一个西北城市的二手房贷观察：整体回暖，宽严相济，有银行暂停受理二手房贷款，有银行“额度紧张但月月都有”

每经记者 宋戈 每经实习记者 刘嘉魁 每经编辑 廖丹

去年，从房企“三道红线”到商业银行房地产贷款集中度管理要求正式落地，再到多地出台二手房指导价机制，房地产市场一路紧缩，其中，二手房贷款尤甚。

“去年（二手房）额度停了几个月。”在甘肃省陇南市，一家城商行客户经理向记者说道。

陇南市地处秦巴山区，被誉为“陇上江南”，其东接陕西，南通四川，扼陕甘川三省要冲，素有“秦陇锁钥，巴蜀咽喉”之称。去年，当地二手房贷业务开展情况与全国总体趋势大致相当，额度比较紧张。

最近，房贷的严峻形势似乎有所缓解，去年12月召开的2022年中国人民银行工作会议提到，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。今年开年，某一线城市城商行个贷部门人士透露，相对去年，开年以来房贷放款速度加快。

在此背景下，陇南这一西北城市二手房贷款又表现如何？时值银行“开门红”，《每日经济新闻》记者实地走访了当地多家银行，并采访接近监管人士。

有银行“额度比较紧张但月月都有”

“二手房贷还开放着，无开年额度控制，额度比较紧张但月月都有。”一家国有大行某支行业务经理对记者如是说道，“但门槛要求上，房子的房龄超过25年的不能贷，还要看贷款人的年龄、收入以及偿还能力。”

至于放贷周期，快的话1至2个月，慢的话3至4个月。首付款是房价总额的30%，贷款额度是70%，房价需要经过合作的评估公司评估，最终金额以评估金额和合同价孰低为准。目前房价监管严格，且该支行当地无准入资格的中介公司，“所以需要贷款人在我行开立相应账户，将首付款打至对应账户，系统自动冻结，等放款之后，首付款解冻，和贷款一起打至卖房人账户。”该经理介绍道。

贷款利率方面：“一手房大约5.6%，二手房大约5.8%，根据征信和收入状况可能会上浮，在这个基础上最高再加0.2个百分点。”该经理表示。

相比之下，另一家国有银行某分行风险内控部工作人员对记者表示：“二手房贷款今年放着，开年有控制额度，但是总体额度比较宽裕，没有特别的要求。”当记者问及二手房贷款的门槛和要求以及放贷周期时，该人士表示：“周期和一手房差不多，25至30年最长。当月有额度当月就可以放，要是当月没有额度次月就可以放，省分行到地市分行一个政策。”

有银行暂停受理二手房贷，“后面怕额度受控”

然而，相较于国有银行的“开闸”回暖，也有部分中小银行对二手房贷款持审慎态度。

《每日经济新闻》记者走访了一家城市商业银行，该行一位信贷客户经理表示：“二手房（贷款）现在停止受理了。”对于该政策持续时长，他表示：“这是行内暂时调整，因为最近受理得太多了，后面怕额度受控。”

但另一家城市商业银行客户经理对记者表示：“目前我感觉（二手房贷款）额度已经在逐步放开了，从一手房就可以看出来。贷款周期其实也不长，和以前一样。”

至于审核要求和放贷周期，他说道：“门槛只要符合首付款比例，征信没有逾期，收入大致看得过去，都可以做。放贷周期和工作人员工作效率有直接关系，也有可能攒一批，批量发放。”

对于上述某城商行开年即控制二手房贷款额度的现象，记者采访了某位接近监管机构人士，他表示，2020年12月，人民银行、银保监会联合印发了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，分档设置了“两个上限”，分别是房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限，对超过上限的金融机构设置过渡期，并建立差别化调节机制。“对大部分城商行来说，第一个占比上限是22.5%，第二个占比上限是17.5%，通过监测集中度比例和临界值，以及名单制管理，会对相关银行发出提示。”

“需要注意的是，这是占比限制而不是金额规模控制。随着银行业务规模的发展，房地产贷款仍有扩张空间。而开年控制额度，或许是银行未雨绸缪的防御性政策。”该人士说道。毕竟经历了去年的“二手房贷款荒”，一些银行在虎年开年后，房地产贷款政策却不那么“虎虎生威”，而是提前布局、统筹规划，避免再次经历年中、年末的“紧巴巴”。

报告：市场预期修复受益于信贷环境的改善

回望上年，房企“三道红线”新规于2021年1月1日起全行业全面推行，所谓的“三道红线”是指企业剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。此后，房地产贷款集中度管理政策出台。

随后，深圳等城市建立二手住房成交参考价格发布机制，即二手房指导价。对银行而言，只能按指导价上限核算二手房贷款额度。此外，2021年下半年信贷环境持续收紧，二手房贷款在“内忧外患”诸多因素限制下，呈现紧张局面。

一时间，二手房暂停贷款的消息不胫而走，多地二手房贷从过户到放款周期不断拉长，房产中介诉说楼市遇冷、开单难、跳槽多，过户数月房东仍收不到房款也屡见不鲜。

此前贝壳研究院发布的《全国二手房月报丨2022年1月房价和预期底部修复》显示，2022年首月二手房价格环比跌幅收窄。2022年1月贝壳50城二手房价格指数环比跌幅为0.3%，较上月收窄0.5个百分点。下跌城市个数进一步减少，房价修复较快的城市主要是一线及基本面较好的二三线城市。如北京、上海、佛山、苏州等城市二手房价格指数在上月环比止跌后，1月平稳上涨；泉州、长沙、广州、南京、厦门、无锡、合肥等二手房价格指数止跌趋稳。

市场预期的修复受益于信贷环境的改善。2022年1月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.56%，二套利率为5.84%，均较上月回落8个基点；1月平均放款周期为50天，较上月缩短7天。整体来看，1月整体房贷利率和放款周期已恢复到去年年中的合理水平。

但与价格和市场预期表现不同，受疫情、临近假期等因素影响，1月二手房成交量活跃度降低。数据显示，1月贝壳50城二手房成交量环比下降约23%。成交量的下行主要受到疫情影响，此外1月下旬临近春节假期，人们多为过节做准备，市场成交活跃度不及上月的日常水平。

根据国家统计局2022年1月17日发布的消息，去年全国房地产开发投资147602亿元，比上年增长4.4%；商品房销售面积179433万平方米，比上年增长1.9%；商品房销售额181930亿元，增长4.8%。

图片来源：国家统计局官网

记者对比了国家统计局于2021年1月18日公布的数据，2020年，全国房地产开发投资141443亿元，比上年增长7.0%；商品房销售面积176086万平方米，比上年增长2.6%；商品房销售额173613亿元，增长8.7%。

相较之下，2021年全国房地产开发投资额、商品房销售面积、商品房销售额三项数据增速分别比2020年下降了2.6、0.7、3.9个百分点。

2月8日，中国人民银行、中国银保监会两部委联合发布了《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》(以下简称《通知》)，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对保障性租赁住房发展的支持力度。

总体而言，就记者走访甘肃地区多家银行来看，虎年开局，多数银行二手房贷款额度相对充裕，放贷周期明显缩短，利率下行，又有利好政策加持，但亦有部分银行未雨绸缪，审慎“克制”，采取适当控制、暂停受理等调整政策，呈现“整体回暖、宽严相济”的形势。“春江水暖鸭先知”，在“房住不炒”原则落实以及房地产市场平稳健康发展过程中，银行房贷业务既是信号灯，也是调节器。

封面图片来源：摄图网-500607968