业主先垫资2万至15万 东莞泰禾新天地正逐步盘活

每经记者 甄素静 每经编辑 陈梦妤

“开发商没钱装修，业主自掏腰包”，谈起近期的项目自救工作，广东省东莞市泰禾新天地（又名金泽商业广场）业主代表陈颖说。

通过业主的“众筹”自救以及多方协调配合，泰禾新天地的停工项目正逐步盘活，目前已有部分楼栋完工交付并对外出租，项目其他业主也纷纷考虑加入自救阵营。

业主“众筹”开展自救

泰禾新天地是泰禾首进东莞的明星项目，位于东莞市东城区核心商圈。据悉，泰禾新天地项目建筑面积超18万平方米，其中商业面积约5万平方米，定位潮流时尚街区，打造24小时不打烊的时尚潮流生活空间。项目分商业和公寓，其中公寓由1至5栋组成，合计约1885户；商业布局在-1至2层，规划商家总数约180户。

作为泰禾在华南的重点项目，2017年其宣传与泰禾发展近乎同频。在泰禾新天地亮相会上，开发商打出了“东莞的泰禾，世界的新天地”标语。那几年，正是泰禾集团(000732)大举扩张的时代。

一位熟悉东莞地产的人士告诉《每日经济新闻》记者，项目开盘售价并不低，商铺为50~150平方米，精装公寓有2栋复式36~78平方米户型，3~5栋平层42~75平方米户型，均价2.4万~2.8万元/平方米。

根据购房者出示的《商品房买卖合同》和与装修公司签订的《装修协议》，开发商原本应在2019年底精装交房。

恰逢2019年下半年信托业收紧房地产融资，泰禾集团资金链危机初现端倪，同年9月出现首笔债务逾期。2020年7月，泰禾宣布进行债务重组，同时全国各地多个项目也受到波及，陷入停工状态。

记者进入泰禾新天地园区看到，目前项目大部分商业和公寓仍是毛坯状态，装修、建设材料堆放在广场内侧公共区域，物业和安保团队均在底铺的毛坯房内临时办公。在商业的外广场上，一个大型儿童游乐项目正在营业，底商目前也有零星商业入驻，但去年下半年开业的肯德基，不知何原因已关门停业。

公寓方面，业主们联合各部门开展自救。陈颖告诉记者，他们便联系其他业主，组织与开发商沟通，从年头谈判到年尾，进行自救。

但自掏腰包并非所有业主能接受的自救方式，陈颖告诉记者，还有很多户业主走法律程序收楼。

另有业主称，我只希望能用聪明的方式去解决问题，同时他们还在通过接待沟通大客户、美化公共区域等，相互打气，让大家看到希望。

相较于其他烂尾项目，泰禾新天地的业主还算幸运，泰禾发生流动性危机时，该项目1-5号公寓楼主体建筑毛坯已竣工验收备案，剩下未完成室内装修和公共区域绿化，工程量相对较少。

先行垫付2万至15万

那么达成自救共识后，项目又是如何一步步实现复工交付的呢？

记者从多名业主处获悉，全体自救业主需先行垫付资金，用于项目未完成的室内装修和公共区域建设。根据开发商早先项目的装修进度不同，各楼栋业主需要先垫付2万到15万元不等的资金。

期间，东莞市住房和城乡建设局还开展专题调研，并召开项目各方协调会研究处置对策，泰禾方面表示尊重业主意愿，积极配合各小业主自行垫付装修经费及代开发商缴纳税款以办理不动产权证。

此后，业主成立自救小组，由各业主均摊费用聘请法律顾问，考察及招投标装修公司，以及设立共同资金监管账户等。据陈颖介绍，经过反复沟通讨论，由业主们选出的多名业主，作为自救委员会的授权代表，与开发商和装修公司签订垫资协议，三方约定由全体自救业主垫资完成泰禾新天地商业、公寓等未完工的装修及公共部分建设。

对于自筹资金监管，业主方实行多人对资金共同监管，并找到一家银行可以多人共同签名才可划拨资金的银行监管方式，保障专款专用。

《每日经济新闻》记者获悉，自救业主方可以自行委托第三方施工，但第三方的选定方式及选定结果必须经开发商同意，现存放于泰禾新天地广场内的装修材料所有权归全体自救业主所有，不足部分产生的费用，再由参与自救的业主平均分摊垫资垫付。

对于垫资款项的返还，三方约定，全体自救业主的垫资本金金额应经过开发商审核同意，且以全体自救业主实际支付给第三方的金额为准，垫资利息以甲方垫资本金为基数，按中国人民银行同期存款利率计算，从业主方垫资之日起计算至开发商应还款之日。

陈颖说，根据约定，开发商要在项目全部楼栋及商业配套完成装修交付后，在30个工作日内向业主方支付垫资款本息。同时约定，开发商付款前，业主方向其提供垫付款项的支付记录及相关依据，并协调第三方共同按其要求提供财务配合文件等。

在业主方看来，全部楼栋及商业配套完成装修，需要沟通协调方面太多，等待时间存在不确定性，变数也太多。

项目部分楼栋已交付

对于装修延期交付赔偿，一位参与自救正在装修的业主告诉记者，开发商承诺按80元/日的标准向业主支付延期交付赔偿金，延期交付赔偿金的计算从2020年1月1日起至2021年12月30日止。

该赔偿以双方均不得要求增加或减少延期交付赔偿金额为前提，约定无论业主委托的第三方实际完工时间是早于还是晚于2021年12月30日，开发商应付延期交付赔偿金均不予变更。同时，业主不得要求开发商另行按商品房买卖合同承担开发商逾期交付违约责任。

该业主表示，付款期限同样是项目全部楼栋完成装修交付后，开发商保证在有资金的情况下优先支付给业主。

记者在采访中获悉，泰禾新天地项目的复工自救工作，是以公寓楼栋为单位进行的。在业主的积极自救下，目前5号楼已装修完工并对外出租，其他楼栋业主也纷纷加入自救阵营，3、4号公寓也在陆续装修。

记者走访时看到，4栋大堂地面已做晶面处理，3栋门口的玻璃上，还留有年前开工仪式时贴的“开工大吉”横幅。在泰禾新天地广场和园区内部，还能看到大幅招租招商广告。

绕至广场外侧，是5号公寓入口，已经交付出租的公寓不断有人进出，早期的自救业主代表也在负责公寓的对外出租工作，其表示，目前已入住130多户，39~52平方米的单间和一房一厅，租金1800~2600元/月。

对于东莞泰禾新天地项目的部分交付，企业方面有何经验总结，能否形成可复制的复工交付模式？

泰禾方面向《每日经济新闻》记者回应称，基于务实、尽快解决交房问题的目的，泰禾欢迎多方共同努力下的有益探索。泰禾非常感谢业主的理解支持。目前只是部分楼栋采用该模式解决，并不是全盘采用这一模式，能否形成模式推广，需要看不同项目具体情况，各方能取得怎样的共识。

明源地产研究院首席研究员艾振强认为，可复制性不强，泰禾的客群比较高端，不差钱，维权等待的时间成本比较高，他们会更偏向于快速解决问题。如果客群是刚需刚改，买房已经掏空“6个钱包”了，再出钱就很难，在各地政府保交楼的情况下，交楼问题不大，无非晚一点，此外涉及的利益方太多，要达成一致非常难。

企业危机何时解除？

泰禾新天地自救业主更关心的是泰禾危机何时能解除，何时有资金支付他们的垫付款。而通过其他途径维护自身权益的业主，则更关心泰禾能正常复工复产。

泰禾方面回应称，目前泰禾各区域已经开了多次会议，已复工项目都在和施工单位沟通，按计划开工，按工期推进，部分城市如济南等有的项目已经开工。部分重点城市未复工的项目也在积极沟通推进，做好准备工作，类似上海大城小院项目，包括金融机构、政府和企业等在春节前已经达成协议，年后将正式复工。

但不少投资者和购房者提出了“假复工”和“云复工”的质疑。去年泰禾位于深圳的标杆项目泰禾深圳院子也曾多次传出开盘推售的消息。

但记者近期实地走访泰禾深圳院子发现，现场售楼处大门半掩，仅有两三位穿着便装的工作人员留守值班，项目的两处工地大门紧闭，均无施工迹象，透过缝隙可以看到现场杂草丛生，其中一宗地块基坑作业还未完成。

关于泰禾深圳院子，有接近泰禾人士表示，当下，泰禾正在和金融机构等方面积极沟通，进展顺利，近期应该有进一步消息，也在力争尽快实现泰禾深圳院子及坪山泰禾广场开盘。

除业主自救交付复工，让市场颇感意外的还有泰禾集团的盈利业绩预告。

2021年，泰禾预估归属于上市公司股东的净利润约1.01亿~1.32亿元，扣除非经常性损益后的净利润同样为正，约3.72亿~4.83亿元。

而此前的两年，泰禾业绩持续亏损。2020年，泰禾归属上市公司股东净利润亏损49.99亿元；2019年净利润8.27亿元，但扣除非经常性损益后，归属上市公司股东净利润亏损2.36亿元。

对于业绩变动原因，泰禾集团称，因可确认销售收入大幅增加，对各类费用和固定成本进行严格管控，期间费用大幅下降；2020年同期计提了较多存货减值准备；投资性房地产公允价值变动产生的收益，以及对处于执行阶段的法律诉讼案件计提损失后的净影响。

虽业绩扭亏为盈，但危机并没消散。

1月底，招商银行(600036)也发布了关于泰禾集团股份有限公司“17泰禾MTN001”和“17泰禾MTN002”本息未按期足额偿付的处置进展公告，发行人未兑付本金及利息已构成违约事件，未偿付本息金额达37.6亿元。

对于2022年的经营目标，泰禾方面表示，今年要实现全集团的全面复工复产，继续推进保交付、保品质的工作，2021年主要是北京、福州、厦门区域复工复产，上海、广深两大区域也有积极进展；2022年要在巩固2021年成果上，推动上海区域、广深区域重点项目复工复产有更明显的进展，同时要加快推进销售，缓解现金流压力，还上金融机构的一部分债务。

（应受访者要求，文中陈颖等均为化名）