借道法拍提前套现?成都有楼盘未交房就爆赚500万
证券时报记者 唐强
尽管“房住不炒”深入人心,但成都楼市仍被当地资金火热追捧,很多人将“摇号购房”作为改变命运的赚钱捷径。
2月14日,成都高新区一套高级住宅通过司法拍卖,最终以超过1100万元的价格成交。这套房源于2020年12月“摇号”销售,当时同户型房源最高售价在630万元左右。2021年6月29日,这套房源才完成备案,目前还属于在建工程,尚未交房。换句话说,成都这套豪宅业主还未经“过手”,就在短短8个月时间里,轻松赚得近500万元的溢价。
超过2万人围观拍卖
2020年12月18日,时隔4年时间,成都万科公园5号终于再度取证,一次性推出了16栋、9-22F住宅,共831套、配置189㎡、215㎡、260㎡三种户型,带精装均价2.42万/㎡,套均总价约527万。
彼时,参与该楼盘摇号购房符合条件的入围人数达到1753人,1748家无房刚需家庭报名,另有5户棚改居民。按照当时摇号购房规则,以具备项目所属行政区、当地社保等条件来排序,位列刚需无房第一位的购房者连续缴纳社保时间长达320个月(约27年)。当时项目附近二手房市场价就在3万元左右。在巨大利益预期的驱动之下,豪宅成了爆款产品。
2022年2月14日,阿里司法拍卖平台完成一笔竞拍交易,一座位于“成都市高新区天府一街1366号22栋1单元4层401号”的住宅是此次拍卖标的。根据拍卖资料显示,住宅位于成都万科公园五号小区,该房产备案时间为2021年6月29日(备案号:3458962),建筑面积达到258.55㎡。根据安排,该房产市场估价880万元,起拍价为780万元,保证金为78万元,增价幅度为0.5万元(及其整倍数)。
证券时报·e公司记者了解到,此次参与拍卖的房产目前为在建工程,尚未交房,竞拍时间为2022年02月13日10时至2022年02月14日10时止(延时的除外)。这场拍卖活动吸引了超过2万名“吃瓜群众”的关注,有544人设置提醒,11人报名参拍。在当日的竞拍中,这11名竞拍者争夺异常激烈,共计出价202次,期间发生182次延时,最终以1113万元的价格成交。
以此价格计算,成都万科公园五号期房法拍价格已经达到了4.3万元/㎡的价格;成都购房通数据显示,2020年12月项目取证时,该楼盘22栋1单元401这套房的精装总价为630.13万元,折合精装单价2.44万元/㎡。若以备案时间来算,这位购房者房产尚未到手,仅仅过了不到8个月时间,他就从这次“摇号”购房中获得482.87万元的溢价收益。
法拍模式提前套现?
近年来,成都多次出现万人抢购同一小区的“网红新盘”,购房者竞争异常激烈,无房刚需难以中签。
早在2021年3月22日,成都出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》),从土地供应、房地价联动、住房保障、法拍限购、二手房成交参考价格机制、银行信贷等多个方面,进一步加码对成都楼市的调控力度。需要指出的是,此前,部分不法中介机构利用成都市“法拍房”未纳入限购限售范围进行恶意炒作,个人当事人虚构债权债务纠纷通过诉讼取得住房等现象时有发生,变相规避限购政策。随着新政的实施,该漏洞有望被堵上,《通知》规定的主体包括自然人、法人和非法人组织。
针对“网红新盘”火爆情况,《通知》要求加强住房交易管理。具体规定为,登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上的项目,所购商品住房限售期限由3年延长到5年。所谓“人房比”,那就是某个新盘登记购房人数和当期房源数的比例,而本文提到的万科公园五号就属于3倍热盘,5年限售。
鉴于上述,有人士质疑,由于成都对楼市的严格管控,一些急于变现的炒房者,就通过法拍的模式,将尚未交付的房产进行提前套现,或许存在钻政策的空子。对此,一位成都本地律师告诉证券时报·e公司记者,法院执行被执行人的财产,被执行人拒不履行,只有通过拍卖其资产进行处理,不能因为购房政策原因,就不去保护申请执行人的权益。至于能不能过户、办理产权,这不是法院所要负责的问题,这些需要具体咨询房管局。一个愿卖,一个愿买,竞买人大不了等5年再办理产权过户。
这位律师进一步指出,不排除炒房者钻漏洞提前套现的可能。实际上,前些年成都不限购的时候,的确有很多公司或个人通过法拍方式进行套现处理。现在,法院会对民间借贷或经济纠纷案进行严查,涉案资金流水、交易合同都会详细审查,如果是虚假诉讼,包括当事人和律师都会受到严重处罚,这类操作风险会很高。
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