调整架构、补充货值、试水并购债……房企能否迎来“金三银四”

每经记者 陈利 每经编辑 魏文艺

春节以来，全国多地纷纷出台“稳楼市”政策，从“购房补贴”“调整首付比例”“降低利率”等多方面激发购房需求。

与此同时，在“因城施策”的政策指引下，近期多地商业银行适时调整细则，房地产信贷环境迎边际宽松。贝壳研究院认为，在政策、金融、营销举措多方面的促进下，多数城市将在3、4月出现新房销售回温的势头。

进入2022年以来，作为楼市主角的房企就纷纷行动起来。尤其是春节以来，部分房企已通过调整组织架构和高管岗位、加大融资力度等方式提前布局，以期在今年的“金三银四”有所收获。

“向管理要红利”

随着房地产“黑铁时代”的到来，行业进入缩表出清阶段，越来越多的房企开始优化组织结构，进行精细化管理。开年以来，先后有中梁、世茂、融创、建发、祥生等房企宣布进行组织架构调整，在内部管理上精简层级。

“近期房企的组织架构调整可被细分为两个方向。”中指研究院分析认为，一是以轻总部、调区域为特征的组织结构优化，打造高效组织；二是以业务优化为核心的组织架构调整，支持重点业务发展，提升管理效能。

以建业集团为例，春节刚过便宣布将“集团—业务集团—大区—城市公司—项目公司”五级管理模式调整为“集团—城市公司/专业公司—项目公司”三级管理，并将建业集团总部和建业地产、中原建业、建业新生活、筑友智造科技4个上市公司的总部，合并为一个新的集团总部；同时，将公司业务线重新梳理，将合并后的集团总部设置9个业务中心，4个上市公司可通过共享中心的形式降低成本。

这也意味着，建业集团将撤销所有大区层级，设立新的城市公司和专业公司，由集团直接管理，而调整后的城市公司则直接对项目公司实施管理。通过调整，建业集团希望实现总部人员精简、区域做实做强的目标。

在建业集团董事长胡葆森看来，5个总部加起来有1000多人，但可能有超三分之一的人在干同样的工作。此前实行五级管理架构，机构臃肿、效率低下的现象也越来越严重，随着房地产盈利空间不断降低，上述架构与人员设置必须顺势而变。“建业集团也已走到‘刀刃向内’、向管理要红利的关口。”

融创中国也在今年开年对组织架构进行了调整，由七大区域调为九大区域。对于2021年业绩表现亮眼的西安、太原等西北城市专门设立西北区域，由西安公司原总经理朱祖星担任区域总裁；并将过去积淀了大量文旅资产、土储最多的西南区域拆分为成渝和云贵两个区域，将西南区域的原总裁商羽调回集团负责投资业务，由上海区域集团副总裁兼上海城市总经理郑甫接管成渝区域。

对此，融创中国方面表示，公司为顺应行业和外部市场环境变化，更好支持下阶段“聚焦深耕核心城市、控制规模、提高综合经营竞争能力”的发展目标，安排此次架构调整。调整后的组织架构，更有利于减小管理跨度、减少管理层级、提高管理效率，提高综合经营管理能力。

“业内对于行业下行已有共识，地产行业增长放缓后逐渐趋于稳定。伴随着这一轮组织架构调整，整个行业的人员和格局也将得到洗牌。这个过程是不可逆转的。”某头部房企西南区域投拓总向《每日经济新闻》表示，今年依然会有很多公司要减少拿地投资，随着其所在城市或区域已有项目开发、销售完毕，项目团队自然也就散了。

央企国企积极拿地

与此同时，部分房企也加大货值储备，开始积极拿地。2月16~17日，北京率先打响了2022年集中供地“第一枪”，本轮供地18宗地块，成交17宗，其中底价成交8宗，以最高报价成交3宗，现场竞价成交6宗。相较于去年第三次集中供地高达17%的拍率达，此次北京集中供地仅有1宗地块流拍。

对于年后土地市场的逐步回暖，中指研究院企业事业部研究主管彭澧丽表示，年初获得的地块有望成为本年内的销售储备货值，因此本次土地出让结果好于市场预期。

作为北京今年首批集中供地的最大赢家，绿城中国共参与了7宗地块竞争，最终获得3宗住宅用地，总成交金额98.4亿元。从克而瑞的统计数据来看，今年1~2月绿城中国累计新增土地货值391.5亿元，位居行业首位。

华润置地则以232.2亿元的新增土地货值排在第二位。

目前，央企国企在土地市场上仍占据主流。据中指研究院数据显示，2月50家代表房企拿地总额同比下降67%。但从重点城市拿地金额TOP10房企来看，央企国企仍是主力，在数量上占据绝对优势。

华润、保利、建发产等央企国企拿地积极，与其资金状况相对较好有直接关系。

对于2022年全年的土地市场，克而瑞分析认为，今年投资仍将呈现出“强者恒强”的格局，企业拿地积极性将继续分化，财务稳健、资金充沛的企业仍是土地市场生力军，发展优势将进一步扩大。

地产并购融资加速落地

事实上，近段时间以来，中高信用房企合理正常的融资需求也正在逐步得到了满足与回应，3月1日，碧桂园发布公告称，其全资附属公司碧桂园地产发行本金金额为50亿元的中期票据已获准注册。这是碧桂园首次于中国银行(601988)间市场交易商协会注册中期票据。

值得注意的是，随着银行和金融机构采取多重方式支持房地产企业合理并购融资需求，房企参与收并购的积极性也在逐步提升。中指院报告显示，近期包括兴业银行(601166)、浦发银行(600000)、广发银行、平安银行(000001)、上海银行等纷纷宣布为房企收并购提供融资额度，合计金额超过600亿元。与此同时，招商蛇口(001979)、华润置地、建发地产等房企先后发行并购主题债券。截至2月末，房企发行并购债融资38.2亿元，银行提供并购贷款融资额度480亿元、发行并购债50亿元，计划发行100亿元。

如2月17日兴业银行公告称，根据市场需求和业务发展需要，计划发行不低于100亿元的房地产并购主题债券。2月24日，上海银行公告称计划于近期启动金融债券发行事宜，并发行30亿元房地产项目并购主题债券，募集资金专项用于支持优质房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。

在银行持续发力的背景下，多家房企也先后试水并购债，发行并购相关票据，如招商蛇口、建发集团、华润置地、华润万象生活、大悦城(000031)、五矿地产等均发布了相应的并购贷融资计划。其中，央企国企占据绝对优势。

具体来看，1月12日，招商蛇口2022年度第一期中期票据（并购）30亿元完成注册，首期发行25.8亿元，其中12.9亿元用于偿还一笔因收购旧改项目产生的贷款，剩余2.1亿元将用于未来符合并购要求的项目，这也是2022年首笔成功发行的行业内并购类票据。

厦门地方国企建发也在2月17日发布公告称，拟发行2022年度第二期中期票据（并购），基础发行金额为8亿元，上限15.3亿元，建发拟安排4.6亿元用于并购2个标的项目公司股权，10.7亿元用于项目建设。

一位不愿具名的业内人士向《每日经济新闻》记者坦言，优质房企特别是有着国资背景的房企对于收并购有天然的优势，“未来或将有更多优质房地产企业发行并购票据，用于房地产项目的兼并收购，而优质房企的收并购也有对行业整体的平稳健康发展产生积极影响。”