SOHO打七折积极售房！揭秘潘石屹抛售中国资产的“心路历程”！

作者：丁一

出品：全球财说

潘石屹出售资产似乎已经进入了终极阶段，或者说“无所不用其极”。

7折出售物业引争议

10年后突然“零售”为哪般？

3月10日消息显示，SOHO中国董事长潘石屹宣布，将以7折价格销售3.2万平方米京沪两地的优质物业。

这是继黑石集团终止收购要约后，潘石屹“破釜沉舟”的又一搏。

消息显示，所有待售房源已全部在“SOHO中国公开租售平台”小程序上架。

《全球财说》查阅小程序发现，在出售房源中包括位于北京的银河SOHO、中关村(000931)SOHO、朝外SOHO、SOHO北京公馆、朝阳门SOHO、三里屯SOHO、建外SOHO，及上海的SOHO中山广场、SOHO东海广场等9个项目。

这些项目全部坐落核心地段，涵盖办公、商业及公寓各类业态。按SOHO中国的说法，都是“租金回报稳定，投资性价比极高”的优质房源。

数据显示，2021年上半年，此次7折出售的9个物业中，有4个物业出租率达90%以上。

图片来源：SOHO中国2021年半年报

据粗略统计，本次SOHO中国出售的房源共56套，按照显示价格计算合计超18亿元，折后总价近13亿元。

SOHO中国在文章中积极自荐称，“7折出售不失为一个捡漏的好机会”。但经过查询发现，多个项目7折后价格仍高于周边项目售价，或仅是持平。

对于7折出售优质房源的原因，SOHO中国表示，是为了优化资产结构、缓解资金压力。潘石屹也明确表示，此次销售房源的收入将全部用于降负债，不会用做股票分红。

虽然，SOHO中国一再强调是缓解资金压力、降负债，但却在文章中不断提及虽然挑战巨大，但仍表现出色，在2021年底达到了83.4%的平均出租率。

截至2021年6月30日，SOHO中国的有息债务规模为185.23亿元，其中将于一年内到期的有息借贷为11.82亿元。不过SOHO中国强调，目前公司净资产负债率约为44%，保持在行业内的较低水平。

毕竟，SOHO年中国已很长一段时间未在境内再购入新项目。截至2021年6月末，SOHO中国的现金及现金等价物为14.92亿元。

不得不提的是，2007年-2018年SOHO中国每年进行分红，累计分红金额接近250亿元。若按潘石屹、张欣夫妇持股比例计算，二人累计取得分红现金早已超过百亿。

图片来源：Wind

尤其是在2015年、2016年SOHO中国业绩显著下滑，净利润仅为6.42亿元、10.18亿元的情况下，分红却高达43.60亿元、56.54亿元。

此次突然以7折的较低折扣进行抛售，不免让人产生怀疑。“不分红”的强调，也有一种此地无银三百两的意味。

从“重资产”到“轻资产”

积极赴美力求“无资产”

网友质疑潘石屹“想跑路”也不是一天两天的事情。毕竟从变卖资产，到与高瓴资本沟通私有化，再到计划打包出售给黑石集团，潘石屹早前的言论都随风飘散。

值得注意的是，此次进行打折出售，也可以说是SOHO中国的再一次转型。

2012年8月的中报业绩会，SOHO中国对外正式宣布转型，即不再零散出售商业项目，转而持有物业。

彼时，潘石屹的说法是，“战略性的布局，内外部压力都有，销售税高，每年利润一半以上都交了税”，而张欣则表示，“最大的动力是受租务市场的‘召唤’”。

转型消息一经发布，二级市场便呈现出极度不看好的态势，3日内港股股价下跌12%，2个月内则蒸发20%。

不能否认，虽然SOHO中国的自有资金支撑了向自持物业转型，但其营收规模也在不断下滑。

数据显示，2012年至2020年，SOHO中国营业收入由161.43亿元缩水至8.01亿元，且一年更比一年低。

更可惜的是，从地产开发转向自持物业后的短短两年中，这对精明夫妇对于中美未来经济发展的看法，也逐步发生变化。

2011年-2013年，张欣通过家族信托多次出手纽约曼哈顿且均有过斩获，其中就包括五十层的高通用汽车大厦股权，以及位于纽约曼哈顿公园大道和麦迪逊大道之间的上东区豪宅。

2014年，潘石屹、张欣夫妇便开始逐步出售中国资产、加速赴美。公开资料显示，自2014年以来，SOHO中国陆续通过出售资产套现超过350亿元。

数据来源：公开信息  制图：全球财说

虽然，彼时潘石屹称仅是想从“重资产”转向“轻资产”，开始涉足共享办公，并全力打造SOHO 3Q且给予厚望。

2018年，潘石屹公开表示，未来将不再销售旗下物业，留下来的资产都是核心资产，并扬言要在2019年实现上市。

然而3Q项目无疾而终，北京光华路SOHO 3Q项目由深圳筑梦之星接盘，且原有运营团队的员工转岗或拿赔偿离职。

从烧钱扩张到悄无声息的被出售，3Q共享办公仿佛只存在在新闻报道和记忆中，在SOHO中国的财报中甚至找不到一点痕迹，也从未披露过具体财务数据。

潘石屹、张欣意兴阑珊，也计划从“轻资产”进一步过渡到“无资产”。

若说上述潘石屹此前变卖的只是非核心资产，那么两年前，当潘石屹动起他曾经最引以为傲的“八大金刚”的主意时，一切就似乎变味了。

对于自称为“建造北京城的女人”张欣，开始对“八大金刚”动手出售，也足以彰显“退出中国，奔向美国”的决心。

所谓“八大金刚”，就是SOHO中国最核心的八个写字楼项目——北京的望京SOHO、光华路SOHO2期、前门大街、丽泽SOHO，以及上海的外滩SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO、SOHO天山广场项目。

2019年，SOHO中国董事长潘石屹考虑以80亿美元出售以上8个核心资产，被认为是SOHO中国要彻底退出中国市场的信号，但是没卖出去。

2020年，有消息盛传黑石集团准备斥资40亿美元将SOHO中国私有化，但或受及债券市场的动荡，双方并无进一步动作。

2021年6月，搁置一年半后黑石集团拟30亿美元价格收购SOHO中国。交易完成后，SOHO中国现有控股股东将仅保留9%的股权。

出售SOHO中国，便意味着出售包括外滩SOHO、望京SOHO在内的“八大金刚”。潘石屹曾说，“我心目中永远不能销售的项目是外滩SOHO、望京SOHO”，如今来看也不尽然。

然而，这场迟到且严重缩水的资产“大撤退”也以失败告终。

三个月后，9月10日SOHO中国发布公告称，经各方一致同意，黑石集团终止对公司收购要约。

SOHO公告中称，鉴于目前满足收购要约的先决条件进展不足，各方一致认为无法在要约最后截止日当天或之前满足先决条件。

交易终止的具体原因，或是未能通过反垄断审查，潘石屹夫妇也最终未能清盘式“逃离”。

目前，潘石屹夫妇共计持有SOHO中国63.93%股权，自2015年起，潘石屹持有的SOHO中国股权全部转至张欣名下，而张欣为美国国籍。

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