诸葛找房：2022年2月土地市场供需两端发力不足 溢价率再度上扬

一、2月份土地市场供需规模未见涨势，一线城市成交发力较足

1、 土地供应量“二连降”，三四线城市推出楼面价止跌转涨

据诸葛找房数据中心监测，全国主要地级市2022年2月共供应土地322宗，同比下跌53.4%，环比下跌53.6%；供应规划建筑面积为2190.34万㎡，同比下跌60.79%，环比下跌58.97%；推出楼面均价为2538.89元/㎡，同比下跌29.4%，环比下跌28.1%。2022年土地市场供应端以收紧态势开场，供地量呈现“二连降”，本月供应规模再度下降主要是由于市场处于恢复期，属正常的周期性回落，而且“两集中”政策的出台在一定程度上调整了城市供地节奏，因此，供地规模有所下降也是多城出于错峰分批以保障土地出让率考虑。预计接下来，随着市场活跃度逐步回升，土地挂牌活动不断涌现，供应规模大概率呈现回升态势。

图：全国主要地级市土地供应情况

从地块性质来看，2月推出住宅用地181宗，同比下跌59.33%，环比下跌55.96%；商办用地推出141宗，同比下跌42.68%，环比下跌50.18%。从推出楼面价上看，住宅用地推出楼面价为2644.49元/㎡，同比下跌32.49%，环比下跌32.05%；商办用地推出楼面价为2213.35元/㎡，同比上涨1.4%，环比下跌6.52%。

表：全国主要地级市2月土地供应及环同比情况

分各能级城市来看，2022年2月，各等级城市供地量呈现全线下跌态势，且一线城市位居跌幅首位。其中，一线城市供应规划建筑面积11.05万㎡，同比下跌91.59%，环比下跌95.58%；二线城市供应规划建筑面积416.55万㎡，同比下跌82.37%，环比下跌68.47%；三四线城市供应规划建筑面积1762.73万㎡，同比下跌42.99%，环比下跌53.2%。进入2月份，城市供地活动较少，导致各等级城市供应规模均有所下降，其中，一线城市降幅较为显著，主要是由于北京、上海已在上月推出了供地计划，深圳、广州当前又未有供应动向，环比基数较大导致本月下降幅度扩大。从推出楼面价来看，一二线城市推出楼面价呈现下滑态势，三四线城市推出楼面价止跌转涨，主要是由于三四线城市在本月的供应地块中不乏多宗优质地块，起始价较高带动推出楼面价有所上涨。

表：各等级城市2月土地供应及同环比情况

2、 2月土地市场成交规模再度下滑，一线城市量价呈现明显涨势

据诸葛找房数据中心监测，2022年2月全国主要地级市土地成交252宗，成交规划建筑面积为1613.77万㎡，同比下跌69.38%，环比下跌58.71%；成交楼面价为5763.97元/平方米，同比上涨15.76%，环比上涨101.72%；土地出让金为930.44亿元，同比下跌64.56%，环比下跌16.73%。2022年2月，土地成交规模未见升势，主要受春节假期周期相对较长的影响，成交动力不足，当然与供应规模下滑也有一定的关系，另外，房企自身资金状况及布局策略也将在一定程度上影响其拿地表现，主要体现在房企当前的资金流动性压力仍然不小，进而对土地市场的投资依旧多持谨慎态度。

图：全国主要地级市土地成交情况

从地块性质来看，2月住宅用地成交规划建筑面积为1086.5万㎡，同比下跌75.18%，环比下跌61.73%；商办用地成交规划建筑面积为527.28万㎡，同比下跌41.02%，环比下跌50.68%。住宅用地成交楼面价为6974.34元/㎡，同比上涨27.36%，环比上涨116.66%；商业办公用地成交楼面价为3269.91元/㎡，同比上涨28.33%，环比上涨72.36%。从土地出让金来看，住宅及商办用地土地出让金均较上月下降，降幅分别为17.09%、15.11%。

表：全国主要地级市2月土地成交及环同比情况

分等级城市来看，一线城市成交规划建筑面积较上月上涨，二线、三四线城市成交规划建筑面积延续下降态势。本月一线城市成交25宗，成交规划建筑面积177.52万㎡，同比下跌50.02%，环比上涨127.59%；成交楼面价为27755.96元/㎡，同比上涨41.53%，环比上涨277.07%；土地出让金492.72亿元，同比下跌29.26%，环比上涨758.18%。本月一线城市成交量价表现较为突出，主要是受北京2022年首轮集中土拍的影响，不少优质地块涌现，房企拿地意愿较为强烈，其中多宗地块溢价成交，带动土地收金涨幅可观。

二线城市土地成交77宗，成交规划建筑面积460.95万㎡，同比下跌75.37%，环比下跌55.92%；成交楼面价为4110.7元/㎡，同比下跌29.78%，环比上涨1.56%；土地出让金189.75亿元，同比下跌82.69%，环比下跌55.23%。不难发现，二线城市成交规模虽然有所下降，但价格方面却呈现上涨态势，其主要归功于杭州本月成交多宗商办地块，价格方面不容小觑，带动整体价格水平有所上涨。

三四线城市土地成交150宗，土地成交规划建筑面积为975.3万㎡，同比下跌67.96%，环比下跌64.98%；成交楼面价为2542.51元/㎡，同比下跌7.02%，环比上涨11.3%；土地出让金247.97亿元，同比下跌70.21%，环比下跌61.02%。

表：各等级城市2月土地成交及同环比情况

二、2月溢价率水平再度回升，流拍现象持续增多

2022年2月全国主要地级市溢价率为4.53%，环比上升1.17个百分点，同比下降12.88个百分点。溢价率虽较上月有所提升，但仍处于较低水平。本月溢价上涨主要受北京2022年首轮土拍中多宗地块溢价成交，为整体溢价率回升贡献不小。

图：全国主要地级市土地溢价情况

流拍率方面，本月流拍率为27.79%，较上月上升1.56个百分点。流拍现象持续增多主要是由于房地产市场仍处调整期，房企资金流动性压力犹存，同时控成本、降杠杆以优化债务结构、提高抗风险能力等方面不容忽视，导致土地市场的投资观望情绪仍然较重。另外，流拍现象主要集中在菏泽、新乡等三四线城市。

图：全国主要地级市土地流拍情况

三、北京土地收金486亿元位居榜首，杭州、湖州紧随其后

2022年2月城市土地出让金TOP10榜单中，北京表现较为出众，以486亿元土地收金遥遥领先，这主要得益于北京在本月完成了2022年首轮土拍，从土拍成交表现来看，共成功出让17宗地块，吸引了超20家房企竞拍，热门区域多发溢价成交情况，如朝阳区、昌平区的部分地块溢价率甚至达到了15%。其次长三角经济圈城市也表现较为亮眼，TOP10中占据4个席位，其代表城市杭州、湖州、台州位列土地出让金排行榜第二、三、四位，2月分别揽金118亿元、39亿元、36亿元，另外，珠三角经济圈城市的揽金表现也不俗，共上榜佛山、珠海2个城市，本月土地出让金分别为33亿元、15亿元。

图：2022年2月城市土地出让金TOP10榜单（亿元）

成交总价排行榜中，北京所属地块包揽全榜，且均是在首轮土拍中产生的，从溢价情况来看，有6宗地块溢价率突破5%，甚至有2宗地块已经达到了北京土拍规则对地块溢价要求的上限，由此可见，集中土拍对土地市场的贡献与活跃度的带动不容小觑。其中，华润置地开发（北京）有限公司（华润置地）以57.12亿元竞得北京市丰台区玉泉营街道纪家庙村JJM-007地块；其次，北京兴创置地房地产开发有限公司以48.2亿元竞得大兴区黄村镇DX00-0202-6007、6014、6011、6002地块，成交楼面价为27027元/㎡，位居成交总价第二；长春创诚房地产开发有限公司（绿城）以43.47亿元竞得朝阳区崔各庄乡黑桥村、南皋村棚户区改造土地开发项目30-L03-01地块，位居成交总价第三，且本宗地的成交溢价率高达15%。

表：2022年2月全国主要地级市土地成交总价TOP10榜单