商业地产观察：华润龙湖布局一二线城市，新城深耕下沉市场“北上广深”真空

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出品｜公司研究室地产组

文｜曲奇

在商业地产领域，港资房企的商业地产项目物业位于一二线城市的核心地段，产品定位高端商场，比如上海的恒隆广场、北京的三里屯太古里。内资房企中，万达是“规模之王”，其商业地产的收入和数目远高于同行。

在万达之后，华润、龙湖、新城的商业地产项目也各有特点，华润和龙湖在一二线布局较多，前者项目偏向高端和中高端，后者偏向中高端和潮流，而新城的吾悦广场深耕下沉市场，主要集中在三四线城市，开店数量在3家中最多。

华润瞄准高端市场，万象城单店业绩突出

华润置地在商业地产方面上的代表作无疑是2004年开业的深圳万象城，后者不仅见证了深圳从一个小渔村成长为国际化大都市的发展历程，也让华润在国内高端购物商场中占有一席之地。

2021年全球奢侈品市场基本恢复到2019年的水平，由于出境受限，中国境内奢侈品市场（不包括港澳台地区）继续保持两位数的高速增长，部分品牌增速超过70%，华润的购物中心也成了疫情影响下的受益者。

华润的购物中心以万象系（万象城、万象天地）为主，主要聚集在高线级城市，2021年上半年，华润万象生活旗下在营购物中心及物业管理服务项目共66个，在一二线城市的布局超过80%。

2021上半年，华润在管购物中心零售额560亿元，同比大幅增长84.4%。其中，12个高端及中高端购物中心销售增速超85%，2018年开业的深圳湾万象城，销售额更是同比增长225%。

根据职业零售网的不完全统计，2021年全国销售额前50的商场中，华润占了9个位置。其中，深圳万象城年销售额约130亿，较2020年增长约30%；杭州、厦门、成都的万象城销售额均超过50亿，且增速高于50%。

据不完统计，华润2022年拟开业项目达15座，分别布局在北京、上海、南京、武汉、东莞、沈阳等城市。其中，武汉万象城商业建筑面积达19万平米，预计开业时间5月1日，项目定位对标武商MALL?国广店、武汉恒隆广场等高端购物中心。

武汉万象城是华润在武汉的首个商业综合体，根据公开信息，武汉万象城投资约130亿，将引进420多个知名品牌，其中，40%以上是第一次进入湖北的大牌。“首店效应”或许会成为华润在武汉商业中心竞争中突围的重要手段，带动销售额增长。

龙湖偏向中高端潮流，商管将被打包上市

与华润置地相似，龙湖的商业地产项目也主要集中在一二线这样的高线级城市，国内消费能力强的区域。根据浙商证券研报，2021年前3季度，龙湖智创生活的商业收入有90%来自一二线城市，其中一线城市占比21.4%，二线城市占比71.9%。

不过，与华润不同的是，龙湖主要以中高端、中端、时尚潮流型项目为主，华润以打造高端项目为主。品牌绑定方面，龙湖主要以中端、大众化零售品牌深度绑定，其大众化、中端、中高端品牌比例与万达相当。

2021年上半年，龙湖集团共开业五座天街。其中，龙湖长沙洋湖天街为华中地区首座天街，武汉江宸天街为武汉的首座天街。开业前两天，武汉江宸天街总客流量超47.5万人次，总销售额破3555万。同样是在上半年开业的成都锦宸天街开业，开业三天，成都锦宸天街实现总客流量超38.2万人次，总销售额破2540万元，表现要逊于武汉。

截至2021年6月，龙湖商业已进入全国28座城市，累计开业商场达54座，已开业商场建筑面积为524万平方米，整体出租率97.8%。相较于2020年同期，商业租金增长39%至37.1亿元，商场销售额增长100%至222亿元，租售比为16.7%，平均日客流201万人次。2022年，龙湖预计开业17个商场，届时累计开业商场将达到80座。

1月7日，龙湖智创生活向港交所提交招股书。2019年、2020年及截至2021年前9个月，龙湖在管购物中心的客流分别为4.722亿、4.587亿及5.043亿；在管购物中心的销售额分别约为267亿元、305亿元及446亿元。2021年，龙湖购物中心的销售额显著复苏。

新城深耕下沉市场，总开店数量最多

从2012年第一家吾悦广场开业，新城控股(601155)的购物中心已经发展了十年。不过，与华润、龙湖不同，新城控股的吾悦广场主要分布在三四五线城市。在2015年商业年会上，新城控股创始人王振华提出，“没有商业综合体的地方，我们就会去投资。”深耕下沉市场，是吾悦广场的基因。

截至2021年末，新城控股开业、在建及拟建吾悦广场总数量达189座，进驻全国135个城市。2021年，新城控股实现商业运营总收入86.39亿元，超额完成全年85亿元的既定目标，同比大幅增长51%；全年新开业及管理输出的吾悦广场共30座。

从区域布局上看，2021年开业的吾悦广场近半数位于华东区域，集中在江苏、山东两个省份。江苏作为新城控股的发家地，也成为集团商业板块首先深耕的市场，2021年在宿迁就开了3家吾悦广场。总体来看，吾悦广场在三四五线城市占比近70%，一线、二线城市合计占比不到40%。截至目前，吾悦广场在“北上广深”这四个城市中均无布局。

受限于城市消费能力，2021年全国销售额TOP50的购物中心名单里并没有吾悦广场。根据新城控股2020年年报，2020年，吾悦广场客流5.55亿人次，同比增13%；销售总额319亿元，同比增20%。在已上市的地产公司中，吾悦广场开店数量最多，但总销售额并不占优。

吾悦广场选择定位下沉市场的主要原因是，当初王振华认为一二线城市购物中心几近饱和、三四线城市租金水平相对较低、中产阶层人群增长快且投资回报率相对较高。不过数据显示，2019年，三线城市购物中心平均租金仅3.3元/平米/日，四线城市甚至不足2.2元/平米/日，远低于一线城市的9.8元/平米/日。

新城控股的模式是“住宅+商业”双轮驱动，当三四线城市住宅市场销量下滑，商业市场需求萎缩的时候，在三四线广泛布局的新城控股能否撑得住，一直都是外界关注的焦点。

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