调研纪要 | 常州：成交“腰斩”，3万+改善盘扎堆去化承压

常州春节周成交较2019年同期”腰斩“，改善盘集中入市去化承压

◎ 作者 / 杨科伟、俞倩倩

2021年房地产行业经历了大变革，从白金时代逐步过渡至青铜时代，而各地新冠疫情频发也为后续行业发展带来了更大的不确定性。常州作为长三角核心城市之一，与其他热点城市一样，经历了2021年上半年的“高歌猛进”，也体会了2021年下半年的“急转直下”，究竟其2022年春节楼市有无回暖苗头，今年整体市场又会有怎样的新变化呢？

春节周成交较2019年同期“腰斩”

新市府改善盘到访量仅1-2组/天

纵观常州商品住宅月度成交变动情况，与多数城市类似，2021年下半年以来节节败退，四季度降至历史低位，月均成交不足30万平方米，但整体成交均价高位持稳在1.6-1.7万元/平方米。

2022年开局依旧很“难”：1月成交延续低位徘徊，与四季度月均基本持平，不过较2021年同期下降58%，甚至不及2020年1月疫情期间成交表现。而春节期间并无明显返乡置业行情，据CRIC监测，春节周（2022年1月31日-2月6日，下同）商品住宅成交量仅为0.24万平方米，较2021年同期下降17%，与2019年同期相比降幅达52%。

依据CRIC实地调研情况来看，虽然春节期间各售楼处均保持开放状态，但仅留1-3人值班，房企推盘意愿不高，无新开盘或加推，更多是“躺平”状态。而从销售数据来看，全市春节期间大概成交200多套房源，市中心核心板块折扣力度不大，部分项目受区域阶段性供应短缺，在售房源不多，甚至将价格上调恢复到备案价，因而到访量寥寥，以嘉宏·风华瓴著为例，春节期间每天仅有1组客户到访；而地处核心商圈的月星环球港湾项目，日到访量可达20组以上，但也主要以逛街游客为主，成交转化率并不是很高。而部分远郊板块折扣力度相对较大，在8.5折-9折不等，多数楼盘春节期间认购量保持2-3套，仅有个别楼盘美的世茂·云筑、融创·龙宸映达到了8-10套。

信贷“松口”难挽成交颓势

购房信心崩塌下“刚需买不起，改善不想买”

目前来看，常州楼市调控政策也相对宽松，不限购、认贷不认房，首付来看，首套3成、二套6成。伴随着中央“双降”，首套房和二套房贷款利率分别降至5.2%和5.4%，较2020年末下降20个BP以上，此外因年初银行额度相对宽松，放款周期也有稳步缩短趋势，基本1-2周就可放款，资质较优客户最快3天便可放款。

不过实际调研来看，降息对于购房者的刺激作用实则非常有限，“刚需买不起，改善不想买”是市场真实写照，目前刚需购房者只能被挤压至城市边缘板块或是市中心小面积二手房市场，而对改善购房者而言，观望情绪浓厚，特别是2021年市场急转直下，诸如恒大、阳光城(000671)等品牌房企相继爆雷，也使得当前购房信心略显不足。

以我们春节期间调研的新北区新市府板块的华宇新城·天境项目为例，购房者主要以地缘性客户为主，新北区本地小企业主居多，占比达7成以上，外地投资占比不足10%，而客户购房主要用途在于改善自住，因而面积168平，总价400-500万元/套左右的房源持续热销，而总价超600万元/套，面积195平户型去化相对较慢，对比于科技住宅等新兴概念，高端客户更看重房企品牌知名度，因而本土房企新城的项目备受购房者青睐。

全面步入改善时代，销冠半数售价2.5+万元/平

天宁地王地价破2万元/平

无论是在售项目均价，还是出让地价来看，常州都已全面步入改善时代：结合2021年1-12月常州市区商品住宅销售金额top10项目便可看出，多数项目位于核心板块，以改善客群为主，10盘中有7盘套均面积在140平方米以上，其均价多在2.5万元/平方米以上。

而这背后离不开高价地的“推波助澜”，常州自2014年伊始便开始实施"三年不供地"政策,严格控制经营性开发地块上市，在经历了三年多的供地“空窗期”后，2017年常州涉宅用地成交量价便开始“高歌猛进”、节节攀升，自2019年达到阶段性高点1185万平方米，2020-2021年虽有小幅回落，但年成交量也保持在850-1000万平方米高位。而地价更是波动上行，2021年涉宅用地平均楼面价已达7398元/平方米，创历史新高。

聚焦到单个地块，我们可以看出高价地频出区域主要集中在天宁和新北等核心片区，其中天宁区挂[2021]001号夏雷路南侧、采菱港西侧地块凭借独特的临河景观，丰富的商业教育配套，成交楼面价突破2万元/平方米，溢价率高达70%，是目前常州成交楼面价最高的地块。从拿地企业来看，主要集中在资质较好的央企保利和“财大气粗”的本土开发商黑牡丹(600510)、嘉宏等。

值得关注的是，常州于2021年4月加码土地调控，颁布了限地价、限房价、触顶后采取摇号政策等多项新规，以新市府板块成交的JZX[2021]15号三井街道，晋陵北路以东、太湖东路以南、天目山路以西地块和JZX[2021]09号三井街道，嵩山路东侧、黄河中路以南、衡山路以西、黎河路以北地块为例，毛坯限价分别达到了31500元/平方米和28100元/平方米。

2022年“横盘”概率较大，

量价或高位微跌，改善盘集中入市去化承压

综上，可以看出目前常州楼市处于前期需求透支后的阶段性回调期，2022年“横盘”概率较大，房价、成交量均有望小幅回调，一方面对于房企而言，降价意愿不大：刚需盘早在2021年下半年便开始降价跑量，边际效果递减，时至今日已然降无可降；改善盘因地价成本较高，降价空间本就不算太大，为了巩固购房者信心，目前更多房企选择“躺平”，诸如我们调研的华宇新城·天境、荣盛嘉宏·风华瓴著降价幅度均不是很大，更多考量是以时间换空间。

另一方面对于购房者而言，购买力分化加剧：常州的房价“翻番”也已达到刚需购买力极限，加之实体经济低迷对低收入群体影响更大，短期内成交仍然缺乏有效支撑；而对于改善购房群体而言，一部分置换需求因二手房交易冷淡受阻，另一部分“不差钱”的私营业主政策敏感性更高，3-5套房源在手，需求趋于饱和，短期内仍持观望态度，也会导致潜在购房热情不高。

此外，值得关注的是，高价地频出造成的直接后果是改善盘扎堆，后期去化压力加大。以新北区新市府板块为例，短短5公里之内便有4-5个项目集中入市，且整体户型面积段区间集中在120平以上，以2.8万元/平房价预估，单套总价基本也在300万以上，在改善客户量相对有限的市场下行期，则更加考验房企的产品差异化能力。

典型项目一：华宇新城·天境

▲区位/沙盘/售楼处实景图

地理位置：常州市新北区新市府板块汉江中路和衡山路交汇处

物业类型：小高层，高层，花园洋房

建筑面积：152750平方米

总户数：896户

装修：毛坯

开盘时间：2020年11月27日

主力户型：4室2厅2卫143平方米；4室2厅3卫168-170平方米；4+1室2厅3卫195平方米

售价：高层29500元/平方米，洋房32000元/平

项目点评：首开在2020年11月，目前基本处于尾盘阶段，余下100多套房源尚未推出，整体均价基本与周边在售楼盘持平，不过无140平以下小面积户型，产品定位高端改善。项目去化来看，本项目为常州2021年销冠项目，全年去化559套，3月和7月单月销量均超80套，虽然下半年来常州整体行情转淡，但基本月可保持月均去化30套以上。从客群结构来看，以地缘性客户为主，新北区本地小企业主居多，占比达7成以上，外地投资占比不足10%，而客户购房主要用途在于改善自住，因而面积168平，总价400-500万元/套左右的房源持续热销，而总价超600万元/套，面积195平户型去化相对较慢，项目折扣力度基本在4-5个点，过年期间也没有特别大的折扣力度。春节期间售楼处仅有1-3人值班，自然到访量每天1-2组。

典型项目二：荣盛嘉宏·风华瓴著

▲区位/沙盘/售楼处实景图

地理位置：常州市新北区新市府板块汉江路与泰山路交汇处

物业类型：小高层，高层

建筑面积：164160平方米

总户数：1112户

装修：全装修，六恒系统，精装标准3500元/平

开盘时间：2020年12月26日

主力户型：3室2厅2卫110-125平方米；3+1室2厅2卫140-143平方米；4室2厅2卫168平方米；4室2厅3卫188平方米

售价：26000-28000元/平方米

项目点评：首开2020年12月，与华宇新城·天境项目仅一街之隔，属于直接竞品，差异化在于本项目有110-125平面积段，满足了刚需刚改客户的置业需求，且项目与朗诗合作配置了恒温、恒湿、恒氧、恒静、恒洁、恒智的“六恒系统”，满足客户日益提升的居住需求。项目下半年来折扣力度加大，有10个点左右的优惠，不过春节期间并没有特别大的优惠力度，案场设3人值班，每天自然到访量在1-2组，基本无成交。项目去化来看，销售表现不及华宇·新城天境，目前货量余下一半左右，120-140平左右户型持续热销，客户主要为新北区地缘性客户，占比在9成左右。

值得关注的是，项目周边除了尾盘阶段的华宇·新城天境之外，还有2021年10月新开的中建朗诗龙宸壹号（986户），还有即将在2022年5月开盘的保利天汇（拟建16栋住宅，其中4栋24-26F的高层，12栋16-17F的小高层），未来还有龙控的光星地块入市，这些项目处于棋盘分布，基本都只有一街之隔，竞争压力巨大。

典型项目三：月星·环球港湾

▲区位/沙盘/售楼处实景图

地理位置：常州市新北区通江路与黄河路交汇处，紧邻江南环球港

建筑面积：高层，超高层

建筑面积：164481平方米

总户数：818户

装修：全装修，精装标准3000元/平

开盘时间：2021年8月28日

主力户型：3室2厅2卫128/139/141/143平方米；4室2厅4卫276平方米

售价：30000-31000/平方米

项目点评：项目2021年8月首开，亮点特色为依托江南环球港优质商业配套，售楼处为商场店，平时游客较多，尤其是过年过节，春节来访量一天可在20组以上，但有效转化率不算太高。项目去化层面，8月首开3号楼共312套，目前去化80%左右，1月底加推1号楼共64套，目前去化10-20套，项目均价较为坚挺，首开3.1-3.2万元/平，当前也在3-3.1万元/平，折扣力度5-7个点，依据付款方式不同，高首付比例会有多1个点的优惠。目前来看小面积户型128、141平去化较好，因项目暂无160平面积段加推，大面积为276平，因而损失了部分该面积段的改善客户；目前剩余户型主要是低楼层有明显采光问题的房源。项目营销层面，此前有和渠道分销合作，目前已经取消。客群结构层面，以新北区地缘性客群为主，企业主和政府公务员居多，项目首开还有7%-8%的上海客户来投资，目前外地客户占比已明显下降。客户高首付比例居多，因非首套住宅，比例基本都在六成以上甚至全款，客户更青睐于经营贷而非房贷，降息降准对客户刺激作用不大，观望情绪浓厚。

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