北京给这个城市，送上大利好！

北京都市圈再爆新闻：

《北京城市副中心（通州区）“十四五”时期交通发展建设规划》公布。这个规划12次提到了“北三县”，给廊坊“北三县”送上了一份大礼！

北三县，是廊坊处于北京和天津之间的一块飞地，总面积只有1277平方公里，大约相当于一个中等县的面积。

在这个面积狭小的区域里，有廊坊的一个市、两个县——三河市、大厂回族自治县以及香河县，常住人口大约158.5万人。

北京在过去几年启动了两个“千年大计”——在廊坊的西南方向，保定的雄县、容城县、安新县设立了“雄安新区”；把北京东部的通州区提升为副中心，并把北京市委市政府迁移了过去。

由此，实现了北京向南和向东发展的基本态势。

由于通州区空间不足，北三县地位变得独特起来，成为北京都市圈的核心区，同时也是最特殊的区域。

按照中央的安排，北三县和通州区实现了“四统一”，也就是：统一规划、统一政策、统一标准、统一管控。

我此前在文章里称“北三县”已经“半入北京”。

这次的新规划，又将给北三县带来哪些利好呢？

最大的利好，是下面这个截屏：

这段话对于北三县楼市将产生重大影响，是价值千金的利好。

众所周知，疫情之后北京管控最严。而管控的“硬边界”，自然而然放在了行政区划的边界上。于是，每当有疫情复发的时候，北三县和北京就变得“咫尺千里”。

有数以10万计的“打工人”居住在北三县、在北京上班。这些人的生活，往往因为疫情变得异常艰辛。部分人已经在考虑放弃在北三县居住，搬到北京租房。这对于北京纾解人口和北三县经济发展，都是极为不利的。

现在通州区规划主动提出“研究进京综合检查站向北三县东、南部边界设置的可能性和方案”，“推动与北三县综合检查站共同管理”，意味着北三县有望被纳入北京疫情防控区内，是数十万跨城生活的“打工人”梦寐以求的好消息。

这对于北三县楼市，特别是燕郊楼市是重大利好。

此外，“研究进京综合检查站向北三县东、南部边界设置的可能性和方案”也将在全国开一个非常好的先例：让我们的防疫政策更加人性化，可以降低疫情对经济发展的影响。

国家在提倡新型城镇化，而新型城镇化的核心是发展都市圈。发展都市圈，意味着将有越来越多的人“双城生活”。这的确会给疫情防控增加难度，比如深圳“0131疫情”的第一个病例，就住在东莞、工作在深圳。

但我们不能因此阻断都市圈内部的跨城通勤，这时候应该建立新机制，尽量把同一个都市圈划为一个防疫区，统一采取行动，并尽量保证跨城生活的居民不受太大干扰。

现在，连防疫政策最为严格的北京都可以这样做，还有哪个都市圈能拒绝呢？

此外，《北京城市副中心（通州区）“十四五”时期交通发展建设规划》还有如下对北三县的利好内容：

1、交通一体化是推进京津冀协同发展的先行领域，通州区应聚焦京津冀协同发展桥头堡这一定位，做实做细与北三县的交通一体化建设工作，推动区域交通设施的互联互通。

2、强化副中心与中心城、北三县及周边区域的交通融合，促进区域道路和地面公交、轨道交通等骨干交通系统支撑，促进运输服务协同对接，构建高效的跨区域交通协同机制。

3、加快北三县方向轨道建设，提升京津冀一体化水平。利用平谷线连通北三县与副中心站，利用京唐/京滨城际服务北三县进京人员，预留通州区与北三县地区轨道建设运营条件。加强副中心与京唐、京滨产业带主要城镇之间的联系，促进周边城镇协同发展。

4、全面提升通州区城乡一体化水平。同时，构建快速公交通道，完善“北三县”与北京中心城区的快速公交网络，提升跨界公交运行效率，破解跨界交通拥堵问题。

5、推进城市副中心与北三县交通基础设施互联互通。推进建设九德路二期、九德路改建、宋梁路北延、武窑桥、日新路、孔兴路、通清路、漷马路、漷台路、漷于路、漷小路二期、国道 230 等一批公路建设。加强通州区与北三县道路交通联系，加快建设姚家园路东延、厂通路、通宝路、石小路等，提升京津冀交通一体化发展水平。

上图是《北京城市副中心（通州区）“十四五”时期交通发展建设规划》的配图。

规划提出，要建设“一环六横四纵”的轨道交通格局。其中“一环”是M102 线；“六横”是6 号线、22 号线(平谷线)、八通线、市郊铁路副中心线、京唐城际、7 号线；“四纵”是17 号线、M101 线、城际铁路联络线、市郊铁路通密线。

其中穿越北三县的轨道线路是两条，一个是刚刚动工的22 号线(平谷线)，另外一个是年内有望建成通车的京唐/京滨城际。

这两条轨道交通线路的修建，对于北三县是重大利好，同时也是唐山、天津滨海新区的利好。

北京还在新市政府西侧大约2公里左右的地方，规划了副中心的交通枢纽——副中心站（下图）。

北三县的居民，可以通过22号地铁线，或者京唐/京滨城际，到副中心站换乘更多的轨道交通线路，去往北京的其他地方。

《北京城市副中心（通州区）“十四五”时期交通发展建设规划》的公布，不仅对京津冀协同发展意义重大，对于全国各地构建都市圈，也将产生积极的影响。

第一，北京通州和北三县，率先在疫情防控这样重大问题上打破“行政区划硬边界”，起到了积极的示范作用。其他都市圈必将跟进，这将是全国跨城生活打工人的福音，也是都市圈内部提供“睡城”功能一方的大利好。

第二，通州和北三县在轨道交通一体化上率先发力，也给全国都市圈带了一个好头。会有更多的城市圈，推动轨道交通一体化。

第三，跨越城市修建轨道交通，需要协调的内容太多，财力较弱的一方往往难以承受建设成本。因此，跨都市圈轨道交通的整体推进，必将是缓慢的（个别示范项目例外）。买房子的时候，要尽量选在有望率先推进的线路附近。

上图是《北京城市副中心（通州区）“十四五”时期交通发展建设规划》里，未来5年交通发展的重要指标，其中红框里是轨道交通里程。

5年，让区域内的轨道交通通车里程增加54%，看起来幅度非常大。但实际上，只有20公里的增量。这里面没有包含北三县的轨道交通里程，但从前面的规划图可以看到，5年内，北三县也就是22号线的5个站点，以及京唐城际的3个站点（燕郊站、大厂站、香河站）。

北京虽然会积极推进北三县的轨道交通发展，但重点仍然放在自己的区域里。毕竟，北京还有很多地方没有通地铁，学雷锋也要量力而行的。

这个道理同样适用其他都市圈。

所以，在都市圈内、弱势城市一方购房，一定要首选在铁定率先动工的轨道交通线路站点旁边，对远期规划要保持警惕。

比如在北三县买房，就是22号线的5个站点，以及京唐城际的3个站点的1公里范围内。从片区上看，燕郊最好。如果理解不了，可以看看百度的人口热力图，北三县只有燕郊跟北京连成了一片，而且人气是北三县最旺的。

在深圳都市圈的惠州临深，购房首选深圳14号线惠州延长线的5个站点，惠州南站，以及深大城际惠州3个站点附近。

深圳地铁10号线东延计划穿越东莞凤岗，给凤岗带来5个站点。这条线路也可能被优先修建，给凤岗带来大利好。

深圳地铁5期的详细规划，会在近期公布。如果14号线和10号线涉及惠州、东莞的部分能纳入，则是惠州和东莞临深的大利好。

对于都市圈内跨城的远期轨道交通规划，要谨慎对待。

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