富力“自救”：融资端受限，边谈展期边卖资产

经济观察网 记者 蔡越坤长期处于流动性紧张局面下，广州富力地产股份有限公司（以下简称“富力地产”，02777.HK)从2022年开始，一边与债权人谈展期，另一边也在加大处置资产的力度，加快“自救”的步伐。

3月14日，一位私募机构人士向记者透露，目前富力地产已经开始与债权人对旗下“16富力04”沟通进行展期。尽管目前具体方案仍未确定，初步已经进行了沟通，但目前仍未获得债权人的同意。

3月15日，经济观察网记者从富力地产相关人士处也确认了该消息的真实性。

据Wind数据，自2021年9月份以来，16富力04持续下跌，目前其价格已经跌至30元以下。

对于展期背后的原因，上述富力地产相关人士向债权人表示，从去年三季度到现在资金都很紧张，因为融资端收紧等因素，公司是长期处于流动性紧张的状态。2022年以来公司加大了资产的处置力度，包括此前一些不太想卖的优质项目。

流动性紧张延续

据悉，16富力04发行日期为2016年4月7日，规模为19.5亿元，期限为6(3+3)年，附2019年投资人回售条款，2022年4月7日为到期日期。目前16富力04的存续规模仍为19.5亿元。

2022年4月7日，也是16富力05的付息日。16富力05的发行规模为9.5亿元，到期日为2023年4月7日。

意味着，如果16富力04不进行展期，富力地产需要准备超过20亿元的资金进行16富力04本金及16富力05利息的偿付。

上述富力地产相关人士表示，目前计划对16富力04本金这块展期一年，展期后一次偿还。同时，对未偿还的本金加一些项目公司的股权质押等增信措施。

该人士称，目前房地产行业政策并没有放松。从去年三季度到现在，公司面临三个严重的问题。

第一，公司融资半年前已经熄火了。从2021年3季度开始，融资端的银行贷款和信托收紧，这种状态已经维持大半年了。

第二，销售端去年下半年到现在也是每个月呈现下降趋势。融资端的风险快速地传达到经营端，客户买房子考虑开发商是不是央企，是不是国企，有没有交付的风险，特别是市面上流传一些有涉险的民企房企，直接就会影响到卖楼。以前都没出现过这种情况。

第三，当下房企通过预售的资金全部进入预售资金监管账户，尽管公司每个月卖了不少项目，其实钱全部进入了监控户，管理非常严格不能随意挪用。融资端、销售端，预售资金释放端，三个因素叠加，造成了该公司的流动性长期处于非常枯竭的状态。

对于是否同意展期方案，3月14日，上述私募机构人士向记者表示，目前是在沟通阶段，需要看展期的抵押物等细节再做决定。

另外，2021年底16富力04的评级遭到了降级。2021年12月17日，联合资信下调富力地产主体和“16富力04"“16富力05"“18富力08"“18富力10"“19富力01”和“19富力02”的信用等级至AA+，评级展望为负面。

关于下调原因，联合资信认为，在目前偏紧的房地产行业政策环境和信贷环境下，叠加行业负面事件对地产融资环境的冲击以及行业销售增速下行，公司将持续面临流动性压力。 考虑到公司资产处置、开放股权合作等方案存在不确定性，随着债务陆续到期，公司流动性管理压力或将进一步上升。

此外，关于目前富力地产需要兑付的债券规模，联合资信披露，截至公告2021年12月17日，公司存续境内公司债券余额146.65亿元、存续美元债券余额50.60亿美元，其中2022年公司面临境内债券到期80.65亿元、境内债券回售14.00亿元、美元债券到期13.73亿美元，公司面临的集中偿付压力大。

卖资产自救

富力地产在与债权人沟通展期的同时，也在加大资产处置力度，开展“自救”。

3月15日，富力地产披露有关出售目标公司及公司间贷款之须予披露交易公告。公告显示，2022年3月14日，卖方（富力地产的间接全资附属公司翘采有限公司）、买方 Next Talent Developments Limited，及保证人订立买卖协议。据介绍，买方为远东发展有限公司(00035.HK)间接全资附属公司。

根据买卖协议，富力地产将以代价9570.256万英镑（相当于约9.77亿港元）出售目标公司R&F Properties VS (UK)Co., Ltd.的全部已发行股本及转让公司间贷款。

值得注意的是，富力地产的英国资产2020年估值1.65亿英镑，此次出售价值为9570.26万英镑，仅相当于两年前估值的58%。

据悉，根据目标集团于2022年1月31日的未经审核管理账目，估计富力地产将于出售时录得亏损约6884.5万英镑（相当于约7.03亿港元）。董事会拟将出售事项所得款项净额用于偿还本公司的债务及用作本集团的一般营运资金。

对于卖资产情况，上述富力地产相关人士称，公司2022年的计划也是持续地、尽快地去卖资产。以前不舍得卖的项目公司股权也开始计划出售。但是也面临一些困难，一个是卖资产的房企增加，卖端价格上不去，另外一个是交易对手方很难找。

对于出售资产的计划，该人士透露称，现在持有型项目跟境外项目是优先处理，例如公司对英国项目的处置等；其次，处置持有型项目、酒店还有商场写字楼等；还有包括城市更新旧改这些周期比较长的项目，主要是跟国企央企在谈，谈合作也好，转让也好，同时进行处置。