预言2022：澎湃的地产故事要结束了？

对于地产人而言，2021年如同一场噩梦：市场逐渐冷了，房子不好卖了，年终奖领不到了……那么，2022年将会怎样呢？

多数调研报告的判断都有着相同指向：2022年“房住不炒”的主旋律不变，各地密集调控的趋势不变，流动性紧缩的现状不变……这些外力哪个都无法撼动，剩下的“软柿子”只有房企自己。

也许多年以后，会有一些房企，凡尔赛地调侃“真不希望再经历一次2022”；会有一些房企，遗憾地宣告“那曾经是我最后的青春”……这些房企有哪些呢？

一点·地产组透过五家企业或哭、或笑、或随着大势左右随波逐流的命运走向，展望即将到来的2022年。

万科A：甜蜜的烦恼

健康指数：★★★★☆

风险指数：★☆☆☆☆

潜力指数：★★★☆☆

同类企业：碧桂园、龙湖集团等

若问地产圈子里最让人羡慕的房企，非万科（000002.SZ）莫属。

整个2021年，万科6277.8亿元的合同销售金额与3807.8万平方米的面积，分别下降10.85%与18.42%，可是行业地位仍然稳定在前四之列；2021年上半年，“三条红线”还是能全部过关（剔除预收款后资产负债率69.8%，净负债率20.2%，现金短债比2.32）。这让万科的日子过得云淡风轻，逍遥自在。

不过享受生活从来不是万科的爱好。想想在2018年，行业上行时高喊着“活下去”，总要找些事做才好。当然，口袋不缺钱，做什么都有底气。

目前，地产行业仍处于震荡期，众多房企开始安排促销活动。众多曾经的“地王”，奇货可居的财宝，现在不过是货架上的商品，唯一的区别只是折扣力度。万科是市场中为数不多持币待购的民企。

口袋有钱，不过要不要开启“买买买”模式，这是个问题。按照中指研究院统计数据，2021年1-10月，万科拿地金额达到1304亿元，位居行业榜首，累计拿地1478万平方米。抢了“两集中”供地期间的高价地，本来需要时间消化；如今众多高质低价资源入市，这热闹还要不要继续凑？

如果狠下心来，不去增加地产的负担，物业板块要不要关注一下？要知道碧桂园（02007.HK）、华润万象生活（01209.HK）、金科股份(000656)（000656.HK）这些老对手，都在大手笔收购物管资产；旗下物业板块万物云最大的动作是与阳光智博置换股权，交易还要追述到2021年8月。

手里有了钱，好东西就在身边，碰到行业大调整送来红利的机会，确实应该好好珍惜；可是从来贪婪是魔鬼，海航、万达、中国恒大（03333.HK）……这里有太多的前车之鉴。

某种程度上，行业中的龙头企业，以及没有债务压力的央企与国企，都会遇到相同的情况。相信钱肯定要花出去，只是何时动手、买什么、花多少，这些问题必须想清楚。

当然，这是田蜜的烦恼，谁不想有这烦恼呢？

滨江集团：利润低到1%也能发奖

健康指数：★★★★☆

风险指数：★★★☆☆

潜力指数：★☆☆☆☆

同类企业：彰泰地产、时代中国

回顾这一年，有些反差总让人觉得可笑：那些口中说着“没有风险”、“债务结清”、“不会欠钱”，喜欢报平安的房企，到头来总是被打脸，比如新力控股集团（02103.HK）、佳兆业集团（01638.HK）、世茂集团（0813.HK）；也有些带着哭腔儿，无奈赚不到钱的房企，到了年底关键时刻总是出圈儿，比如滨江（002244.SZ）。

“滨江团队精干高效管理下，公司融资能力强、融资成本低、品牌影响大，在这样的状况下，努力做到1%-2%的净利润水平。”谁都知道，土地高溢价率会挤压房企的利润空间，可是只有滨江在线上说明会上叫了苦。毕竟为了增加土储，滨江确实没少花钱。

结果到了年末，流动性稳定、业绩上乘的房企中，滨江位列其中。公开数据显示，滨江合约销售额1691亿元，同比增长24%，目标完成率达113%，与绿城中国（03900.HK）同居行业首位。

年底喝着成立三十周年的喜庆，员工还收获7天带薪年假、发放3-5万元/人消费券的安排。一个不小心，在其他房企启动规模裁员的时候，滨江成了“别人家的房企”。

反思滨江的故事，真的要感叹时代的力量：一年前一点·大周期组曾在《戚金兴的“出圈之痛”与滨江集团(002244)的“画地为牢”》有观点：长这么大都不愿意去看看外面的世界，好不容易走出去深圳一次落得一身伤痕，这样的滨江不值钱。

可正是这样的羞怯与保守，有效隔离了外在的风吹雨打。没见到滨江扛起债务杠杆吞食天地，没听说戚金兴脑洞大开疯狂多元化，滨江还是那个滨江。

能在1-2%利润基础上给员工发放红利，证明戚金兴非常懂得知难而退的智慧。因此在2022年行业调整继续深化的时候，保守还是主旋律。粤港澳大湾区、京津冀、西部地区，准备卖资产换钱的房企不在少数，可是排队的买家里，一定很难见到滨江的影子。

同样的情况，也见于时代中国控股（01233.HK）、彰泰地产身上。不折腾，荒烟蔓草的年月，你就是乱世之主；至于这样安稳的日子能过多久，就看行业调整到什么时候。

新力控股集团：快枪手的悲剧

健康指数：☆☆☆☆☆

风险指数：★★★★★

潜力指数：☆☆☆☆☆

同类企业：实地集团

这一年，有些企业暴雷，却总觉得故事还有得讲，恒大的汽车、佳兆业的旧改、世茂的香港资产……可是有些企业，雷爆了，就是真爆了，最有代表性的还是新力。

2021年8月，关于公司老总张园林的各种言论喧嚣尘上，被绑架、被勒索、被消失……指望公司出自救？别想了，各式桃色谣言，同样让他们自顾无暇，全乱了，一切全乱了。这家公司到底怎么了？没人知道。被神秘色彩笼罩下的新力，总是让人看不清、摸不透。

到9月，传言被现实点破，张园林的沉默还是被现实打破。外债终究要还的，投资人终究要面对的，没办法。即便如此，那层神秘的面纱还是没有褪去，被卡主的新力是阶段性的流动性困难，还是彻底资不抵债，老板不说，没人知道。

没过几日，新力的故事再次泯然众人。偶然会有“张园林处置资产”，或“新力向龙湖出售物业资产”的消息，可是之后就是安静，再不会有谁听到关于他们的任何消息。似乎眼前这个时代，张园林和他身后的新力都没有来过。

其实一切本不应该这样。毕竟在所谓的房企“后浪”中，新力这朵浪花确实很大：2010年成立，不到10年光景就能在联交所上市；上市时候，年轻的掌舵人张园林不过43岁；上市后的第二年，合约销售额就能跨越千亿大门……出手迅捷，正中目标，这家公司有快枪手的潜质。

不过2021年后，钱突然还不上了，新力被命运死死地按在地上摩擦，没有一点还手之力，随后公司与个人，迅速淡出整个行业。叶落还能留个影子，他们却什么都没来得及留下，失去了想象空间。

想来也不奇怪。像张量这样有个富力地产（02777.HK）的老爹，一路护佑到现在，年轻力壮的实地地产还是没能逃离残酷现实的打压，何况新力呢？

无论张园林还是张量，他们跑得太快了，几乎迅雷不及掩耳地成长起来。可是那实在太快了，快到灵魂还撑不住一副拔苗助长的躯体。悲剧还是来了，能怪谁呢？

阳光城：人心散了

健康指数：★★☆☆☆

风险指数：★★★★☆

潜力指数：★☆☆☆☆

同类企业：中梁控股、富力地产、荣盛发展(002146)

某种意义上，阳光城(000671)（000671.HK）行走在另一种极端。自打理财暴雷以后，关于这家企业的消息一直没有停过。

一点·大周期组曾在《2021房企六大“倒霉蛋”》中有过介绍，一份不期而遇的糟糕业绩报告，掀翻了阳光城与泰康人寿之间友谊的小船。再三反对之后，董事会中泰康系高层陈奕伦最终选择离开是非之地，丝毫不顾及当初战投成本到底有多高。

见势不妙，曾经的执行董事长朱荣斌也选择离席。阳光城给他足够的尊重与施展空间，也曾书写个人职场履历中成功的一页，否则寥寥数言的临别留言也不会如此深刻。可是他还是要走，割了股权投资的肉也要走。

前不久，董事会成员华夏人寿同样递交辞呈，董事仲长昊也离开了阳光城。华夏系持股仅有2.61%，对比泰康系确实不算高；可毕竟是大股东之一，风向标作用还在。人走后舆论又是一片哗然。

若是裁员，也就忍了。在行业上行的时代员工是砖头，垒起来是一栋赏心悦目的房子；现在风险高了，把墙推倒就行了。可是董事会成员不是，他们莫不是带资进场，身后闪亮着投资人的眼光。从来砖头都是按需索取，投资人多是追着求来。

现在人走茶凉，大势就没了。卖掉兴业银行(601166)的股权，甩开一切外界的虚名，准备回到阳光城带头大哥岗位的林腾蛟，看到这场景心中是何等凄凉。

就好像退休司机准备放弃半隐居生活，毅然决然走进驾驶舱，奈何整车已经处于半报废状态，上路都难；加油工、清洁员、维修员等重要角色都已辞职，这条通往希望的公交线路还怎么运营？让老司机下车推吗？

人散了，再热闹不过是折腾，故事还是会归于平淡。

中国恒大：希望总要干出来

健康指数：★☆☆☆☆

风险指数：★★★★☆

潜力指数：★★★★☆

同类企业：佳兆业集团、世茂集团

在所有暴雷房企中，哪个最能让你看到希望？或许还是恒大（03333.HK）、佳兆业集团以及世茂集团这样的老牌房企。

如此论调被提出来的时候，已经贻笑大方。毕竟对恒大而言，有限的交付能力与高企的债务压力之间，存在着难以逾越的落差。仅以目前恒大的运营能力减退与不断累加的短债风险，揶揄看空恒大已经成为绝对正确的事情。

那么看好未来的恒大是反智的行为吗？也不一定。

发展至今，恒大确实因为盲目多元化，造成了很多问题，尤其难以消化债务压力。不过需要明确的是，消解债务压力的正确姿势是什么。是让高企的债务彻底清零吗？当然不是，而是要将风险降低到可控范围内。

2020年，所谓的健康房企，需要符合“三条红线”的标准——剔除预收款后的资产负债率低于70%、净负债率低于100%、现金短债比大于1；2021年，所谓的健康房企，必须具备足够充分的流动性空间。无论哪样，都是给债务划定安全线，而不是完全出清。

至于化解债务的路径，还是要持续不断提升交付水平，尽可能通过健康运营提升变现能力。这要求在面对问题时，企业这台机器可以减速甚至破损，却不能停转，不能对问题视而不见。有了这两点，企业就有希望回到正轨。

问题被曝光，许家印的口号喊得很响亮，这让人联想到地产大干快上、汽车在宣传文案快速飞驰的曾经，那感觉确实不好;可是按照恒大公开数据，截至2021年底全国项目复工率91.7%、复工人数8.9万人、四季度累计交楼超过5.3万套……恒大在解决问题，而且见到了成果。

自救者天救，自助者天助，自弃者天弃。或许现在断言恒大必将摆脱危机尚为时过早，可是敢于面对问题，还愿意一直坚持下去的企业，希望还是有的。毕竟这么多年，家底还是在的。

还要补充个细节：广东省代省长王伟中作政府工作报告表示，按照市场化法治化原则，稳妥推进恒大集团等房地产企业债务风险化解处置。

或许恒大的故事，注定不会这么快看到结尾。

预言2022

2021年结束的时候，很多观点认为，中国的地产时代结束了，汹涌澎湃的地产故事结束了，结果如此吗？

宏观来看，答案是肯定的：几乎所有的分析，对2022年剧情的预言都是相似的：政策不变、调整不变、风险和困难也不变。当这些不变汇总到一起，一个被定型的故事已经被写出来了——一部分轻松悠闲，活在阳光灿烂的日子里；一部分晦暗惨淡，在生死边缘挣扎试探。

也许当我们站在2022年的末端，打开这一年的回忆录，看到关于地产的故事，不是收购击穿了全行业的最低价，就是迫于债务压力只能躺平，将是一个多么无聊的结局。一个行业的走向成了没有跌宕起伏的流水账，真的太可悲了。

不过拿起放大镜，用微观视角重新观察行业，或许会有另外的故事。

陷入麻烦的房企总要拿起割肉的刀，用身上的肉换一个活下来的希望。只是要从哪里下刀？割多少的肉？力挽狂澜的故事会发生在谁的身上？没有人知道。

摆上货架的资产，如同商场里琳琅满目的盲盒，谁也不知道里面装着什么，却总会有冤大头将其收入囊中。哪个会最先爆炸？爆炸了会有什么效果？也没有人知道。

这样看来，泥潭里的房企得到一次考验能力和智慧的机会，不一定得到坏的结局；站在岸上的房企被迫参加一场击鼓传花的赌博，不一定迎来好的明天。

在不变的故事里，我们还能看到一个可能改变的2022，这样的明天不值得期待吗？

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