预售资金监管放松力度有多大？能解房企的燃眉之急吗？

来源：中指研究院微信号时间：2022-02-12 10:45:28

近日，有媒体报道称，全国性商品房预售资金监督管理办法已于近日制定出台，该办法对预售资金监管额度、交纳范围、取用条件等进行了明确。预售资金额度监管为“重点额度监管”，由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等核定，能确保项目竣工所需的资金额度，当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。

据了解，去年底以来，受部分区域预售资金监管政策不断收紧影响，房企资金压力加大，过度监管等相关问题受到监管部门关注，并开始研究预售资金监管的相关举措，针对此政策，中指有以下几点解读和预判，供各方参考。

1、全国性的监管指导意见出台，有利于对当前过度监管的政策进行纠偏，在一定程度上有利于缓解企业资金压力

2021年下半年以来，部分房企出现债务违约，这部分企业的项目竣工交付的风险增加，在中央维护购房者合法权益的要求下，各地政府“保交楼”力度提升，对企业预售资金监管明显趋严，部分地区出现过度监管的情况，进一步加大了企业的资金压力。

本次全国性的监管政策出台，通过统一对重点额度的监管限定，市县级城乡建设部门根据工程造价合同等核定，确保项目竣工所需的资金额度，在保障项目竣工的同时，之前过度监管的部分资金或将得到释放，有利于缓解企业资金压力，提高这部分资金的使用效率。

同时，监管额度内资金专款专用可以使上下游供应商权益得到保障，打通房地产上下游的资金链，有利于促进行业良性循环，亦有利于稳定和提振市场情绪。

2、去年下半年以来部分房企违约导致地方政府对房企的信任度明显减弱，因城施策下，本次政策出台对监管资金释放的额度或有限

根据报道，本次管理办法明确了预售资金监管的基本标准和原则，对资金监管额度、交纳范围、取用条件等进行了明确，要求各地在此基础上因城施策制定细则。

去年下半年以来，随着出现债务违约的企业不断增加，各地政府“保交付”的压力明显上升，政府与企业之间的信任度明显减弱。对于资金压力较大或者负债较高的企业来说，政府预售资金监管或难有明显改善。“保交付”的目标不仅仅局限在一个楼栋，项目相关配套建设的顺利完成同样重要，因此，预售资金监管范围很难大幅放松。而对于经营稳健的企业，本次政策的出台或有利于企业资金的循环使用。

整体看，全国性的预售资金管理办法较为宽泛，各地仍将因城施策，不同企业、不同项目的情况不同，地方“一楼一策”“因企施策”进行预售资金监管或是未来的重要方向，短期看，本次政策出台对企业资金压力的缓解或有限。

3、近年来合作开发项目较多，合作方风险导致部分项目受到影响，合理的资金监管有助于保障项目顺利竣工

近几年，房企合作开发的项目不断增多，部分企业合作开发项目的比例甚至超过半数。2021年下半年以来，由于合作方资金承压或出现债务违约的情况，部分企业的项目开发进程受限或开发资金受到一定拖累，合理的预售资金监管有利于保障项目顺利竣工，从而保障合作各方的权益和利益。与此同时，当前合作开发企业之间信任度偏弱，各方对共管账户下的资金监管要求提升，本次政策出台，对这部分监管资金的释放亦有限。

综合来看，本次政策意在推动行业监管回归理性，结合当前时点来看，有利于稳定市场及企业预期。但合理的预售资金监管是保障项目顺利竣工的关键，政策仍明确各地资金监管要“保交付”，维护购房者合法权益。预计在各地政府因城施策下，基于房企流动性风险尚未完全出清等情况，本次政策对企业资金压力的缓解或将相对有限，对于各地执行尺度及实际政策效果仍需理性看待。

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