一大消息突袭楼市

来源：小白读财经微信号时间：2022-02-10 19:52:43

惠州日报：

1、惠州各银行机构从1月21日开始普遍下调了房贷按揭利率，其中刚需首套房利率最低降至5.2%，二套房利率最低降至5.35%

2、2021年12月底，从粤东世联行(002285)近70个在售楼盘样本来看，在新房市场方面，惠州主流银行首套房贷利率为6.0%-6.7%，二套房贷利率为在6.2%-7.5%之间。

这意味着相比2021年12月，惠州首套房贷利率下降了80-150个基点，二套房贷利率则下降了85-215个基点。

什么概念？

今年1月20日，被称为“房贷基准利率”的5年期LPR从4.65%下降至4.6%，也仅下降5个基点。最近两年央行每一次降息的幅度也仅在5个基点或10个基点这样的水平。

可见，惠州房贷降息力度之大！

我们可以计算一下，300万的房贷，贷款20年，等额本息，如果按照6.7%计算，总利息是245.32万，月供是2.27万。

还是一样的贷款金额，如果房贷利率降到5.2%，总利息是183.15万，月供是2.01万。

月供少还超2500元。

今年以来，先是5年期LPR下调，现在是惠州房贷大幅降息，向我们传递了一个强劲信号：2022年房贷成本会继续走低，“鼓励买房”时代来了。

很多人可能搞混了，5年期LPR下调和惠州房贷降息有什么不同。

我们可以这么认为：

房贷利率=5年期LPR+加点

5年期LPR是全国性的，5年期LPR下调后全国的房贷利率都会下调。而基点带有地方性，每个地方不同，有高有低。

比如目前深圳的房贷利率是4.9%（首套），目前5年期LPR是4.6%，那么加点就是30。而惠州如果房贷利率是6.7%，那么加点就是210。

现在惠州房贷降息就是下调加点。

加点的下调，对于即将在惠州申请房贷的人群是重大利好，因为房贷利率大幅降低。而且加点是写进合同里的。比如如果你的加点是50。那么房贷计算公式就是：

房贷利率=5年期LPR+50

在你和银行签订合同后，50个基点是常数，是不能变的。能变的只是5年期LPR，如果5年期LPR下调，则房贷利率会下调。

加点的下调，对于此前已经在惠州办了房贷的人群不会享受到这个利好。因为加点此前已经确定了，写进合同了。

虽然此次房贷利率下降只是在惠州，但估计接下来会有越来越多的城市像惠州一样下调房贷利率（基点）。

为什么房贷利率趋于下降呢？

长期来看，则是长期利率总体向下的，因为老龄化来临、城镇化率空间在缩小，这种情况下需要低利率来对冲经济可能的下行压力。

短期来看，则是为了对冲房地产税试点来临对楼市可能的冲击。此前某市曾提到要做好“房地产税”试点落地的前期准备工作，以防止全市房地产市场出现大的波动。

从中可以看出，房地产税可能很快到来，同时为了维持楼市稳定，监管层会给楼市更多利好。

总之，2022年楼市不至于一直冷，到了下半年可能适当回暖。在这期间是刚需买房的好时机，因为房贷利率在降低，房价也不会明显上涨。

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