爆冷的地产法拍

文/乐居财经 吕秀伦

2022年，本该是光耀集团成立20周年的年份，但其掌舵人郭耀名却早已远走香港，留下一地鸡毛；公司破产资产被摆上拍卖台，也无人问津。

2月26日，惠州破产房企光耀集团旗下16项打包资产被法院集中拍卖，起始价4.4亿元，但最终仅有一宗土地成功拍出650.54万元，其余资产全部流拍。

这个数字，在光耀集团的负债规模面前，简直就是杯水车薪。根据光耀第三次债权人会议资料，仅优先债权组和普通债权组的债券总额就已经达到了169.86亿元。

此次成交的“惠府国用（2012）第13020700021号土地使用权”最受追捧，23人报名，经过168轮报价、105次延时后，最终成交价650.54万元，较起拍价134.54万元整整高出了516万元。

据乐居财经了解到，该地块是一宗位于惠州市东平半岛三丈岗的工业用地，面积为1930.3平方米，评估单价697元/平方米，成交单价翻了仅5倍，达3370.15元/平方米。

其余15项法拍资产中，除“惠府国用（2010）第13021920079号土地及建筑物”获1人报名外，其它商场、商铺、车库等14宗财产皆无人报名，遭遇爆冷。

发家于惠州的光耀集团，以“先生的湖”项目声名远扬。不过，郭耀名并不满足于偏安一隅，此后光耀高歌猛进，最终致使其资金链承压，深陷债务泥潭。

过去的一年，不仅有光耀破产变卖资产，诸如“园林皇后”何巧女、原浙江女首富周晓光、百亿富豪陈建铭等耳熟能详的地产人物，也被迫将名下资产放置法拍台上。伴随着旗下资产被拍卖抵债，已是穷途末路的一代地产大佬也就此落幕。

光耀“失色”

光耀集团自资产拍卖通报发出伊始，进展就颇为坎坷。

1月20日，光耀管理人对其首批破产资产拍卖情况进行通报。这是一张长长的拍卖清单，涵盖光耀集团17项破产财产，200多项拍卖标的。主要是商场、商铺、车库、办公等类目，起拍总价约5.5亿元。

很难想象，当年叱咤广东的百强房企，如今盘出的拍卖资产只值5亿多。

通报发出几天后，因有第三人称对拟拍卖的车位提出诸多异议，光耀管理人不得不对拍卖的资产进行调整。

其中，光耀名下荷兰水乡项目原计划上拍334个车位，因存在较多异议，最终本次暂不上拍，待管理人进行审核后另行处置。此次调整后也由最初的17项资产拍卖变为16项。

虽然微调了资产包，但此次法拍仍遭遇爆冷，原因在于标的存在过多瑕疵。

例如，位于马安新乐村泥城地段的惠府国用（2010）第13021920079号土地仅有土地证，且土地使用权已超过土地转让合同约定的开发期限，涉及土地闲置、土地年限及补交地价问题。而其地上建筑物于2005年建成，为临时建筑物，已超过批准的使用年限，无产权证，目前还处于占用状态。

商场、商铺等项目则均欠物业费、水电费等，荷兰水乡一期项目商场、办公用房还存在占用情况，荷兰水乡一期、三期、五期项目的商场、商铺等存在抵押和查封。

捡漏者也不傻，知道倘若轻易拍下还得处理产权、补交地价、补缴水电费等历史遗留问题，还不如不去碰这些“烫手山芋”。

另一方面，光耀集团母公司此前的资产处置溢价也不高。2017年11月，深圳光耀地产集团所持有的惠州市裕景实业49%股权被申请强制拍卖，用以清偿债务。

资产评估报告显示，裕景实业评估后的资产总额约3.2亿元，负债总额约4.3亿元，起拍价仅为18.77万元，经过266次延时，最终成交价为418.55万元。

眼下，光耀的破产资产还在源源不断被摆上法拍台。2月9日，光耀管理人公告称，将对“翡俪港”项目进行公开拍卖。

翡俪港是光耀在惠州打造的豪宅项目之一，建设期间因资金链断裂等问题出现停工；2014年，惠州源东集团接手了该项目，但此后又再次出现停工。自此，翡俪港成为了惠州本地著名的烂尾楼。

据了解，此次摆上拍卖台上的资产为，“翡俪港”在建工程114套房产和2500平方米土地使用权、“东平C-04号地”土地使用权及合同权益、“东平C-04号地”单体楼11套房产。上述资产评估总价为3.99亿元，将采取整体打包处置，并设置复工复建附随义务。

据悉，翡俪港项目将于2月28日挂网，3月28日10时至2022年3月29日10时开拍。

此外，光耀集团名下未处置的住宅、车库、车辆、交易性金融资产等也将在3月28日拍卖，起拍价总价1.2亿元，包括光耀集团名下中信银行(601998)无限售流通股、海豚湾花园项目无证住宅、荷兰水乡五期二组团无证住宅等。

没等来“白衣骑士”

每逢上亿资产登上法拍市场，背后总能牵出一段耐人寻味的故事。

乐居财经查询获悉，光耀集团成立于2002年，注册资本1.21亿元，以地产开发为主，并涉足教育、建筑、金融、环保行业等。公司由唯一股东深圳市光耀地产集团（下称“光耀地产”）持股100%。股权穿透可知，光耀地产由郭耀名、杨镇古各持股85%、15%。

早在2007年，光耀集团就已成为惠州的销冠，并且连续8年霸占龙头位置。资料显示，2008年至2011年间，光耀更是连续四年业绩翻番。

尤其在2010年，地产还并未疯狂的年代，光耀集团销售额就已高达40亿元，也是惠州本土房企首家进入中国百强的房企。

期间，2009年，光耀集团由惠州总部搬迁至深圳，开始了全国扩张的步伐，迅速布局北京、天津、上海、杭州、宁波、东莞等地。甚至，还开拓了海外市场，诸如在韩国、马来西亚等国做养老、旅游地产项目。

众所周知，地产属于资金密集型产业，资金沉淀量大。高歌猛进的攻城略地，只有源源不断的资金补充才能满足需求。

彼时，曾经风光无限的的光耀集团也因无序扩张，致使资金链承压。自2011年起，伴随宏观环境的调控，光耀开始陷入信用危机、资金链断裂的泥潭。

期间，郭耀名也曾想要通过抓住上市这根“救命稻草”来自救，不过最后都无果而终。2013年5月，郭耀名表示，光耀集团曾两次尝试通过重组上市，但都以失败告终，并让光耀损耗巨大。

其中，首次冲击上市是在2011年，光耀通过收购新都酒店想达到借壳上市的目的，3年投入高达10亿元。不过，翻身的机会并未站到光耀这一边，收购完成后，因有房地产背景，政策不支持重组而失败。

不过，第二次冲击资本市场，光耀仍未逃脱重组失败的宿命。彼时，郭耀名想要通过矿业来重组上市，并花费2亿元在湖南买下两个矿井。但好景不长，不久后矿业开始走下坡路，致使光耀再次重组失败。

想要上市，自然需要更多的资金支持。当年，伴随着银行信贷的收紧，郭耀名另辟蹊径，走向了民间借贷之路。郭耀名曾表示，“从2011年起，光耀通过民间借贷筹资15亿元，光利息就高达十多亿元，这让光耀喘不过气来。”

2014年，光耀旗下多个项目未能如期交房，处于停工状态，随之而来的便是资金链危机。

三年后的2017年，光耀便走向了破产重整的道路。同年底，法院依法裁定受理光耀破产重整一案。次年2月，法院指定深圳市金大安清算事务及广东卓凡律师事务所联合担任光耀集团管理人，负责重整工作。

彼时，郭耀名曾表示，“只要3亿到5亿元，光耀就能缓过来，并愿意接受一切企业的收购。”但仍未逃脱宿命。

遗憾的是，4年过去了，光耀集团终究没有等来属于它的白衣骑士。2020年，东莞市第三人民法院还发出“悬赏令”，寻找郭耀名合法财产线索，最高悬赏金高达160万元。

去年3月，光耀集团管理人依法向惠州中院提请裁定终止光耀重整程序；6个月后，法院裁定终止重整程序并宣告光耀集团破产。至此，曾经名噪一时的地产百强企业的命运就此打住。

如今，光耀集团伤痕累累，早已积重难返。其被列为被执行人4起，被执行总金额达8.66亿元，历史被执行人达473起，历史被执行总金额达72.85亿元；同时，光耀集团失信信息达18条，限制高消费多达267条。

与之相关的裁判文书，甚至超过了1200条。其中，不乏商品房预售合同纠纷、借款合同纠纷案件执行、金融借款合同纠纷、民间借贷纠纷等。

黯然谢幕

在地产圈，郭耀名和他的光耀集团被法拍并不是个案。还有诸如陈建铭、何巧女、周晓光等地产大佬的资产也被摆上了拍卖台。

去年9月，青岛市中级人民法院发布最高1000万元的悬赏通告，剑指原地产百强企业三盛宏业以及实控人陈建铭。终于，在去年平安夜那天，陈建铭主动前往上海市公安局，配合上海市公安局调查操纵证券市场案。

虽然陈建铭主动投案，但也摆脱不掉其上亿顶豪被拍卖的命运。

目前，陈建铭名下位于上海市银城中路600弄一套592.8平方米的复式顶豪正在挂牌，并将于3月8日至11日期间进行拍卖，起拍价为1.092亿元，较评估价1.5599亿元打7折，折合建面约18.4万元/平。

该拍卖房产为“中粮海景壹号”豪宅，此次拍卖原因为上海三盛房地产、上海三盛宏业投资及公司实控人陈建铭未履行调解书确定的义务，而被债权人申请法院强制执行，案由为借款合同纠纷，执行标的金额为3555.7万元。

除此之外，昔日浙江女首富何巧女旗下资产也曾被拍卖抵债。除了浙江女首富身份外，她还打造“园林第一股”，几度登上胡润百富榜，曾坐拥300亿身家。

去年10月，何巧女与丈夫唐凯名下位于北京东城区两套房产被法院拍卖,分别以1832万元、2574万元成交。这两场法拍可以用“抢房”来形容，原本于上午10:00结束，其中一套229.85平的延迟了39分钟，另一套173平的更是延迟了1小时46分钟。

在此之前，何巧女名下同小区的4个车位以397万元的总价被拍卖成交，且成交价均高于评估价。此外，她在北京昌平的两套房产在今年8月也被法院摆上货架，分别以3014.87万元和2857.84万元成交。

命运总是爱捉弄人的。究其资产被拍卖的原因，市场认为痴迷于PPP项目的何巧女，彼时疯狂在全国各地“跑马圈地”，最终自食恶果，致使东方园林(002310)负债累累，最终逃不掉靠卖房还债的地步。

无独有偶，去年10月，周晓光和丈夫虞云新所有的东阳市白云街道东义路希宝广场1幢101室及1幢地下室房地产也被以4799万拍卖，最终流拍。

而此前，他们位于东阳市江北街道江滨北街金色港湾6幢的四套豪宅，均以底价或接近底价的价格拍卖成交。

周晓光的经历也颇为传奇，她是电视剧《鸡毛飞上天》的女主角原型，从20元摆摊，经营小饰品发家，创立新光饰品，后涉足房地产等行业，最终将新光集团发展成一家集地产、金融、商贸等业务为一体的企业。

2016年，新光集团“借壳”方圆支承登陆A股资本市场，随之而来便是周、虞夫妇身家的水涨船高。同年，胡润百富榜上她们以300亿元的财富排名第53位。

在2018年胡润全球白手起家女富豪榜上，周晓光又以185亿元身家问鼎浙江女首富。但好景不长，同年9月，新光控股旗下两只发行总额为30亿元的债券发生违约，随后资产受限、股权质押和冻结等问题接连出现，新光控股及其三家子公司申请破产重整。

除此之外，泛海掌控人卢志强名下也有多处资产被法拍。2月22日，中国泛海及卢志强所持泛海控股(000046)7.69%股份被拍卖并完成过户，成交价合计1.8亿元。同时，其武汉公司名下位于武汉市江汉区王家墩地区原空军汉口机场内的土地使用权也将进行评估、拍卖。

对地产行业来说，过去的2021是近二十年来最寒冷的年份。从恒大暴雷后的多米诺骨牌效应，到股债双杀的寒风凛冽，一些巨头只能躺平，更不用提无数的中小房企，它们难逃破产的命运。

根据人民法院的数据，2021年，全国宣布破产的房企达到396家，平均每天都有1家房企宣告破产。2022年才过三个月，已有数十家房企在走破产程序。

随着破产房企数量增多，法拍台上将摆放着更多地产资产，任由接盘侠挑选。

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