的新供应及需求将位于九龙东，预计会成为香港第二大中心商务区。

在香港投资方面，今年1月，中渝置地公告称将以最多9.76亿港元投资一合资企业，合资公司的投资将主要从事收购事项及参与目标公司Superb Land Limited及物业拥有人的业务，以便中渝置地可进一步参与于香港的物业发展及投资。

财务投资方面，2021年，中渝置地录得亏损3.496亿港元，其投资组合的公平值亏损及已变现亏损分别为1.798亿港元及2.292亿港元。于2021年12月31日，投资组合由上市股本证券及非上市投资基金组成，账面总值为13.51亿港元。

据悉，2021年下半年，因恒大汽车的股价受到其控股股东中国恒大集团的信用及流动性危机的不利影响，为应对该等不确定性及考虑到集团于恒大汽车投资的未来前景，中渝置地决定出售其于恒大汽车的所有投资，并变现现金收益2380万港元。

于2021年12月31日，该集团现金及等同现金为50亿港元以及未提取信贷融资为10亿港元，合共达60亿港元。债务总额为130亿港元，到期期限分布于4年期间，其中92亿港元于一年内偿还，而余下38亿港元则于一年后偿还。

进入2022年，中渝置地对于香港的投资亦并未放松。年初消息称世茂计划出售香港寿臣山西15号项目40%股权，接盘方为中渝置地与资本策略地产成立的合营公司。