利率稳中有降 楼市“小阳春”正在酝酿

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证券时报记者 张淑贤 吴家明

王君晖

进入2022年，各地楼市政策变化不断，其中房贷利率的调整引起购房者的高度关注。近期，多地房贷政策出现松动迹象，北上广深一线城市作为楼市的“风向标”，其情况到底如何？证券时报记者对此进行了实探。

房贷额度普遍较为宽松

近日，全国银行间同业拆借中心公布新版LPR报价：1年期品种报3.7%，5年期以上品种报4.6%，均与上月持平。不过，多个城市都陆续传出房贷利率下调的消息。就在23日，杭州也传出首套、二套房按揭利率均迎来下调的消息。对于北上广深等一线城市，广州房贷利率下调的消息引起市场关注。其中，工商银行(601398)、农业银行(601288)、中国银行(601988)、建设银行(601939)、交通银行(601328)、邮储银行六大银行下调广州地区房贷利率，首套房优惠审批利率从此前的5.6%下调至5.4%，二套房优惠审批利率从此前的5.8%下调至5.6%。此外，广州一家城商行人士告诉记者，该政策从21日开始到下次相关政策公布前有效，每家银行具体下调点数不一，但不会有很大区别。

对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这些都是供求关系作用的结果，当整体成交量下行后，对按揭的需求就会下降，按揭供求关系逆转，导致利率下降，银行要做生意，自然只能降低利率了。此外，近期按揭额度都有增加，利率下降也在情理之中。

而在上海，记者走访得知，目前上海地区各家银行的首套房贷利率普遍为4.95%，二套房贷利率为5.65%。一家本地银行某支行行长向记者证实了上述房贷利率，“很多人认为上海房贷利率也会有所下调，相比去年下半年无论首套房还是二套房都下调了5个基点，但这也是跟随今年1月份5年期LPR下调而调整的。”

“上海的房贷利率本来就没其他城市高，而且上海楼市还这么热，尤其是一些网红楼盘，因此上海房贷利率很难下调。”该支行行长表示，“房贷放款目前不用排队，额度控制等这类的窗口指导也没有了。”多位上海房产中介人员均向记者表示，房贷放款时间比之前大幅加快，“去年最艰难的时候，放款需要排队，最长的要6个月后才能放款，目前2个月内肯定可以放款。”

而在北京和深圳，房贷利率目前也维持稳定状态。在深圳，记者致电中国银行等多家银行的房贷客户经理，对方告知目前首套房贷利率为4.9%，二套房贷利率为5.2%，放款速度也比较正常，目前没有收到继续下调房贷利率的通知。而在去年年底，深圳主流的首套房房贷利率为5.1%，二套房为5.6%。值得注意的是，深圳一直是粤港澳大湾区中房贷利率最低的城市，房贷利率也比较平稳。

市场氛围有所转暖

有业内人士表示，利率下调给购房者带来最直接的影响是购房成本下降，另外，房贷利率降低落实了信贷端口的放松，极大提振购房者信心，将进一步激活合理住房消费需求，尤其是对贷款利率更为敏感的刚需购房者更有动力进入楼市。就在2月21日，国家统计局发布了2022年1月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，北京、上海、广州、深圳四个一线城市新房价格全线“转涨”。

对于北上广深等一线城市，房贷利率下降带来的影响有多大？

“看房的人多了很多，过完年了该买的还是得买。”在上海，有房产中介人员向记者透露，春节后他所在的门店，已成交3套二手房，“节前一些挂牌价较低的房源几乎卖完了。”

“虽然市场成交量未能延续去年四季度以来的反弹走势，但从周成交量来看，今年1月前三周基本与去年12月同期持平，同时考量到春节假期因素，上海二手住宅市场的回暖行情仍在延续。”上海信义房屋分析师吴洁表示，“随着春节假期结束且1月以来各大型金融机构明显加大信贷投放力度，今年2、3月楼市小阳春可期。”上述房产中介人员还向记者表示，春节后二手房不仅成交量上升，新挂牌的房源价格也有所上浮。

而在深圳，记者从福田区多位房产中介经理了解到，尽管受到疫情影响，最近看房的接待量还是出现小幅上升。“整体调控环境跟去年下半年相比有所缓和，一些观望的购房者最近也频频联系我们。”有房产中介人员如是说。不过，对于“小阳春”能否出现，受访的中介经理依旧保持谨慎，特别是深圳二手房参考价仍在发挥强效。最新数据显示，上周深圳二手住宅市场备案量环比上涨近三成，虽有所回升，但仍没有突破300套，短期内或处于低位水平。不过，与二手房市场不同，深圳新房仍在加大推销力度，特价房、高佣金等现象层出不穷，房企也想趁着市场氛围转暖加快去库存的速度。

而在北京朝阳区安贞街道，多位中介告诉记者，近期成交量有所增多。此外，受到局部疫情反复和元旦、春节假期等因素影响，购房需求释放受到一定抑制和延迟，但近期信贷政策相对宽松，因此带动了房价微涨。

近日，山东菏泽、重庆、江西赣州等城市先后传出房贷政策松动消息，主要方式就是降低首付比例。此外，多地公积金贷款政策也发生变化，年内多个城市住房公积金贷款政策明显放松，同时房贷放款周期也呈缩短态势。记者采访发现，北京、上海、广州、深圳等一线城市的主要银行，目前房贷首付比例未有变化，首套房贷首付比例仍为三成。而在深圳，近日有房产中介以开发商“送首付”为由推销坪山区的一处新房项目，但随后被开发商告知为“虚假宣传消息”。

中原地产研究院统计数据显示，2022年以来全国房地产调控政策密集，累积房地产调控政策次数超过80次，其中超40城发布了稳定楼市的政策。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，当前放松有三个重要的信号。首先，首付比例下调和限购松绑是房地产放松政策中影响较大的两个工具，也是鼓励住房消费的重要举措。其次，当前部分城市首付比例下调后，预计后续部分城市也会有松绑行动。最后，当前全国70城房价已经显示楼市在“挣扎”走出低谷期，后续随着信贷政策的进一步放松，市场的冬季也会逐渐进入春季。李宇嘉则强调，目前市场需求仍比较弱势，预期需要时间恢复，下调按揭利率，并形成持续下调的预期，对需求的激活有帮助，但在长效机制架构下，楼市会趋稳但很难大幅上涨。