上海楼市上升势头受阻 环沪主要城市成交量现暖意

每经记者 包晶晶 每经编辑 魏文艺

尽管因为疫情影响了上海楼市的上升之势，但从上海近期的成交表现来看，高端住宅市场的升温无疑令买卖双方的心理预期共同攀上高位。

与往常一样，上海市场的热度第一时间向周边传导。2月长三角城市群新建住宅价格环比上涨0.09%，房价结束四连跌态势，其中苏州、嘉兴等城市新房价格环比出现上涨。

中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进向《每日经济新闻》记者表示，“长三角地区经济基础好，人口持续净流入，房地产市场支撑力较强。近来随着大环境逐渐宽松，长三角地区市场呈现出一定的恢复迹象。按照正常的预期来看，长三角市场或将率先回温。但近期疫情反复，在一定程度上打断了市场恢复的节奏，成为影响市场的一大不确定因素。”

环沪楼市分化加剧

今年1~2月，环沪的苏州市、南通市、嘉兴市整体商品住宅市场遇冷，供求同步环比下降。但疫情管控所带来的成交下滑中，供求比例值得关注。

据中指研究院数据，1月，昆山共有763套商品房批准上市、2月520套，但这两个月新房成交分别为3459套和1470套，供求比达到1：3.84；

徐跃告诉《每日经济新闻》记者，当月上市规模和成交规模的对比，是反映短期库存变动的指标。市场出清周期是反映房地产市场供求关系的重要参考指标。上海商品住宅的出清周期约为5.7个月，昆山约为8.6个月，供求关系相对紧张。

而从嘉兴市2月份的成交情况来看，据克而瑞嘉兴机构数据，2022年2月嘉兴共有6个楼盘开盘，整体去化率为32%。春节过后周度成交不断提升，部分售楼处陆续来访量有所上升。进入3月份以来，嘉兴房地产市场出现了明显回暖迹象，新盘加速入市，二手房成交量较2月大幅上涨。

同样被疫情打乱节奏的苏州市场，2月供应成交仍处于低位，但随着疫情的缓和，周度成交不断提升，新房成交连续4周呈直线上升态势。截至3月10日，苏州的新房成交1812套，较2月同期增长明显。

但南通市场则颇有些“小阳春”的意味。尤其是进入3月份以来，南通市场上出现最低八五折、部分楼盘两成首付等现象。而1月，南通新房成交1715套、2月份成交1044套，3月份成交量也无明显回暖，与疫情干扰下的困扰相比仍显弱势。

从环沪城市的房企表现来看，中指研究院数据显示，今年1~2月，环沪地区（包含苏州市、南通市、嘉兴市市区）整体商品住宅市场遇冷，供求量环比下降。从全口径销售金额TOP10企业来看，南通有3家本土房企上榜，苏州有5家企业上榜，嘉兴有2家本土房企上榜。1~2月环沪地区住宅项目销售业绩TOP10中，前10名共销售76.73亿元。

环沪房价难走强

中指研究院指数事业部总经理曹晶晶向《每日经济新闻》记者分析指出，2月份长三角城市群二手住宅价格环比上涨0.30%，领涨各主要城市群。从趋势上看，长三角二手房价已连续3个月上涨，市场持续恢复。

尽管部分城市成交数据尚可，但新房、二手房价格反弹势头并不强烈。

据中国房地产指数系统百城价格指数显示，2月昆山新房价环比微涨0.06%、嘉兴新房环比微涨0.14%、南通微涨0.05%。但从二手房价格来看，昆山同比涨幅超过10%；嘉兴同比微涨，但南通二手房价格环比跌幅为1%~5%。

今年以来，全国楼市仅有上海表现亮眼。在市场普遍走弱的大环境下，尽管价格与利润空间不大，但长三角仍然是房地产企业布局的热点。据中指研究院统计，50家代表房企2022年1~2月热衷于在长三角拿地，占比达到38.1%；而1月份代表房企在长三角拿地占比达到69.3%。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示：由于城市虹吸效应太强，这轮小阳春低级别的环沪城市难有理想表现。昆山可能被苏州吸引，嘉兴本就是上海购买溢出后的选择地。就目前来看，杭州、苏州有诸多人才吸引举措，可能会分流。加之上海去年人才引进力度大，市场需求也在增加。此外，从房企投资的角度来看，今年会偏保守，这种级别的城市不会放太多投资力量。所以，小阳春表现会比较弱势。