房贷松动 新房二手房回暖冷热不均

作者： 亓宁

[ 来自广东和江浙地区的中介从业人士都对记者表示，相比二手房，新房的去化压力对各地来说更重，加上开发商急需回款，支持和优惠力度明显更大。 ]

房地产“一城一策”逐渐加码，作为一线城市的广州下调房贷利率成为重要信号。第一财经记者注意到，在政策宽松从供给端向需求端“点状”散开的同时，各地楼市也悄然生变，销量、价格和拿地热情都在回暖。不止一家机构指出，未来会有更多城市跟进放松限贷。

从当前市场成交和政策放松特点来看，多数一二线城市在二手房率先回暖后，对新房市场的刺激显得更为迫切。来自广东和江浙地区的中介从业人士都对记者表示，相比二手房，新房的去化压力对各地来说更重，加上开发商急需回款，支持和优惠力度明显更大。同时，考虑到按揭贷款质量和息差更优，各地银行更多会根据市场环境和自身情况做出调整。

国家统计局最新数据显示，国内70城房价在急跌4个月后，在1月出现企稳迹象，其中一线城市率先企稳。中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，考虑到去年同期基数等因素，今年上半年地产销售端还将继续触底，宽松政策带来的销量提升由点到面拓展还需要一定时间，但行业整体困局有望逐渐被打破。

多地因城施策加码

最近各地银行对房贷的支持动作不断，其中重庆、菏泽、赣州部分首套房首付比例降至20%，菏泽和赣州对二套房的首付比例也做出下调，菏泽最低可至40%。同样对二手房出手的还有南宁和郑州等城市，前者公积金首付比例下调至30%，后者则提出降低二手房交易个人所得税等计划。而据第一财经记者了解，如果叠加部分开发商的促销活动，部分中小城市尤其非限购城市的首套房最低首付比例可低至一成。

最重要的信号来自广州，四大行在2月21日下午同步下调了当地的房贷利率，其中，首套房利率从此前的LPR+100BP（5.6%）下调至LPR+80BP（5.4%），二套房则从LPR+120BP（5.8%）下调至LPR+100BP（5.6%）。广州成为第一个行动的一线城市后，市场对接下来是否有更多城市效仿尤为关注。

据记者了解，目前其他一二线城市尚未有明显的新一轮松动，其中北京地区中介与银行从业人员均表示没有相关消息。苏州、成都等地中介人士也表示，当地首付比例和利率水平未有明显调整，其中成都一位中介人士透露，目前当地首套房部分银行可以做到5.63%的利率，但多数银行仍在5.88%，二套保持6.125%。

尽管当前各地松动节奏不一致，但自去年四季度以来，已有40多个城市从销售端“花式松绑”，除5年期以上LPR报价下调带动外，已有近20个城市开启了一轮按揭利率上浮基点下调，另有不少三四线城市通过提高公积金贷款额度、下调公积金贷款首付比例、加大引才力度、发放购房补贴等方式刺激需求。

贝壳研究院最新数据显示，截至2月21日，103个重点城市中主流首套和二套房贷利率分别为5.47%、5.75%，均较上个月回落9个基点，其中，除了LPR影响（1月20日，5年期LPR下调5个基点）也有各地主动调整的因素，同期有87城房贷主流利率环比下调；放款时间比上个月缩短了12天，平均周期为38天。

政策纠偏的效果已经开始显现。国家统计局最新数据显示，1月70个大中城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比降势减弱。其中，一线城市新房价格环比由上月下降0.1％转为上涨0.6％，二手房环比上涨0.1%与上月持平；二线城市新房价格环比由上月下降0.3％转为上涨0.1％，二手住宅环比下降0.2％，降幅比上月收窄0.1个百分点；三线城市新房、二手住宅销售价格环比分别下降0.2％和0.4％，降幅均有所收窄。

关注三大分化

在当前的市场环境和政策变化中，有几个分化值得关注。

首先是城市分化。从上述数据也可以看出，一二线城市率先回暖，但三四线城市的市场活跃度依然较低。在此背景下，各地政府和银行各有考量，除了去库存和稳价格、稳预期，银行也会综合考虑自身情况和市场环境变化。以重庆地区为例，该市房价同比增速已经连续4个月排在首位，近期当地部分银行下调首付比例或多与自身情况有关，尤其考虑到按揭贷款质量和息差较优，业内认为额度相对充足的银行有较大动力增加业务量，但当前环境下刺激需求就要放弃一定利差。

在广州之前，对“因城施策”加码的多是去库存压力较大的二三线乃至四五线城市。对于广州大行集体下调房贷利率，有金融行业研究人士认为，这在一定程度上表明，当前地产行业的销售端困境或比市场预期更大，未来会有更多城市效仿跟进。不过一位江浙地区从业多年的中介人士表示，当地二手房市场已经逐渐在释放之前积压的购买力，新房也有所回暖，只是近期受到疫情影响，据其了解，当地进一步下调首付比例的概率较低。

银行之间也有分化。根据记者了解，目前各地下调利率或降低首付比例主要在国有大行率先展开，少数股份行随之调整。北京地区某银行信贷经理透露，虽然按揭贷款性价比更高，但当前政策导向下，多数银行的信贷主力仍是小微企业等实体方向，而在LPR下调后这一部分的收益压力进一步加大，加上各地楼市情况不同，在零售端侧重消费仍是其所在行的重要方向。

新房和二手房也是一热一冷。记者在采访和咨询过程中了解到，目前多数松绑城市对新房的刺激力度明显高于二手房，加上多数开发商急于回款，对首付比例的优惠更为明显。一位江浙地区的地产从业人士认为，这一方面可能是政府急于去库存，另一方面是“土地财政”压力，新房明显要比二手房更为迫切。

从国家统计局数据和中介反馈均可以看出，当前一二线城市的二手房市场整体较新房市场冷清，尤其在广州和深圳，两地新房价格分别环比涨了0.5%，但二手房分别下降0.2%和0.5%，与已经明显回暖的北京、上海对比有别。以广州为例，据中介反映，虽然突破指导价已有案例，但考虑到贷款程序繁琐等种种不确定性，多数二手房房主还在观望。

对于新一轮放松的信号，市场的乐观预期正在升温，对更多城市和银行参与到限贷松绑行动中的预期较为一致。但陈文静认为，短期内销售端的回升将以点状进行，考虑到去年同期基数等因素，今年上半年或将继续触底，从点到面的恢复仍需要一定时间。而政策从稳企业预期到稳购房者预期，市场成交规模环比回升等信号都表明，地产销售端的困局有望逐渐打破。

克而瑞地产研究数据也显示，上周全国新房供需环比双增。供应方面，全国重点城市共取得预售证面积140万平方米，环比增长33%。成交方面，一线北京、上海、广州、深圳四城新房成交规模均明显高于上周，北京、广州环比翻番，上海成交面积达到32万平方米，趋近年内周度最高值，环比增长61%。