曾是“北上广深”包机哄抢的红盘，如今价格腰斩！实探恒大儋州海花岛，十年千亿地产投资改变了什么？

春节期间，位于海南省儋州市的中国海南海花岛（以下简称“海花岛”）车水马龙，人声鼎沸。在主体功能为游乐的一号岛外，马路两旁停满了来自全国各地游客的汽车。但马路旁约30米外的世界级销售中心——海花岛销售中心，却是另一幅场景：大门紧缩，门前一块恒大集团的警示牌上白纸黑字写着“暂不开放，请勿入内！”

几个月前，该销售中心已迁至旁边一个面积更小、装修更简单的地方，名字亦改成售楼处。大年初八下午，第一财经记者在该售楼处看到，这里大约有10名工作人员，而到此咨询者则只有1人。附近其他楼盘售楼处的场景，也同样如此。

冷清，是目前以海花岛为代表的儋州楼市的真实写照。

“去年到现在的行情，比前年差多了。”在海花岛做地产中介的陈明在接受第一财经记者采访时说，“2020年我卖出十几套房，但去年只卖出两套，今年还是零。”伴随着交易量的下滑，海花岛的房价几近腰斩。

儋州市属于海南省辖地级市，位于海南岛西北部。过去近千年来，儋州为外界所知，多得益于北宋大文豪苏东坡。而数年前恒大集团在这里填海造岛，则让这座百万人口的五线城市一夜爆红。

从2015年排队摇号买房，到2022年售楼处门可罗雀，海花岛经历了一次过山车行情。2022年元旦前夕，儋州一则关于“海花岛39栋建筑将被拆除”的《行政处罚（限期拆除）决定书》，更将这个投资额高达1600亿的项目推至风口浪尖。

根据行政处罚决定书，海花岛2号岛上的39栋大楼原本应该在10内拆除，但如今已经过去了一个多月，记者在现场仍未看到拆除的迹象。据悉，恒大方面已经申请了行政复议，或许存在转机。

拆，还是不拆？海花岛似乎等待着命运的裁决。

普通话悄然流行

苏东坡在晚年的《自题金山画像》中写道：“问汝平生功业，黄州惠州儋州。”儋州，正是这个悲天悯人的大文学家最后的谪居之地。

儋州三年，是苏东坡的又一个高峰期。也是在这三年，已经年过花甲的他讲学明道，使儋州教化日兴，“书声琅琅，弦歌四起”。海内外名士接踵而来，从师东坡。

离开儋州时，面对黎民百姓挥泪相别，苏东坡在《别海南黎民表》中这样写道：“我本海南民，寄生西蜀州。忽然跨海去，譬如事远游。”三年的儋州生活，早就让这里成为这位月下的漫步者(002351)生命里的第二故乡。

儋州，古称儋耳郡，先秦时代为百越之地，是海南最早设置行政建制的地区，早在西汉元封元年（公元前110年）就在此设郡。唐武德五年（公元622年）改称儋州。

儋州西和北濒临北部湾，东邻临高和澄迈，南至东南靠琼中和白沙，西南与昌江接壤。儋州全市陆地面积3398平方公里，约占海南全省的1/10；海岸线307公里，约占全省的1/6，在全省市县中土地面积最大、海岸线最长。

“垂天雌霓云端下，快意雄风海上来。”这是苏东坡笔下的儋州气候。儋州地属热带季风海洋气候，年平均气温23.1℃，年均降雨量1823毫米，相对海南北部和南部来说，既不潮湿也不热，同时也是海南受台风影响最小的区域之一。

2008年7月，海南省委五届三次全会明确提出要把儋州建设成为海南西部中心城市，并赋予儋州市地级市权责。2010年6月，国家发改委批准《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》，将儋州定位为海南西部组团中心城市，并按照区域性中心城市进行规划建设，以推进海南国际旅游岛国家战略的实施。

很快，恒大集团来了。2012年，投资1600亿元的海花岛开始动工——这笔投资，是当年儋州全市地区生产总值176.78亿元的9倍，海南省的一半。一夜间，轰轰作响的挖掘机、推土机、大卡车，惊醒了这一片沉睡已千万年的海域。

初来儋州时，饮酒成癖的苏东坡对这里的印象是：“此间食无肉，病无药，居无室，出无友，冬无炭，夏无寒泉。”但千年之后的今天，在距他当年讲学会友的场所东坡书院（原载酒亭）只有20分钟车程之处，海花岛突然从海里浮起，俨然海市蜃楼，吸引了一波又一波内地人涌入儋州。

如今的海花岛，是海南人和全国来琼的游客及购房者的网红打卡地之一。在海花岛所处的白马井和排浦两镇的街道上、超市里、海边，内地人几乎与当地人一样多。

“今年春节，一号岛上的欧堡酒店游客爆满，套房一个晚上的价格一千多，标间700多。”欧堡酒店一位服务员对第一财经记者说，“去年试营业的时候每晚才100元。”

2021年元旦，海花岛宣布试营业，截止当年11月底，累计接待游客近500万人次。而在疫情前的2019年，儋州全年全市累计接待国内外游客才346万人次。

“一号岛试营业的那几天，人数最多的时候，一天大约有5万人，岛外三条车道的马路上全部堵死，岛内人流摩肩接踵。”海花岛一位工作人员在接受第一财经记者采访时回忆，“这远远超出了我们的设想，公司为此不得不临时采取管控，以免出事。”

有白马井人向第一财经记者回忆：“在海花岛开建之前，听到说普通话的人没几个。但现在，讲儋州话的我们，也习惯说起了普通话。”

与此同时，越来越多的儋州人，甚至海南其他市县的人，纷纷来到海花岛打工或创业。其中，房地产销售最受欢迎。

5年房价涨四五倍

作为海南西部旅游的“一号工程”，海花岛南起儋州排浦镇，北至马井，距海岸线约600米，总跨度绵延6.8公里。该岛由三个独立的离岸式人工岛屿组成，填海面积约8平方公里，相当于1200个标准的足球场总面积，从空中俯瞰宛如三朵花开在海面上，故名“海花岛”。

长达10年的建设后，海花岛一号岛已经建成了一条龙的产业：风情酒店区、文化街、七星级酒店、湿地公园、影视基地、康乐园、温泉城、海上乐园、沙滩泳场、游艇会、大型购物中心、一体化国际商业街。

而二号岛和三号岛上近800栋楼房建筑，目前大部分已经销售完毕。“其中，二号岛有349栋，三号岛有428栋，一共有六万多户。”常年在海花岛卖房的陈明告诉第一财经记者，“这是整个海南最大的小区。”

2015年12月28日，尽管彼时海花岛尚在填海时期，房屋销售早已轰轰烈烈开始了。购房者们从各地蜂拥而至，仅开盘当天就破了创下三大世界纪录：122亿元销售额，136万平方米销售面积，10万认筹到访客。

时过多年之后，常年在海花岛卖房的陈明依旧记得2015年的购房盛况。“那时候，海花岛销售中心的工作人员，平均每人每天要接待的看房者，得有几十上百人。 工作人员根本没有时间照顾到每一个人。”

另有海花岛员工向第一财经记者透露，即便当时恒大集团内部员工购买海花岛的房子，也都需要排队摇号。

根据当时媒体报道，在海花岛开盘前夕，来自“北上广深”一线城市1000架包机空降海南岛，三亚、海口等地高级酒店被恒大客户“包起”，火爆程度直逼春节旺季。

李德刚是白马井本地人，家里有房有地，但目睹此况后，他决定花了一万元认购了一套6000元/平的两居室洋房。他的理由是：“大陆人（海南本地人对内地人的统称）做投资比我们精，他们都来了，说明未来房价上涨空间大。”他还告诉第一财经记者，他们村有好几个村民也在这里认购了房子。

在2015年，本地人在当地买房，这在白马井还是一件极其稀罕的事情。“每个人家都宅基地，三四十万就可以盖一栋房子，谁会花钱去买房。”李德刚说，当时自己在海花岛买房的时候，就曾一度遭到家人的反对。

2015年，儋州市常住人口城镇化率不到50%，低于当年56.1%全国城镇化率。但这并没有影响到海花岛的火爆销售和房价暴涨。

“以洋房为例，2015年均价在六七千左右，随后年年涨，尤其是2018年海南宣布成为自贸港之后。”陈明说，“而到2019年时，海花岛的房价已经来到了两万多，有的甚至到了三万，均价已超过了海口，逼近了三亚。其中，位于三号岛的独栋别墅，价格从最开始的两三百万涨到八九百万。”

2019年，除儋州市、琼海市外，海南各市县房地产开发投资增速均出现下滑。其中，儋州市房地产开发投资24.23亿元，同比增长147.5%，增速领跑全岛。

在海花岛的带动下，海花岛对岸、白马井沿海岸线的十几家开发商的楼盘房价，也在迅速上涨。这些楼盘有：一号院、海蓝阳光、中南西海岸、金碧天下、重庆城、阳光城(000671)、中视金海湾、中商海花东岸、君临大院、凤凰海岸、合隆华府、银信雅苑、清华雅苑、吉报、海岸曼谷、双水居等。

据陈明等多名房地产销售人士向第一财经记者介绍，有的从2015年的4000/平方米，涨到了2019年的20000元/平方米，均价是儋州行政中心所在地那大镇的两倍。

海花岛及其周边楼市的火爆，让越来越多的本地人进军房房地产中介产业。他们中有本科生，有专科生，也有初高中毕业生，甚至还有原本捕鱼为业的人。

“我一个九五后的同事，前几年在海花岛开中介公司卖房，平均每年赚到几百万。”陈明说。

第一财经记者在采访中发现，在过去短短几年间，许多人靠着在海花岛卖房，便可以在村里盖上了几十上百万的房子。陈明说：“那几年，在海花岛卖房的基本上都发了。”

39栋大楼等待拆除

新冠疫情和房地产宏观调控政策开始改变这一切。

在陈明看来，2021年下半年是海花岛房价的分水岭，也是儋州房价的分水岭。“今年是海花岛楼市有史以来的寒冬。”他说，“从去年年底到现在，我还卖出一套房子，来公司看房的人也寥寥无几。”

海花岛的房价也在被热炒之后掉头向下。第一财经记者在海花岛售楼处采访时了解到，目前海花岛一手楼（除三号岛别墅区外）价格平均为1.5万/平方米左右，二手房则为1.2万/平方米左右，价格最低的还有八九千/平米。也就是说，和2020年的最高点相比，现在海花岛的房价已经腰斩。

但即便如此，房子还是不容易卖出去。“我那套房子到现在已经挂出去有半年多了，但还是无人问津，中间就接过两次中介的电话。”儋州本地人谢光明在接受第一财经记者采访时说，“但在2021年之前，有时候一天接到两次中介的电话，问我要不要卖。”

“这既有疫情的影响，也有目前海花岛的特殊原因。”陈明说，“以疫情为例，前几天深圳一个客户打算过来买房，但是受深圳疫情影响，最后他就过不来了。”

而所谓“海花岛的特殊原因”，则与目前恒大集团的资金链和债务密切相关。与此同时，有关海花岛那39栋建筑是否拆除，也在影响着购房者的心态。“很多人看到这个消息后，都不敢在海花岛买房了。”陈明说，“海花岛上其他楼盘的业主，也在微信上问我他们的房子会不会也受到影响。”

1月3日晚，恒大童世界集团在海花岛旅游度假区官微发布《致海花岛业主的一封信》。信中称，“2021年12月30日，儋州市综合行政执法局给我司下发了海花岛39栋建筑《行政处罚（限期拆除）决定书》，引起了广大业主的高度关注。”

这39栋建筑，是海花岛二号岛内海景视野最佳的一处楼盘，三面皆海，独立于海花岛2号岛上其他众多楼盘。第一财经记者在采访中注意到，这39栋已经被涂上蓝色的铁皮做成的围墙包围着，墙上写有“施工重地，闲人免进”的黄颜色的方块大字，大门前则有保安看守，避免行人进入。

通过其他途径，第一财经记者进入了这39栋大楼的最深处，零距离目睹了现场的一切。直插苍穹的毛胚大楼下面，个别荒芜之处野草比人高，垃圾满地，除几个被允许进来收拾垃圾的工人外，现场空无一人，让人能清晰地听到海风在吹的声音。

这一幕，很容易让人想起海南在上世纪90年代的那一场房地产泡沫。1993年，海南房地产开发商纷纷逃离或倒闭，不少银行的不良贷款率一度高达60%以上。“天涯、海角、烂尾楼”一时间成为海南的三大景观。

现在，几个工人正在把垃圾装上三轮车，来来回回地运出现场。不知到何时，他们才能将这39栋建筑下面那一大片的垃圾全部清理完毕。

而此时此刻，一号岛上游客如织，海风阵阵，入夜灯光璀璨，仿佛以上的这一切都未曾发生。

（应受访者要求，文中陈明、李德刚、谢光明均为化名）