解决新市民安居需求 住房租赁市场将迎大发展

证券时报两会报道组

今年两会政府工作报告中关于房地产的表述，放在了切实保障和改善民生的部分，与中央经济工作会议中的表述基本一致，再次强调了“坚持房住不炒”、“支持合理住房需求”、“稳地价、稳房价、稳预期”、“因城施策”等调控关键词，同时，“坚持租购并举”、“加快发展长租房市场”、“推进保障性住房建设”等表述也再次提及，这些内容在近期住建部的重要会议中也均有体现。

值得注意的是，从今年两会代表、委员在房地产领域的提案、建议内容来看，住房租赁市场受到较多关注。近期中央多部门提出，要支持住房租赁市场健康发展，满足新市民安居需求，大力增加保障性租赁住房供给，落实金融政策支持。

业内人士认为，推动住房模式由“购”向“租购并举”转变，要大力发展住房租赁市场，特别是保障性租赁住房。保障性租赁住房有利于解决新市民的住房问题，在中央和地方的高度重视下，保障性租赁住房的相关配套政策将持续完善，特别是在更多土地、金融等支持政策带动下，住房租赁市场有望迎来较大发展。

代表委员建言住房租赁市场

近年来，我国住房租赁市场发展取得了一定的成绩，但仍存在一些问题。

“当前来看，住房租赁市场仍然存在不少问题，没有充分发挥其应有作用。”全国人大代表、建设银行(601939)湖南省分行行长文爱华说，问题包括空置现象严重，居住体验差、租购同权落实情况不一，管理较为混乱，专业化长租机构面临不少发展难题等。

文爱华建议，加强租赁行业监管，大力推进租赁赋权，支持鼓励机构化长租房，加大金融支持力度。金融支持方面，打造住房租赁价格指数，合理引导租金价格走势；加大信贷支持力度；加快住房租赁保险的发展；积极探索“以房养老”新模式；进一步推进REITs（房地产信托投资基金）等金融产品创新。

在中央“租购并举”的顶层设计和“房住不炒”总基调下，“租购同权”政策已经具备重要的落地推广前提条件。全国人大代表、58同城CEO姚劲波指出，但从住房市场的租购协同发展来看，由于长期存在“重售轻租”、“租购不同权”的倾向，我国住房市场呈现典型“租购分隔”的“双重市场结构”特征。主要表现方面，一是实践中租赁双方权利义务不平等。出租方会经常出现随意提价、虚假租赁、克扣押金、暴力恐吓强令搬离或者以其他理由直接驱赶租客的现象；二是租赁住房的弱势群体享受基本公共服务还存在诸多政策门槛。考虑到“新市民”、“夹心层”群体，应当有侧重地制定租赁住房差别化分配政策。

为进一步推动“租购同权”政策的落实，姚劲波建议：一是住房租金年度涨幅不超过5%。稳定租房价格，是我国促进房地产市场健康发展的重要抓手。目前大城市的新市民70%以租房为主，房屋租金占到收入的30%～50%，把年度租金涨幅控制在5%以内，让新市民和年轻人更安心，提升幸福感。二是稳步推动租购同权。确保购房者和租房者享受同等的权利，逐渐推进租赁的基本公共服务均等化，保证租房的弱势群体在合同范围内合理使用和占有住房的权利，以及其他相关服务和权益，特别是承租人在享受教育、医疗卫生、就业等方面的权益。三是建立租务法庭，加强司法保障。

“租购同权最大的意义不在于对市场的影响，而在于解决年轻人的刚性居住需求，引导健康的置业观，让租房也能成为一种体面的、积极的生活方式，让租购同权政策真正走进人民群众的日常生活中。”姚劲波说。

“当前人口流入量大、新市民和新青年人数多的城市供需矛盾突出，住房租赁需求较为旺盛，针对这部分城市应加大租赁住房建设。”全国政协委员莫天全建议，推动住房模式由“购”向“租购并举”转变，要大力发展住房租赁市场，特别是保障性租赁住房。保障性租赁住房有利于解决新市民的住房问题，公租房保障低收入群体的住房需求。同时，要推动租房居民享有公共服务的权利，解除租房群体的后顾之忧。

全国政协委员、陕西省住房和城乡建设厅副厅长任勇还提出，住房租赁市场的发展尚处于试点探索过程中，住房租赁企业和房屋租赁居间税费还相对较重，为了促进住房租赁市场健康发展，建议加大企业税费优惠力度，减免住房租赁企业和房屋租赁居间税费。

政策助力住房租赁发展

今年以来，中央各部门不断加大对住房租赁市场发展的支持力度。

2月24日，住建部在国新办新闻发布会上表示，今年要大力增加保障性租赁住房供给，全年能够建设筹集保障性租赁住房240万套（间）。为实现这一目标，住建部还表示，关键要抓好6个落实：一是落实好土地的支持政策；二是落实审批流程的再造和简化；三是落实中央补助；四是落实税费优惠政策；五是落实水电气价格政策；六是落实金融政策支持。

金融政策支持方面，2月8日，央行、银保监会发文，明确保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。2月25日，银保监会、住建部发文，要求银行和保险机构充分发挥优势，加大保障性租赁住房金融支持力度；支持银行业金融机构发行金融债券，拓宽支持保障性租赁住房的资金来源。3月1日，央行召开2022年金融市场工作电视会议，提出加大住房租赁金融支持。3月4日，银保监会、央行发文加强对新市民的金融服务，其中提出，支持鼓励银行保险机构优化住房金融服务，助力增加保障性住房供给，支持住房租赁市场健康发展，满足新市民安居需求。

中指研究院认为，今年两会政府工作报告再次提及“加快发展保障性租赁住房”“坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设”，充分体现了国家对于保障性租赁住房的重视程度。近年来，中央多次在重要会议或文件中提及保障性租赁住房，发展保障性租赁住房已成为住房制度建设的一项重要内容。随着中央配套政策的不断落实，地方政府亦在纷纷跟进，截至3月4日，已有逾50个省市出台了保障性租赁住房的相关实施意见。在中央和地方的高度重视下，保障性租赁住房的相关配套政策持续完善，特别是金融支持政策的出台，有利于带动市场化主体的参与积极性，有利于增加租赁住房供给量。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，今年两会再次强调“租购并举”战略，同时明确“加快发展长租房市场”、“推进保障性住房建设”。一方面，租赁领域将以需求为导向，持续优化租赁房源供给侧。继2018年两会后，今年两会再次强调租购并举的战略，意味着今年租赁领域将会是“保障+市场”两条线并行发展，共同解决大城市不同类型人群的租房问题，租赁房源供给侧持续得到优化。另一方面，长租房市场将得到快速发展，支持政策加快出台。去年两会提出“规范发展长租房市场”，随着去年中央、地方针对租赁领域监管政策的出台，租赁市场规范化发展环境基本形成，今年将更多地出台土地、金融等支持租赁市场化发展的政策，通过发挥市场主体的力量，解决大城市租客多样化、品质化的租赁需求。

建设银行董事长田国立也表示，今后房价再怎么降也很难真正解决工薪阶层住房问题，特别是满足普通老百姓(603883)、没有积蓄的、进城务工、新市民这些阶层的住房需求，未来需要靠租赁住房来解决。“房地产不是一个特别理想的资产买卖，中国随着房地产市场成熟化，住房依靠租赁的时代肯定会很快到来。”他说。