币临城下！4万亿&双降，北京环京迎楼市窗口期

今年以来，我们最强烈的感受就是四个字：币临城下！

1月份国内人民币贷款增加3.98万亿元，是单月统计高点，同比多增3944亿元。这也就意味着，创纪录的近4万亿元信贷投放很快将进入市场流通。对物价、房价，可以说意义深远。

果然，市场面亦出现一个重要变化，即1月份70城房价指数环比首次止跌。

接着，住建部开会了，定调今年楼市要稳！

楼市资本论获悉，2月24日住房和城乡建设部部长王蒙徽介绍推动住房和城乡建设高质量发展。其中，有两句定调今年政策走向的话很重要:

第一句，努力为稳定宏观经济大盘发挥积极作用。比之前表述房地产的内容更为积极，今后有望出台更多稳定利好政策。第二句，保障住房的刚需，同时满足合理的改善性需求。事实上，近段时间，多地相继释放楼市政策暖风，降息降首付，托底举措接踵而至。

楼市资本论认为，现在的楼市大风向，和去年相比，真的已经变了。虽然房住不炒还在提，但是对于楼市调控政策的态度，已经告别了原本的“严管”，如今明显趋于温和。

所谓，买涨不买跌。货币宽松与降息降首付的叠加效应凶猛。

从4万亿到双降（降息降首付），我们从全国到北京乃至环京，逐一探寻楼市回暖的踪迹，也帮大家分析是否出手楼市抄底的窗口期已经到来。

PART

01

全面松绑

全国楼市呈现三大回暖迹象

种种迹象都表明，全国楼市已经触底，从政策导向、调控现宽松迹象，到针对房企、购房者出现信贷宽松迹象，房企的开发贷松绑政策等看，楼市的至暗时刻已经过去。

全国楼市的回暖潮从下面三点看是有坚实基础的。

1、降首付潮席卷全国

降首付历来都是判断楼市政策转向的试金石。

2月18日，山东菏泽松绑楼市的消息传得沸沸扬扬，无房无贷的购房者首付比例从原先的30%降低到20%，惊起全国关注。而从某种意义上来说，菏泽就是一大堆三四线城市的典型代表。

事实上，“降首付潮”早已蔓延开来——越来越多的城市开始主动加入到买房降首付的行列中，重庆、赣州等地早已在春节后就下调了首付比例，佛山悄悄下调了非限购区域的首付比例，东莞、惠州等地的楼盘也主动下调了首付。

降首付，意味着你能用更少的钱，撬动更高的杠杆。比如原来是3成首付，你手里有100万最多能买总价333万的房子；现在降到2成，100万就能买到价值500万的房子。

2、降利率30年少还22万元

不仅让你买得起，还要让你还的起贷。这次楼市回暖政策配套很全面、很人性。

自今年1月份央行下调LPR后，最新1年期LPR（贷款市场报价利率）为3.7%，5年期以上LPR为4.6%。至此，一线城市的房贷利率相比去年年底均有所下调。以广州为例，首套房贷款利率从此前的5.6%下调至5.4%，二套房贷款利率从此前的5.8%下调至5.6%。这样的话，贷款500万元、30年期，无论是首套房还是二套房，购房者每个月可以少交月供627.41元，30年可累计节省利息22.58万元。

广州之外，从一线城市北京、上海、深圳到二三线城市，房贷利率均有所下调。据贝壳研究院发布的重点城市主流房贷利率数据，2022年2月，贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷款利率为5.47%，二套房贷款利率为5.75%，均较1月的房贷利率回落9个基点。特别是，各城市的房贷审批速度也在加快。2月平均放款周期为38天，较1月缩短12天。

3、房价企稳掉头向上

又降首付又降息，楼市的暖自然在房价上也反应出来了。

统计局数据显示：1月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为上涨0.6%，其中北京、上海、广州和深圳分别上涨1.0%、0.6%、0.5%和0.5%；二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.3%转为上涨0.1%；三线城市新建商品住宅销售价格下降0.2%，降幅比上月均收窄0.1个百分点。

值得注意的是，统计局数据还特别强调了下1月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有39个和55个，比上月分别减少11个和8个。这无疑就是告诉大家，市场底部已经形成，特别是一线城市已经企稳向上了。

楼市资本论认为，在政策底部出现后，配合金融利好，从降首付降利率来看，楼市底部特征明显，后期回暖向上发展可谓是板上钉钉。

PART

02

二手房连涨两个月

北京楼市反弹动能大

全国楼市回暖，具体到各城市，楼市资本论最有信心的还是首都北京。从统计局的数据看，不止新房，北京的二手房价格也已经连续两个月都在上涨。北京是全国二手房领涨的城市。

1、北京新房二手接连上涨

从今年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况看，北京、上海这两个一线城市的二手房价分别环比上月上涨0.5%和0.6%。在经过3个月和2个月连续下降后，从去年12月起出现连续两个月的环比上涨。新房方面，1月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为上涨0.6%，其中北京、上海、广州和深圳分别上涨1.0%、0.6%、0.5%和0.5%。

2、房企参与土拍意愿明显回升

另外，刚刚结束的北京土拍也是观察北京楼市前景的重要窗口。

2月17日，北京2022年首批集中供地共计出让18宗地块，其中17宗成交，1宗流拍，总出让金额480.225亿元。其中，现场竞拍8宗地块，另有9宗地块于2月16日在线上成交，最抢手的昌平中关村(000931)生命科学园地块，溢价率高达15%。

此次土拍虽不能与北京去年第一次集中供地拍出1109.7亿元的盛况相比，但相较于去年第二轮和第三轮土拍情况，房企参与意愿明显回升，也再次验证北京楼市已呈现逐渐回暖趋势，也预示着后续其他城市土地市场也存在复苏的可能性。

3、北京居民资金杠杆率低，楼市潜力大

从此前媒体公布的2020年关于部分城市居民资金杠杆率的数据看，北京居民的杠杆率很低只有49.2%，远低于深圳的137.2%、广州的103.9%和上海的75.9%。在主要城市中北京最低，这也说明北京居民的自有资金充足，金融风险小。

这样来看，北京贷款金额不足存款的一半，相比于很多城市的“负重前行”，北京居民的存款充裕，购买潜力相当强大，一旦楼市回暖大趋势形成，稳步向上力量将十分强大。

楼市资本论认为，经过去年年底的调整，北京新房、二手房成交量开始恢复，楼市整体复苏迹象明显，考虑到北京居民的强大资金潜力，今年北京楼市表现十分值得期待。

PART

03

水涨船高

环京楼市迎刚需置业良机

一直以来，北京楼市都是环京楼市的方向标。北京楼市全面回暖的迹象，自然也让环京楼市充满期待。

继燕郊地铁、厂通桥及北三县高铁工程的全面启动后，2月23日，北京市发改委等部门联合召开京津冀协同发展8年成效新闻发布会。北京市交通委协同发展处处长赵阳介绍，今年北京将试点试行国贸到北三县定制快巴，并逐步在环京地区推广。是的，2022年的京津冀交通一体化一刻也没有停步。北三县、环京距离北京仍在越来越近。

说回今年环京楼市表现值得看好，除了越来越便利的交通、配套等基础条件，其最底层逻辑仍是人口。据第七次全国人口普查结果显示：截至2020年底，廊坊市常住人口为5464087人，居河北省第七位。与2010年相比增加1105248人，增长25.36%，远高于全国5.38%的增长水平，还呈现出人口流入速度持续加快、性别结构明显改善、人口素质不断提高、城乡结构发生历史性变革、新型城镇化进程稳步推进等变化。

特别是随着京津冀协同发展及北京对外疏解政策的持续落地，作为环京重镇的廊坊，尤其是环绕北京城市副中心的北三县地区。人口数量大增意味着刚性需求量的大增，尤其是通过人才引进的新增人口，大多数都是在京工作人员。相比北京已经6.5万元/平米高的楼市均价让人望而却步，未来环京置业的需求量自然会稳定增加。

中国房价网数据显示，毕竟目前廊坊市房子均价才11362元/平米，其中主要几个通勤地区：三河18516元/平米；大厂14393元/平米；香河9335元/平米；固安10666元/平米。整体价格与北京相比差距还是很明显的，就算是对比北京与其相邻的郊区，价格差也在三到四倍。考虑到北京相对稳定的房价，环京楼市今年的上升空间还是很有想象力的。

总而言之，相信随着越来越多的楼市消息利好，从全国到北京乃至环京，整个市场的温度一定会越来越高。

楼市资本论想说，现在回头看，2015年正是上一轮周期的底部，当时全国打击楼市之声不绝于耳，还敢买房的人寥寥无几。7年过去，历经最艰难的2021年楼市，最好的买入时机或就是现在。

刚需和刚改们注意了，赶紧看房吧。如果还在质疑楼市处于下跌通道的，只会错失良机。

本文首发于微信公众号：楼市资本论。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。