解剖“蓝海引擎” 城市更新的龙湖样本

路过北京北五环红军营东路的人，很难不注意街边一栋新建筑。近200米的超长西立面装置了23种渐变色的遮阳格栅，明快的玻璃幕墙，熙熙攘攘的年轻人在这里进进出出。高品质、高颜值和充满科技感的气质，令人眼前一亮，几乎很难想象这里原本是一家老旧杂乱的汽配城。

（北京龙湖蓝海引擎产业园）

建筑顶端“龙湖蓝海引擎产业园”标识牌赫然醒目：外立面设计巧妙，渐变色格栅，不仅美观、防西晒，且不同视角所见是不同风景；北向斜坡的玻璃屋顶，专门测算过角度，能让天光均匀地洒进中庭，还能避免夏季高温曝晒，低碳节能；平层展开的大空间，被分割成会议区、集中办公区、公共协作区、茶歇休闲区等，互相之间既有分隔，又能连通；原木色与白色为主色调的软装设计，不仅舒适环保，也让整个空间淡雅明亮。

如今，龙湖蓝海引擎产业园已经是红军营东路、甚至整个来广营区域的“新地标”。这不仅仅因为它是一栋节能环保且美观智慧的建筑，更在于它能通过企业自身的能量，聚集相关产业，辐射和影响外部更多人，带动周边区域发展，为“城市洼地”赋予新的价值。

实际上，这里还是已经跻身《财富》世界500强的龙湖集团新的智慧总部。城市更新浪潮之下，包括腾讯、百度、网易、小米在内的企业先后主动搬离城市核心区。龙湖蓝海引擎产业园正是这样一个缩影。它背后，是一个企业在新的时代背景下，发挥自身优势，以创新模式，推动产业升级、赋能城市发展的新故事。

故事里有包容、有创新、有融合、也有预见未来。

“点石成金”的勇气与能力

从低端产业盘踞的价值洼地，变成炙手可热的新型产业园区，需要多长时间？龙湖蓝海引擎给出的答案是11个月。

2020年5月份之前，这里还是北京上世纪90年代建成的北五环汽配城，陈旧、拥挤、杂乱。响应北京市政府提出的“疏解非首都功能”政策，低端产业聚集的汽配城被腾退，龙湖集团接手进行整体空间改造与后续运营。

然而，在旧有建筑基础上重新改造，既不能大拆大建，简单的修补也无济于事，若对建筑改造本身还有非常大的期待，对于任何一个运营者来说，都是巨大的挑战。

（改造前后对比）

与地产开发不同，城市更新不是平地起高楼，而是在充分保留和尊重原有建筑基底的条件下进行功能重塑。同时，还要面对很多未知和不确定性，比如，图纸等原始资料缺失，老旧设备设施的重估、消防系统的重构、结构加固的测试、建筑结构形式与新业态的适配等。因此，旧改项目执行起来更难、更复杂，也更考验运营者的综合改造能力。

北五环汽配城改造，是龙湖第一个“商改办”的综合性城市更新项目，非标准化产品，项目目标明确——打造一个面向未来的办公场所；改造工期只有11个月，又恰逢北京疫情反复，整个工程必须做到防疫“零感染”、施工安全“零事故”。这即便是对于地产界公认的优等生龙湖，也是一项难度巨大的系统性工程。

如何完成既定目标？龙湖生态体系内强大的联动机制发挥了关键作用。从提出需求、到反馈方案、再到施工改造，这得益于其联动机制顺利运转，背后支撑的，是龙湖过硬的产品打造能力、管理能力以及不同航道之间强大的业务协作能力。

（改造前后对比）

对城市和客户的解读是改造的第一步。“城市更新是一项复杂工程，不能套用传统地产项目的管理思维。城市片区的渊源，产业人文的基底，以及未来可能的产业变化都要考虑。在蓝海引擎的实施过程中，我们一直如履薄冰地看待每一个细节，但促进城市发展、带动区域产业升级的初衷从未改变。”龙湖产城更新业务总经理刘理如是说。

“同时，我们也观察到，越来越多的新兴产业，比如新零售、互联网等，他们是经济重要的新增力量，但他们对传统办公模式已经有些厌倦，希望办公空间能够契合自身的价值主张，更加平等、高效、开放和人性化。而这正是蓝海引擎追求的空间形式。”

有了准确解读，接下来就是产品呈现。在空间研发过程中，龙湖团队下足功夫，用大量时间调研和解读新兴科技类企业的办公需求，将一个巨型“盒子”的建筑，打造成一个内外交互，办公、商务、休闲于一体的产业园区。

实际上，这是一个解构和再创造的过程。龙湖最终的方案是，通过打造采光中庭和制造交通节点的方式，对原有单一的空间形态进行多层次创造：构建“广场（中庭）+集会空间（集中会议区）+城市街道（公区通道）”的空间骨架；由五大中庭为节点的全新场域，串联整个公共空间，通过“一个大中庭+四个小中庭+一个环形坡道”的步行交通，结合4组垂直电梯构架快速通达体系，使竖向联系效率最大化，实现空间与人的高效链接，以及功能性与体验性的完美结合；更让人惊喜的是，龙湖还在建筑楼顶上打造了一个楼顶花园，有标准篮球场、健康跑道、多功能人工草坪（龙小湖聚场）、草坪看台、运动休闲区、办公休闲区等，其中运动休闲区布置乒乓球台、户外健身器械等装置。

这么复杂的业态又要短时间内完成，龙湖蓝海引擎产业园工程师告诉我们，项目改造采用了三维扫描技术复建改造前建筑本体信息，构筑起一个“数字孪生”虚拟空间，搭建建筑+机电+结构+幕墙+景观全量BIM模型；BIM成果线上审核，指导算量采购、施工安装；IBMS系统搭载几千台设备设施、1万多点位，IOT系统设置200余个监测点，集成楼宇设备设施管理，包括暖通、照明、电梯、消防、安防等。自主研发的互联网智能化设备系统，在通行平台（含访客）、智慧食堂、员工服务中心、智能卫生间、智能大屏（屏联网）等方面均有探索性应用，支持后期运营智慧楼宇管理。

（龙湖蓝海引擎数字化办公体验）

在城市洼地打造“新地标”

以上还只是改造所应用的一部分核心能力。这背后其实还涉及到强大的工程建设、装配式装修、低碳环保、服务运营等能力。例如，改造采用了装配式整装化建造工艺，装配率近75%，即装即住，有效保证了工期及质量；项目改造还尤其重视环保节能，在热工系统模拟及优化、高效机电设备选型、环保材料等方面都做了系统性应用，保证了整个楼宇高舒适度下高效、环保运行。

“城市更新是系统性工作，对综合能力要求非常高，就像一个木桶，每一块板都不能短。而龙湖的优势在于均衡、没有偏颇，供应链的整合效率很高、很灵活，多航道协同能力让我们能在短时间内提供一个集成的解决方案。整个过程其实更像乘法，每一个环节都不出错，才能做出来一个成本可控、完整的、高品质的作品。”刘理说。

（龙湖蓝海引擎室内办公环境）

发挥团队的创造力与想象力，精准洞察市场需求，精确提出改造策略，精细实施改造动作，以有限的成本，最大化实现空间效率和品质提升，让不符合时代需求的存量建筑重生，成为前沿的、被市场认可和接受的产品，在城市洼地打造出“新地标”，形成新的产业集群。这就是龙湖的城市更新路径，清晰而务实。

他们希望为区域打造的地标不仅仅是物理形态的，更能成为新经济下前沿高潜企业的能量引擎，是生态集聚的高能产业内容地标。龙湖集团作为世界500强，协同旗下生态企业入驻，形成一流企业集群效应，不仅为朝阳区持续贡献税收，还能带动片区经济增长。

因为“龙湖蓝海引擎”，来广营区域这块“城市洼地”的价值逐步兑现。最先显现的变化是周边商业品质的提升，比如，Tim Hortons、The woods等很多原本只开在繁华商务区的品牌，也伴随一起落地，为周边居民提供了更丰富优质的消费选择。

如今，园区里目前已容纳了6000多名高素质人才，其中不乏来自斯坦福、卡耐基梅隆、加州伯克利等海内外名校的年轻人。“在这个园区里办公，有回到了硅谷的感觉”。区域高知、高消费人流的持续涌入，也让片区的人文气质焕然一新。

城市发展有一种现象叫做集聚效应。这是指各种产业和经济活动在空间上集中产生的经济效果以及吸引经济活动向一定地区靠近的向心力，是导致城市形成和不断扩大的基本因素。

龙湖蓝海引擎就产生了强大的集聚效应。从龙湖入驻以来，周围商业新品牌日益丰富。大部分老商家却对此表示乐观：“龙湖来了之后，一下子过来几千人，消费需求和消费能力都很强，生意比起过去有了明显起色。”

如今，慕名到龙湖蓝海引擎产业园参观的各界人士络绎不绝。他们大多感受是，改造后令区域变化耳目一新，空间利用合理、注重节能、处处彰显人性化但又注重高效。这样的改造也让龙湖收获了跨界领域客户。一家知名互联网巨头企业非常喜欢龙湖蓝海引擎的产品和氛围，他们主动提出合作意向。此外，周边大概40万方的存量商业空间也会陆续交给龙湖蓝海引擎进行城市更新改造。

以可持续的模式，推动城市有机更新

从更宏观的视角看，城市更新已经成为时代共识。2020年底，中国常住人口城镇化率超过60%，大拆大建成为过去时，城镇化建设从增量时代转向存量时代，进入更精细的高质量发展阶段。“十四五”规划纲要更是明确提出，加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。

实际上，城市更新等相关国家政策出台之前，龙湖已经洞察到行业的趋势变化。早在2017年，龙湖已经开始尝试对存量地产进行升级改造。对于龙湖而言，城市更新一方面是政策风口，另一方面也遵从了企业发展的内在逻辑。“回归到龙湖‘善待你一生’的企业使命以及‘空间即服务’的发展战略，城市更新是龙湖与城市共生长、持续根植空间加服务、多航道协同发展能力的最佳呈现，长期主义是龙湖发展城市更新事业的底层思考。”刘理说。

龙湖蓝海引擎模式在于以产业带动城市更新，实现产业与城市更新的有机结合，这一模式在各个城市已经得到了陆续的验证。除了北京的龙湖蓝海引擎产业园，龙湖在上海、杭州等城市也做了不同的探索和实践。与上海交大毗邻的龙湖蓝海引擎淡水河畔科创园，将原来的黄二村老旧厂房改造升级成集办公、研发、智能制造为一体的创新产业园，吸引了一大批产学研结合的硬科技企业入驻；在杭州滨江，蓝海引擎则把旧工业园区升级改造成科创孵化器，成为滨江移动互联网的产业创新桥头。“城市更新不能批量复制，不能简单的以现代的、装饰性的空间模板去套用。千人千面，深度洞察和精雕细琢，唤醒产业和片区内在的生命力，这样一个项目才能具备持久的活力。“刘理说。

（上海蓝海引擎淡水河畔科创园）

显然，这些都是龙湖集团“空间即服务”战略之下长期价值的呈现。

通过对城市低效存量空间改造升级，改变空间功能、引入优质产业、植入丰富内容场景，提升整个区域的城市氛围和产业氛围，用更可持续的方式，推动城市有机更新，这是龙湖的目标。关于城市更新，龙湖蓝海引擎的故事还在继续。