美国楼市库存跌至历史新低，房价、房租涨不停

“房价还在涨，抢房子的趋势还是没有丝毫减退迹象。”生活在加利福尼亚州湾区附近的数据分析师祖然对第一财经记者说，而且加价情况明显，湾区挂盘的房子，买家加20万美元入手是很稀松平常的事情。

“美国房地产现房库存少，且带动全产业上下游涨价，比如修后院、更新装修等服务，价格也全面上涨了。”最近在搞装修的她有点头疼，因为美国国内运输不畅，家具总运不到，导致工期延长。

根据美国全国房地产经纪人协会（NAR）的最新数据，1月全美可供购买的房屋存量降至86万套，同比下降16.5%，按照目前的销售速度，未售出库存的供应量仅能维持1.6个月，NAR首席分析师云（LawrenceYun）将之称为“市场上的房屋库存仍然严重枯竭，目前处于历史最低水平”。

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NAR数据显示，2022年1月，继前一个月销售量下降之后，现房销售量出现显著上升。从环比看，美国四个主要地区1月的销售额均出现增长，其中房屋价格中值为35.03万美元，同比上涨15.4%，这标志着连续119个月的同比增长，是有记录以来最长的连续增长。

“买家可能预期利率将进一步上调，因此希望锁定在低利率水平，而投资者则以全现金报价增加整体需求。”云表示，“因此，房价继续稳步上涨。”

投资咨询公司BCAResearch美国资产策略部首席策略师唐克尔（IreneTunkel）告诉第一财经记者，根据全美住房建筑商协会（NAHB）的调查，对新房的需求接近历史最高水平，而房主的空置率则处于数十年来的最低水平。

她表示，最近竣工的新房供应量是疫情前的一半。随着需求继续超过供应，房价将保持上升趋势。“随着利率上升，我认为住房市场的增长可能会减速，但它不会是断崖式掉落。因为即使现在的价格还要增长，即使抵押贷款利率会更高，我认为我们还没有完全抵达人们不愿意为自己买房的那个极限。”

NAR的数据并显示，目前市场上价格在50万美元以下的房屋正在消失，而在更高的价格范围内，供应量却在增加。

云指出，这种增长将继续将买家组合转向高收入消费者。“与一年前相比，高端房源——价格超过50万美元的房屋更多了，这应该会导致一些买家不需要那么匆忙做出决定。”

云补充道：“当然为了实现更公平的住房财富分配，低端市场需要更多供应。”

可以看到的是，尽管目前新房源缓慢增长，买家仍正在涌入市场，试图在抵押贷款利率进一步上升之前申购房屋。

根据房地美数据，经过一个月的上涨后，美国30年期固定利率抵押贷款平均利率在2022年1月的最后一周中停滞不前，为3.55%。不过房地美预测抵押贷款利率将在2022年进一步上涨。一年前，30年期固定利率抵押贷款的平均利率还为2.23%，接近历史最低水平。

未来，随着利率上涨和买家争夺有限数量的可用房屋，竞争将升温，可能会导致许多中低收入买家被淘汰。根据Zillow给出的计算，若抵押贷款利率从3%上升至3.5%，每月的抵押贷款支付会增加7%。

值得指出的是，正是在最新的通胀数据公布后，美国的抵押贷款利率出现暴涨。2021年12月，美国消费者价格指数（CPI）上涨7%，通胀率处于近40年高位。这一数据令美联储酝酿出台控制通胀措施的步伐加快了。

云解释道，即将到来的抵押贷款利率上涨将至少对两个细分市场造成问题。

“首先，一些在利率较低时几乎没有资格获得抵押贷款的中等收入买家，现在将无法负担抵押贷款，”他表示，“其次，由于利率上升，加利福尼亚州和纽约市都会区等昂贵市场的消费者将感受到每月额外支付近500至1000美元的痛苦。”

租金上涨

由于买不到房，加之疫情消退后，有大量工作人员被要求回办公室办公，纽约等大都市地区的租金房价如火箭般攀升。

祖然对第一财经记者说，对于美国千禧一代（通常指21世纪80年代~1994年出生），目前发愁的事情是买房，而对于更年轻的“Z一代”，问题集中大城市租房上。

房地产交易信息提供商CoreLogic2月15日发布的单户租金指数（SFRI）显示，2021年12月，美国单户租金增长了12%，是十六年来最快的同比增长，该月增幅是2020年同月的三倍还多。2021年全年，单户住宅租金价格平均增长7.8%，创下史上增速新高。

唐克尔告诉第一财经记者，千禧一代已经准备好成家，而这一群体规模庞大，比上一代人要多出1100万。与此同时，供应侧却不足以满足需求，自2008年全球金融危机以来，美国大约少建了500万套房屋。“他们都想买房以建立家庭。但他们梦想成真的几率并不大。”她说。

由于美国人被挤出住房市场或不愿意承担抵押贷款的财务负担，近年来，租房的吸引力越来越大。根据美国人口普查局数据，由于许多年轻人开始独立购买或租房居住，去年美国家庭户数的数量增加了148万。

但与此同时，根据纽约联邦储备银行发布的一份报告，预计美国人今年的房租支出将增加约10%。这意味着全美大约1100万个家庭需要将自身月收入的一半以上用于支付房租，占租房者的四分之一。

根据房地产公司Redfin对公寓型新房源的调查，去年，全美范围内的平均租金成本跃升了14%。佛罗里达州、纽约州和新泽西州的城市，租金跳升幅度尤其大。迈阿密上涨了34%，纽约市跳涨了35%，得克萨斯州的奥斯汀一年内的最大涨幅为40%，奥兰多的租房成本在2021年则上升了近30%。

CoreLogic的数据显示，2021年12月，所有价格层级的单户住宅租金都在持续快速增长。低价格层的租金价格同比增长了11.2%，高于2020年12月的3.9%；高价位住宅的租金增长了11.9%，高于一年前同期4.5%的涨幅。二者涨幅均突破了SFRI的纪录。

事实上，随着大量有钱人购入第二套住房或以投资为目的置业，许多人越来越买不起房。NAR估计，由于价格上涨和来自富人全现金报价的竞争，2021年有近100万美国租房者被挤出了住房市场。数据还显示，首次购房者的比例已降至八年来的最低点，这意味着更多的人需要租房度日，也给了房东和管理公司充足的杠杆来提高租金。

穆迪分析公司的首席经济学家马赞迪（MarkZandi）说：“对于首次购房者来说，他们将发现在未来两三年内很难买到房子。在此期间，他们将支付更高的租金，这也会削减他们为首付储蓄的能力。”