每经记者开年实探上海二手房贷市场：放款“比前阵子快多了”，首套房贷利率降至4.95%

每经记者 李玉雯 每经编辑 廖丹

“材料齐全审批好后，他项权证到，等放款大概一个月，比前阵子已经快多了。”当每经记者在上海交通银行(601328)某支行咨询房贷办理时，个贷经理如此表示。

这并非个例，与去年下半年动辄三、四个月，甚至半年以上才能放款相比，虎年开年以来，上海地区多家银行的放款速度明显提高。每经记者日前走访了包括国有大行、股份行、城商行在内的多家银行网点，了解到目前银行对于二手房贷款无论是审批还是放款均有所提速，大多是在过户完成后一个月内可以放款，也有股份行个贷经理表示可在一到两周内放款，并且直言“今年相比去年（放款）情况好很多了”。

不过，多位个贷经理强调这是当前办理的时间进度，不确定哪天会出台新的调控政策。

另外，房贷利率也有所下调。去年7月24日起，上海首套房贷利率、二套房贷利率分别上调至5%、5.7%。每经记者在近日的走访中了解到，目前各大银行的首套房贷利率已跟随最近一期LPR变动下降至4.95%，二套房贷利率5.65%。

审批和放款都快了

近日，每经记者以购房者的身份前往上海地区多家银行网点咨询房贷业务，在沟通过程中了解到，当前多家银行对于二手房贷款在审批及放款流程上均有所提速。

“就看资料齐不齐全，资料齐的话，现在来办（房贷）审批都挺快的。”工商银行(601398)某支行个贷经理对记者表示。

农业银行某支行个贷部人士告诉记者：“如果你是通过一些大的房产中介来买房，那现在可以直接来我们银行申请贷款；如果是一些比较小的中介，要看这个中介是不是在我们银行的中介准入名单里，如果不在名单里，现在暂时是不能来做房贷的。”他同时提到，一般情况下，资料齐全来申请房贷，现在审批基本在三至四周。

记者在咨询中了解到，目前银行对二手房贷款审批加放款的整体流程大致需要两个月，与去年因房贷额度紧张导致银行放款时间动辄三四个月、甚至半年相比，当下这一放款节奏已经明显加快。

“材料齐全审批好后，他项权证到，等放款大概一个月。”交通银行某支行个贷经理同时说道，后面是否会再加快还不知道，“比前阵子已经快多了”。

记者也从上海银行某支行个贷部了解到，该行二手房贷款基本一个月左右审批能结束，房子过户抵押以后放款，一般加起来两个月左右。

不过，多位个贷经理会强调这是当前办理的时间进度。例如，当记者向建设银行(601939)某支行个贷经理咨询房贷多久能放款时，对方表示：“这个不确定的，没法给你个具体时间，因为不确定哪天会出新的调控。只能说现在的情况是，审批一个月，放款一个月，整个流程下来差不多两个月。”

兴业银行某支行个贷经理对记者表示，一季度银行二手房的贷款额度相对比较充足，但现在还有一个月左右就到季末了，“我们也没法保证具体什么时间能放款，只能说目前的额度是比较充足的。”

相对来看，也有银行的业务处理节奏更快。招商银行(600036)某支行个贷经理对记者表示:“您签了合同付完首付后，我们银行的贷款审批一般是两周左右，交易中心和银行都会核查房屋坐落情况等信息。审批好后，您跟卖家去交易中心完成过户及交税，弄好后一到两周放款。公积金贷款两周左右可以放款，纯商贷可能一周左右就可以放款。”

“去年等待放款时间比较长，今年相比去年情况好很多了。”上述个贷经理说道。

首套和二套房贷利率都降了

记者在走访中了解到，目前上海地区各大银行的首套房贷利率已下降至4.95%，二套房贷利率降至5.65%。

去年7月24日，上海首套房贷利率由4.65%调整至5%（当时LPR+35基点），二套房贷利率由5.25%上调至5.7%（当时LPR+105基点）。

而从央行最新公布的2022年1月贷款市场报价利率(LPR)来看，1年期LPR为3.7%、5年期以上LPR为4.6%。其中，与房贷挂钩的5年期以上LPR下调5个基点，也是20个月来首次下调。

跟随5年期以上LPR变动，上海地区各大银行的首套及二套房贷利率也相应下调了5个基点，不过相较LPR的加点幅度依然没变。“各家银行都是一样的”，多位个贷经理告诉记者，同时提醒关注之后每月LPR变动，房贷利率也会跟随作出相应调整。

以“贷100万，30年，等额本息”的商业贷款为例，原先首套房贷利率5%，需要每月还月供5368.22元，利息总额93.26万元；首套房贷利率下调至4.95%后，需要每月还月供5337.7元，利息总额92.16万元。

类似地，原先二套房贷利率5.7%，需要每月还月供5804元，利息总额108.94万元；二套房贷利率下调至5.65%后，需要每月还月供5772.36元，利息总额107.8万元。

坚守房住不炒定位

去年以来，上海多部门联合出台了“沪十条”、“沪七条”等系列调控文件，坚守“房住不炒”定位，维护上海房地产市场平稳健康发展。在此背景下，包括银行贷款投放、限购政策、交易价格等多个方面都迎来更为严格的约束。

例如，2021年1月22日起施行的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（沪建房管联〔2021〕48号），明确严格执行差别化住房信贷政策，要求实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

2021年3月3日印发的《上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市房屋管理局等关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》（沪建房管联〔2021〕129号），要求进一步加强房地产中介管理，规范二手住房价格等信息发布行为，严格房源核验，未经核验不得发布房源挂牌信息。严肃查处诱导虚高价格挂牌、哄抬房价、借机炒作、扰乱市场等行为。

2021年7月24日起实施的《关于加强住房赠与管理的通知》（沪建房管联〔2021〕476号），明确通过赠与方式转让住房的，在住房限购政策执行中，该住房自转移登记之日起5年内仍记入赠与人拥有住房套数。这被视为是上海楼市限购政策“打补丁”之举，意味着此前炒房客利用赠与方式绕开监管的方式不再奏效。

可以看到的是，房住不炒的定位在不断被巩固。在2022年首场银行业保险业例行新闻发布会上，银保监会办公厅副主任张忠宁介绍道，2021年11月末房地产贷款同比增长8.4%，整体保持稳定，购房者的合理住房需求进一步满足，个人住房贷款中90%以上用于支持首套房。

国家统计局最新发布数据显示，2021年12月，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体延续四季度以来的下降态势，同比涨幅回落。据测算，一线城市北上广深新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，其中北京环比持平，上海上涨0.4%，广州、深圳分别下降0.6%和0.1%；一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.1%，其中北京、上海环比分别上涨0.8%和0.4%，广州、深圳分别下降0.3%和0.4%。

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