深圳楼市众生相：博弈“小阳春”

一处建设中的深圳新楼盘 吴家明/摄

证券时报记者 吴家明

“现在很多城市的调控都放松了，房贷利率进入下行通道，今年的调控环境比起去年来说有所宽松了……”观望了一年多，90后许辉（化名）一直想在深圳买套房，最近不停接到类似的房产中介电话。“我曾经错过两次上车的好机会，现在真的是上车时机？”许辉听到这些“利好”消息，反而有些心慌。

进入2022年，多地楼市似乎开启了宽松模式，“小阳春”的呼声四起。作为全国楼市风向标之一的深圳，“小阳春”真的能够到来？

传闻搅动市场

最近，有不少地方纾困房地产市场，从增加公积金贷款额度、实施购房补贴等举动，逐渐扩至“降首付”、“降利率”和“松限购”，其中既包括三四线城市，甚至还包括一些热点城市。比如，近日郑州发布楼市新政，包括首套房认定从“认房又认贷”转为“认房不认贷”等，政策扶持力度较大，引起了很大反响。

证券时报记者采访发现，在银行信贷和调控政策方面，深圳目前并没有出现明显变化。其中，目前深圳房贷的首付比例未有变化，首套房贷首付比例仍为三成，首套房贷利率普遍为4.9%。不过，多家银行的个贷经理均表示，现在深圳房贷额度比较充足，放款也比较快。最近，一些房产中介朋友圈和微信群流传着这样的消息：一些银行“不要求查首付款来源、流水不再要求为月供的2倍”。不过，证券时报记者向包括中国银行(601988)在内的多家银行个贷经理进行询问，他们都坚定表示：不可能不查！对流水的要求也没有放松。

在许辉看来，深圳楼市很容易被一些“未经证实”的消息搅动。除了银行信贷的消息，还有关于二手房参考价这个“调控利器”的消息四处扩散。市场原本预计，二手房参考价将“一年一更”，但在今年2月8日却没有出现变化。而在最近，市场又传出消息，新的二手房参考价将于本月公布，而且大部分小区参考价将上调。记者梳理发现，关于上调的幅度，市场中普遍说法是3%~5%，更有说法是上调20%左右。

截至发稿，深圳住建部门并没有正式发布任何关于二手房参考价调整的消息。不过，对于多数小区的价格将上调20%的说法，业内人士普遍认为可能性不大，只是“为了吸引大家的眼球”。有福田、南山和宝安的房产中介告诉证券时报记者，有部分二手房业主之前主动降价，但现在小幅上调了报价，原因就是受到了传言的影响，但这样做的业主数量并不多。

今年2月，深圳二手住宅过户数为872套，环比下滑44%，成交量已经跌至2008年以来的最低值，市场将原因归咎于疫情，但同样受到疫情影响的2020年，深圳楼市却出现一轮火爆的行情。“如果二手房参考价真的普遍上调，应该会提振一下二手房的市场信心，‘小阳春’就有望出现，我们最近也跟一些潜在客户保持沟通，每天都要打几十个电话。”这句话来自一位宝安区的房产中介。不过，他也坦言，过去深圳楼市一旦出现任何政策上的风吹草动，市场反应迅速，但今年似乎不一样，原因在于购房者对楼市的预期已经改变。“二手房参考价仍在发挥强效，想尽快出手的业主还是会主动降价，现在大家对楼市传闻的反应已经冷静多了。”

可以看到，即使在“小阳春”的预期下，房产中介开始忙了起来，但多数购房者依旧保持谨慎。

开发商忙促销

对于开发商而言，市场能否迎来“小阳春”对回款至关重要，更预示着购房者信心能否全面恢复。只是，不管“小阳春”是否真的出现，促销去库存才是目前最重要的工作。

在深圳坪山区，一处在售新盘打出“一成首付最低37万起”的口号，这样的上车门槛几乎可以和三四线城市的首付相比。不过，如果仔细看相关广告，购房者会发现这只是开发商虚晃一枪的操作，因为在广告海报上还显示着一行字：“90天内补齐剩余首付款 ”。

如今，开发商坐等客户上门抢房的日子难以再现，深圳新房市场在农历新年之后就开始加大推销力度，特价房、高佣金等现象层出不穷。证券时报记者实探发现，罗湖区水贝地铁站附近的三个新盘，最近纷纷推出特价房源，最高直减150万元。此外，也有房企加大了全民营销奖励力度，给出了高额佣金，包括住宅、公寓、商业、写字楼等多个产品类型。不仅如此，2月深圳没有新房项目入市，市场处于低谷状态，但刚刚进入3月，深圳新房又开始热闹了起来，已经有新盘项目开始公布销售方案。“房地产行业正处于转型期，我们也在等待更明确的信号，但资金压力也很大。”深圳一家大型房企营销负责人告诉证券时报记者。

在市场低谷期里，去化才是开发商生存的王道；而且，在“房住不炒”的基调下，“小阳春”也无法承担过高的期待。这是市场的主流看法。

美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，深圳新房市场从农历新年之后就开始促销，主要跟整体市场环境有关系。农历新年之后，市场虽然有少许的回暖，但势头并不是很足。叠加年后疫情开始在深圳蔓延，客户看房的积极性受到比较大的阻碍，开发商只能依靠促销手段吸纳客户。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，深圳楼市的“小阳春”应该会到来，但受到疫情影响可能会延后到4月份。不过，对于今年深圳楼市的“小阳春”，不能有太大的期待，二手房参考价政策还会执行下去。“2020年下半年以后靠违规加杠杆炒起来的那部分物业，主要分布在后海、宝中、光明、沙井等区域，还有对口直升的学区房等，没有了杠杆加持，很难有购买力充足的接盘侠，这也是近期深圳二手房连续阴跌的原因。”他预计，今年上半年深圳楼市会处于一个触底和缓慢回升的过程，二手房交易量年中前后估计会探到每月4000套左右的水平，但还是会低于5000套的分水岭。接下来的市场走势，还要看疫情和调控政策的变化。何倩茹则预计，今年深圳二手房市场仍然是一个前低后高的走势。